עכשיו מגיע החלק המסחרי, ונא לשלם בעד התענוג: כהן: "המוקד המרכזי יהיה אולם מוגוביפארק, בן 1,200 מ"ר, הנבנה כשותפות בין אושירה לחברת וואלה. יהיו בו 70 משחקים לילדים בגילים 4 עד 13. למשל, 35 עמדות מחשב עם משחקים, שבהן יוכל הילד להיכנס לתוך המשחק, כאילו הוא נמצא בתוכו ממש. אנחנו מתקינים גם גשר חבלים, מדפסת תלת ממדית שבה נצלם ילדים בכל יום, וחללית מיוחדת במינה. יהיה גם בית קפה לילדים, בלי קפה, רק עם שתייה קלה ושוקו".

כמה השכרתם עד עתה מהמרכז כולו?

כהן: "78% מהשטח המסחרי הכולל".

מהם דמי השכירות?

כהן: "זה סוד מסחרי. מה שאפשר לומר הוא שחוזי השכירות הם לשלוש שנים, צמודים למדד, עם אופציות של השוכר להארכתם עד ל-10 שנים. בין השוכרים - רשת קסטרו שכרה 500 מ"ר, קבוצת קרולינה שכרה כ-400 מ"ר, ספורט ורטהימר שכר כ-200 מ"ר. השכרנו שטחים לקפה גרג, לקפה לנדוור ולמסעדות יוקרה".

אבל עדיין יש להם 22% פנויים, ומדובר באלפי מ"ר.

כהן: "מקובל לחתום על חוזי שכירות מסחרית בחודשים האחרונים לפני פתיחת הפרויקט. הבניין בבנייה מתקדמת, וייחנך בעוד שבעה חודשים, בפברואר 2016. אני מניח שעד אז נגיע לתפוסה טובה וסבירה".

אושירה, בשליטת המשקיע והיזם הישראלי סמי קצב, רכשה את המתחם, בן 54 דונם, לפני שלוש שנים, מחברה בשליטת נתן ציבין. היא שילמה 100 מיליון שקל. היא קנתה שלושה מגרשים, בשטח הכולל האמור, שניים מהם ריקים, ועל השלישי עמד פאואר סנטר בן 12,000 מ"ר, מחציתו כיום בבעלות אושירה ומחציתו בבעלות רבוע כחול נדל"ן, המפעילה בו חנות של מגה. זוהי אחת החנויות של הרשת, שנקלעה לקשיים, שאין כוונה לסגור אותה.

מה מצב השכירות בפאואר סנטר?

כהן: "תפוסה מלאה. ה-6,000 מ"ר שלנו מושכרים בעיקר לשלושה שוכרים גדולים: חנות מקס סטוק, המשווקת אביזרים לבית, שוכרת 1,300 מ"ר. רשת הום סנטר שוכרת 1,100 מ"ר. מחסני חשמל שוכרים 500 מ"ר".

מה היה מנגנון קבלת ההחלטות לאחר עסקת הרכישה?

כהן: "היה ברור לנו, שהדבר הנכון הוא לבנות על שני המגרשים הריקים בעיקר משרדים והיי-טק, ברחוב הקרוי כיאות 'רחוב עתיר ידע', יושבות חברות היי-טק מקומיות ובינלאומיות, בהן יעל תוכנה וסאנדיסק. מצד שני, החלטנו להוסיף גם מרכז מסחרי גדול. רכשנו את המגרשים עם תב"ע מאושרת. לאחר בדיקה יסודית של מצב השוק הגענו למסקנה, שכדי להרוויח ולגדול, עלינו לבנות משהו מיוחד, חורג מהשיגרה של מרכזים מסחריים".

אלו מילים יפות, מה מאחוריהן?

כהן: "המרכז שלנו יהפוך את הקנייה לחוויה. הבניין הוא כאמור בן שתי קומות, עם חניונים בשטח של 18,000 מ"ר, לכ-600 כלי רכב, כך שלא תהיה בעיה בחניה. תשלובת המסחר והבילוי שלנו מחולקת לשבעה מתחמי משנה, שאת חלקם תיארתי למעלה. יהיו בו גם מתחם שוק אוכל בן 1,100 מ"ר, מתחם קניות עם ופארק חיצוני לנופש. המבקרים יעברו ממתחם למתחם וישלבו קניות בבילוי ונופש. זה יתחיל מהכניסה, שלא תהיה כמקובל דרך שערים ודלתות, אלא כניסה רחבה ופתוחה, שהמרכז בנוי משני צידיה".

מה ההשקעה בבנייה? מי מממן?

כהן: "300 מיליון שקל, לא כולל המגרשים. המימון הוא שילוב של הון עצמי והלוואה בנקאית. קיבלנו הלוואה לשלוש שנים מבנק לאומי. עם גמר הבנייה, אמורה הלוואה זו להפוך להלוואה לזמן ארוך בתנאים המקובלים בשוק ההון".

מי הקבלן?

כהן: "קבלן השלד היא חברת אופק שלי, בבעלות הקבלן נתן שלי. קבלן המערכות היא חברת אפקו, אחת הגדולות בענף. עבודות הגימור נעשות על-ידי כמה קבלני משנה".

כהן מגלה ל-News1: "בעוד כחודש נתחיל בבניית השלב השלישי והאחרון של הפרויקט – בנייני משרדים. התוכנית היא לבנות מעל לפאואר סנטר שני בנייני משרדים בני 7 קומות. על המגרש השלישי נבנה מגדל בן 14,000 מ"ר".

המשרדים מיועדים להשכרה ולא למכירה. כהן: "יש עוד זמן לנהל מו"מ. המדיניות שלנו היא לנסות ולהשכיר את הבניינים לחברות גדולות, מקומיות ובינלאומיות, שישכרו קומות שלמות ולא חלקי קומות. ההשקעה תהיה כמה מאות מיליוני שקלים ותמומן אף היא משילוב של הון עצמי והלוואה בנקאית".

זה הפרויקט הראשון של אושירה בתחום הנדל"ן בישראל?

כהן: "לפני מספר שנים בנתה חברת נס-פן, אף היא בבעלות סמי קצב, את מרכז הקניות בי-7, בן 52,000 מ"ר, בבאר שבע, וכן בנתה בעיר בניין משרדים בן 12,000 מ"ר, ומרכז מסחרי בן 10,000 מ"ר בעיר. החברה גם בנתה, יחד עם חברת ברן, משרדים בני 20,000 מ"ר בבית דגן. ב-2010 מכרה נס-פן נכסים אלו. קצב העביר את פעילות הנדל"ן לחברת אושירה. החברה פעילה בנדל"ן גם בבודפשט ובקנדה".

איך אתה מגיע לכל זה?

כהן: "לאחר שסיימתי את לימודי הכלכלה באוניברסיטת בן-גוריון בבאר שבע, עיר הולדתי, הצטרפתי לקבוצת סמי קצב. ובשנים קודמות ניהלתי את נס-פן. אחרי שפעילות הנדל"ן עברה מנס-פן לאושירה, עברתי באופן טבעי לנהל את החברה בפעילותה החדשה, בארץ ובחוץ לארץ".

בערב מסתיים יום העבודה של אביב כהן. כשהוא יוצא ממשרדו, לנסיעה הארוכה הביתה, הוא עובר ליד בנייני התשלובת, ויכול לעקוב אחרי ההתקדמות. אולי הוא גם יחלום עליה בלילה.