שמאי מכריע - עד מתי?

ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב דנה והכריעה (15.12.15) בשאלת סמכותו של השמאי המכריע להידרש לסוגיית הריבית, בהמשך לפנייה שנעשתה אליו לאחר שניתנה שומתו המכרעת ושלא עלתה בפניו קודם לכן.

מעשה שהיה כך היה. לאחר שניתנה על-ידי השמאי המכריע שומה מכרעת, פנו אליו המשיבים בבקשה לבטל את ריבית הפיגורים שהוטלה על-ידי הוועדה המקומית. השמאי המכריע נתן החלטה שכינה "נספח לשומה המכרעת להיטל השבחה, החלטה בעניין תשלומי פיגורים". עוד קודם לכן, ובטרם פנו המשיבים לשמאי המכריע, הם פנו אל ועדת הערר בבקשה להתיר להם ארכה בת 30 יום להגשת ערר על ההכרעה המשלימה של השמאי המכריע ביחס לריבית הפיגורים, ככל שתינתן. בקשה זו נדחתה על-ידי ועדת הערר.

לטענת הוועדה המקומית, משדחתה ועדת הערר את בקשת המשיבים להאריך את המועד להגשת ערר על החלטת השמאי המכריע בעניין הריבית, הרי שפתיחת הדיון מחדש בטלה מעיקרה ולמצער יש לבטלה.

ועדת הערר קבעה: משנתן השמאי המכריע את החלטתו במחלוקת שהובאה בפניו, אין מקום למתן החלטה נוספת לבקשת צד אחד בלבד וחרף התנגדותו של הצד השני, בלא החלטה מתאימה של ועדת הערר או של בית המשפט המוסמך. לא קיים מקור סמכות למתן החלטה שכזו, אלא אם מדובר בתיקון טעות סופר או השמטה מקרית (ועדת הערר מפנה אל סעיף 81 לחוק בתי המשפט).

התפישה המאפשרת תיקון שומה מכרעת בשל טעות סופר שנפלה בה או השמטה מקרית שאירעה, עניינה בפרט שנשמט בהיסח הדעת או עקב טעות קולמוס מהשומה המכרעת עצמה. במקרה הנדון נקבע, שההחלטה המאוחרת של השמאי המכריע לא עסקה בטעות קולמוס או טעות טכנית, ואפילו לא בהשלמות של עניינים שהועלו על-ידי הצדדים בהליך לפניו אך נשמטו בטעות מהחלטתו הראשונה. הלכה למעשה, מדובר בבקשה חדשה בעניין, אשר לא הובאה בפני השמאי המכריע במסגרת ההליך הראשי, והתנהל "הליך משלים" בסוגיה חדשה.

לדברי ועדת הערר, כי היה בידי השמאי המכריע להתייחס לסוגיית הריבית אף מיוזמתו, לנוכח הסמכות המפורשת הנתונה לו להפחתת הריבית, ותוך מתן הזדמנות לצדדים להידרש לנושא - הכל במסגרת הליך השומה המכרעת ולא לאחר נתינתה. לפיכך נקבע, כי אין מנוס מביטול החלטתו המשלימה של השמאי המכריע.


הערת מערכת


פעמים רבות מגיעה לפתחה של ועדת הערר סוגיית רוחב היריעה של המונח "טעות סופר" ושאלת היקף סמכותו של השמאי המכריע לאחר שנתן החלטה. מאחר שתקנות התכנון והבנייה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע ושמאי מייעץ), אינן מתייחסות לסוגיה זו, נוצר "חסר" אשר ועדות הערר מבקשות למלאו על-ידי השלכה מסעיף 81 לחוק בתי המשפט, המגדיר "טעות" כ"טעות לשון, טעות בחישוב, פליטת קולמוס, השמטה מקרית, הוספת דבר באקראי וכיוצא באלה". עוד הן נוהגות להשוות לסעיף 12 לתקן 16.0 של מועצת השמאים, המסמיך שמאי מכריע לתקן "טעות סופר" המשפיעה על תוצאת השווי, לאחר מתן הזדמנות לצדדים לטעון בכתב.

למרות האמור לעיל, נראה, כי בפרקטיקה סיווגן של ה"טעויות" אינו חף מקשיים וקיים חוסר בהירות כלשהו בנושא, הנובע בעיקר מהשאלה הפרשנית: היכן יש למתוח את הגבול? קשיים עלולים להתעורר מקום שהטעות "זועקת לשמיים", ואף השמאי המכריע סבור, כי יש לערוך את התיקון המבוקש, על-אף שלא מדובר בתיקון "טעות סופר", אלא "טעות עובדתית" או "טעות מהותית" ועל אף שהצד השני מביע התנגדות. כך למשל, מקום בו השמאי המכריע קובע, כי יש לאמץ עקרונות שמאיים מסוימים, ולעומת זאת חישוביו מלמדים אחרת. לפיכך נשאלת השאלה, האם מעמדו המיוחד של השמאי המכריע כמומחה מקצועי מסמיכו לתקן את שומתו המכרעת, אף לאחר שקם מכיסאו, בנושאים מהותיים הקשורים לשיקול דעתו המקצועי, דבר שאף עשוי לייעל את הדיון ולמנוע הגשת עררים נוספים בפני ועדת הערר.

תהייה נוספת היא, מהו הדין כאשר בעלי הדין מסכימים, כי השמאי המכריע יישב בכיסאו לאחר שנתן החלטתו. האם במצב כזה יהיה השמאי המכריע לערוך כל תיקון בכל עת, כלשון סעיף 81(ב) לחוק בתי המשפט? מן הראוי, כי המחוקק יידרש בהקדם לסוגיה זו בדרך של תיקון לתקנות סדרי דין בפני שמאי מכריע, ובכך יתווה כללים ברורים.