מליאת הכנסת אישרה סופית (28.12.15) תיקון לחוק התכנון והבנייה, המכונה "תקנות שבס-כחלון". ועדות מקומיות לתכנון ולבנייה יהיו רשאיות לאשר בהליך של הקלה תוספת של עד 20% בשטחי הבנייה מהשטח הכולל לטובת הוספת יחידות דיור ושטחי שירות הצמודים להן או הנדרשים בשל הוספתן, במגרשים המיועדים לבנייה רוויה ברשות עירונית, תוך הגדלת שטח הבנייה הכולל ובמסגרת הליך הרישוי בלבד.
התיקון יחול על פרויקטים אשר טרם החלה בנייתם, והוא צפוי להיכנס לתוקף בשבוע הבא, כהוראת שעה לתקופה של ארבע שנים. על-מנת למנוע מצב שבו התוספת תנוצל לטובת דירות יוקרה בלבד, נקבע, כי לפחות מחצית מהתוספת תכלול יחידות דיור קטנות בגודל של עד 75 מ"ר ושטח יתרת הדירות לא יעלה על 120 מ"ר. בכל מקרה לא ניתן יהיה לחרוג מקווי בניין, שנקבע בהוראות תוכנית שסטייה מהם מהווה סטייה ניכרת.
נזכיר, כי על-פי המצב החוקי הקיים, ניתן במסגרת הליך של הקלה לאשר תוספת דירות מגורים בשיעור של עד 30% (הידוע כ"תקנות שבס"; במקור 20%) ללא הגדלת שטח הבנייה הכולל המותר לבנייה במקביל, כך שהוספת הדירות הייתה בהכרח מביאה להקטנת שטח יחידות הדיור הקיימות לפי התוכנית. עקב התיקון החדש, תתאפשר במקביל הענקת זכויות משמעותית של תוספת שטח ודירות, מבלי שיהא צורך להקטין את שטחי הדירות הקיימות. זאת, ללא צורך לפנות לוועדות המחוזיות לצורך הגדלת שטחי הבנייה במסגרת תוכנית בניין עיר.
על-פי התיקון, הוועדה המקומית תהיה רשאית, תחת המגבלות וההנחיות שנקבעו, לתת הקלה למגבלה שנקבעה בהוראות תוכנית לגבי מספר יחידות הדיור בבניין, מספר הקומות בו, גובהו או תכסית הבניין. זאת, אף אם נקבע בתוכנית שסטייה מהוראותיה תהיה סטייה ניכרת, ובלבד שהסטייה נדרשת לצורך תוספת השטח לבנייה וכי התוכנית נכנסה לתוקף לפני שנת 2011. הוראות התיקון לא יחולו אם ניתן או מתבקש היתר לפי הוראות
תמ"א 38 או לפי תוכנית מפורטת שהוכנה על-פי תוכנית מתאר ארצית זו.
אין ספק שזהו תיקון משמעותי ויש בו אפשרות להביא להגדלת היצע הדירות. אולם, מתעוררות עקב התיקון תהיות לא מעטות שיתבררו בשנים הקרובות. האם הוא יביא לעיכוב מצד יזמים שהוציאו היתרים אולם טרם החלו לבנות, שישובו אל הוועדות בניסיון להגדיל את היקף יחידות הדיור? מהו מעמד התיקון למול תוכניות מתאר שאושרו בשנים האחרונות? ועוד.
כמו-כן, אין להתעלם מההשלכה שיש לתיקון על סוגיית היטל ההשבחה, שכן כאמור תוספת שטחי בנייה תיעשה במסגרת הליך של הקלה, אשר כידוע מהווה "מימוש זכויות" על-פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. לכן הרשויות המקומיות צפויות לגבות היטל השבחה נוסף על זכויות הבנייה החדשות. נזכיר, כי חלק גדול ממאבק הרשויות בהתייחס לתמ"א 38 נבע מהעובדה, כי תוכנית זו ככלל קיבלה פטור מתשלום היטל השבחה.
עם זאת יש לזכור, כי אישור הקלות נתון לשיקול דעת הוועדה המקומית וצריך לעמוד בפרמטרים שנקבעו בפסיקה. לעומת זאת, תמ"א 38 נקבעה כתוכנית בה ברירת המחדל היא אישור בקשות על פיה והצורך לנמק דחיות, לאור מטרתה - לחזק בניינים כנגד רעידות אדמה. שאלת שיקול הדעת עלולה לטרפד את כל התיקון המשמעותי, ויש ליתן את הדעת על ניסוח התיקון כדי לצפות את תוצאותיו.
