המינהל סיכל הקמת ישוב ולקח את הכסף

יזמי בניה של אלפי דירות בחבל יתיר, דנקנר וב.ס.ר, הוציאו צו מניעה זמני האוסר על מינהל מקרקעי ישראל לחלט ערבות אוטונומית במסגרת פרויקט הבניה ביתיר.

הצו הוצא כשלב מקדים לתביעה שתוגש על-ידי היזמים נגד המינהל בטענה כי מי שנושא באחריות לטירפודו של אחד מהפרויקטים הגדולים במדינה, הקמת ישוב קהילתי עם אלפי יחידות דיור ביתיר הוא המינהל המסכל בכך לטענתם את החלטת הממשלה.

מדובר בפרויקט "מתחם יתיר" שהחל בשנת 1998 ביוזמתו של מי שהיה שר התשתיות דאז והממונה על מינהל מקרקעי ישראל, אריאל שרון. הממשלה קיבלה החלטה להקים ישוב קהילתי עם אלפי יחידות דיור ואף הוציאה באמצעות מינהל מקרקעי ישראל מכרז שבו זכו היזמים: דנקנר בניה ופיתוח, ב.ס.ר הנדסה ופיתוח, שמחה אוריאלי ובניו חברה להנדסה וקבלנות וטורקיז באופק ניהול פרויקטים.

כאמור הפרויקט לא הגיע לידי מימוש ולכך נדרש מבקר המדינה בדוח שפרסם בשנת 2004. הקשיים בפרויקט הובילו את היזמים לניהול מו"מ לנסיגה ממנו תוך מזעור נזקיהם. על-רקע זה נקט לטענתם המינהל בצעד חד-צדדי של חילוט הערבויות.

החלטה ממשלתית מעורפלת

מעיון בדוח המבקר משנת 2004 עולה כי החלטת הממשלה להקמת הישוב היתה "מעורפלת", ללא הגדרת מקום או מיקום. כמו כן, "ההחלטה להקים את הישוב יתיר במתכונת שיזם המנהל לא נבעה מתוכניות ארציות מחוזיות ומטרופוליניות שחלקן סטטוטוריות וגם לא מהסקר האזורי שלו עצמו".

המבקר ציין כי למינהל גם לא היו הסברים מדוע הוחלט על הקמת ישוב קהילתי גדול כאשר באותה עת תוכננו שניים הדומים בגודלם ובבינויים באותו אזור חירן וכרמית.

המבקר לא חסך את ביקורתו מהיזם אשר תכנן את הפרויקט מלכתחילה ל-2800 יח"ד ולא כפי שנקבע במכרז. ואף הגבולות והשטח שהציע, 4300 דונם לא תאמו את "הקו הכחול". המבקר ציין כי היזם התעלם מהערותיה של אדריכלית מחוז הדרום דאז ומנהלת מחוז הדרום כיום,
פאני ששפורטה, כי תכנון היזמים התעלם מ"הסביבה ומהשיקולים של איזון סביבתי, מהאופי ההתיישבותי המתחייב ומהתייחסות לטופוגרפיה של אזור התכנון".

בדוח נמסר כי מתכננת המחוז קבעה כי אינה יכולה לתמוך בתכנון המוצע ולדעתה הצטרפו גם סמנכ"ל לתכנון ופיתוח במינהל וסגנו אשר קבעו ביולי 2001 כי לא זו בלבד שאין סיכוי שתוכנית המציעה 3000 יח"ד דיור ביתיר תאושר, אלא שהיא "מסכנת ואף עלולה להוריד לטמיון את כל יוזמות המנהל להקמת ישובים חדשים מצפון מזרח לבאר שבע וממערב להר חברון עד חבל עדולם.".

המכרז "הוכשר"

המבקר כתב כי "ביוני 2003 נדונה הקמת יתיר במועצה הארצית וזו החליטה כי קיבולת הישוב כולו לא תהיה יותר מ-1500 יח"ד". אבל ארבעה ימים לאחר מכן, "הודיע מנהל המינהל ליו"ר המועצה הארצית ולממונה על מחוז הדרום במשרד הפנים כי המינהל תומך בהגדלת מספר יחידות הדיור ביתיר ל-2800 כפי שרצה היזם שזכה במכרז".

עוד הדגיש המבקר כי "בניגוד לחוות הדעת של אנשי המקצוע שלו ובניגוד לתנאי המכרז, חתם מנהל מחוז הדרום של המינהל גבריאל ויסמן על תוכניות היזם באוקטובר 2001. בכך הכשיר המינהל את התכנון של היזם כדי שזה יגיש אותו לדיון בועדות התכנון".

אך לא היה בכך לשים סוף למכשולי היזם. המבקר מציין כי בין לבין, התברר ליזם כי גורם נוסף מעורב בפרשה, רשות הטבע והגנים אשר ביקשה להכריז על שליש מהשטח לבניה - שמורת טבע. היזם פנה למינהל בבקשת סיוע כיון שהפיכת חלק מהשטח לשמורת טבע תותיר אפשרות לבניית כ-1000 יחידות דיור בלבד ותהפוך את הפרויקט לבלתי כלכלי. היזם אף הציע להזיז את הפרויקט לשטח אחר.

אך "המינהל דבק בעמדתו להמשיך בתכנון באתר המקורי לפי תנאי המכרז. לכן עד מועד סיום הביקורת אוגוסט 2004 לא הוחלט בעניין תחום הישוב ותחום השמורה והתכנון המפורט לישוב יתיר עוכב בשנה ועתידו לוט בערפל".

היזמים ממזערים נזקים

כאמור היזמים החלו במהלך נסיגה מהפרויקט אך לטענת עו"ד פישר, בטרם הבשיל המו"מ החליט המינהל לחלט את הערבויות באופן חד-צדדי.

פישר פנה בבהילות לבית המשפט המחוזי בירושלים וזה כאמור הוציא את הצו האוסר על המינהל לחלט את הערבויות. פישר אמר ל Nfc כי מדובר בצו תקדימי "לראשונה בתולדות המדינה", כלשונו, ובניגוד להלכה שנקבעה על-ידי בית המשפט העליון לפיה אין מוציאים צו מניעה נגד חילוט ערבות אוטונומית. להערכתו הסיבה לכך נעוצה בהתנהלות הבעייתית של המינהל.

חשש ל"שיקולים זרים ופסולים"

בין היתר טוען פישר בתביעה כי ליזמים יש "יותר מחשש", כי "ההתנהלות נוכחית של המינהל לרבות החלטה חד-צדדית להודיע על הפרת החוזה ודרישת תשלום הפיצוי המוסכם נובעת משיקולים זרים ופסולים שרשות ציבורית אינה יכולה לשקול בטרם קבלת החלטות בעניינו של הפרט".

יתירה מכך, לטענתו, היזמים אף חושדים כי מי שכיהנה אז כאדריכלית מחוז דרום וכעת מנהלת המחוז פאני ששפורטה "פעלה זה תקופה ארוכה לסיכול פרויקט הקמת ישוב בחבל יתיר וזאת מתוך רצונה וכוונתה להקים ישוב 'אחר' במקום סמוך, העונה לשם 'חירן'. ששפורטה הגדילה לעשות ופעלה לאישורה של תב"ע שעניינה שמורת טבע חירן שאם תאושר עלולה התוכנית הנ"ל להוביל לכך שלא ניתן יהא להקים ישוב בחבל יתיר, הואיל ושליש ממקרקעי הישוב שיועדו במכרז להקמת הפרויקט ביתיר יועדו על-פי התב"ע החדשה להקמת שמורת טבע. זאת ועוד ששפורטה ו/או מי מטעמה פעלו אל מול המועצה הארצית להכשלת התוכנית שהוגשה על-ידי היזמים לאישור היקף של 2800 יח"ד חרף אישור המינהל על התוכנית עצמה".

המכרז לא תקין

פישר טוען עוד כי התברר שהמכרז של המינהל היה כזה "שאין אפשרות מעשית לקיימו" וכי המינהל "פעל להקמת ישוב קהילתי ביתיר תוך חריגה ברורה מהתוכניות החלות על המקום.

פרסום שיווק מתחם יתיר סותר את החלטה 831 של מועצת מקרקעי ישראל, המכרז ששווק ליזמים על-ידי המינהל לא תואם עם מינהל התכנון במשרד הפנים ואינו תואם לתוכניות קיימות ובמיוחד את תוכנית המתאר המחוזית החדשה שבתוקף".

לטענת פישר המינהל הפר לכאורה הבטחה שלטונית ברורה שניתנה ליזמים ו"הוא עושה את כל אשר ידו לסכל את המשימה שהוטלה עליו על-ידי הממשלה, להקים ישוב קהילתי ביתיר". "ביד אחת המדינה מקדמת פרויקטים וביד השניה מקלקלת", הדגיש פישר.

היזמים פועלים נגד המינהל

כאמור בית המשפט הוציא צו מניעה זמני האוסר על חילוט כספי הערבות. השופט יעקב צבן הורה ליזמים להגיש כתב תביעה עד 29.08.07 וקבע דיון אצל שופט תורן. פישר מדגיש כי לצו הובילה התנהלותם "האמיצה" של היזמים אשר החליטו "לשים קץ להתנהלות הבלתי אחראית של מנהל מקרקעי ישראל".