קרן ההשקעות ריט 1 רכשה בסוף השבוע שני נכסים, בתמורה כוללת של כ-60 מיליון שקל: החברה רכשה 2,450 מ"ר משרדים בבניין ברמת החי"ל, תל אביב, ב-27.5 מיליון שקל. כן רכשה מחברת חיון מחשבים בניין משרדים בנתניה, ב-33 מיליון שקל.
קומות המשרדים נמצאות בבניין ברחוב הברזל, רמת החי"ל, בסמוך למשרדיה של ריט 1 (הברזל 32). העסקה נעשתה לפי מחיר גבוה מאוד - כ-2,900 דולר למ"ר. המחיר הגבוה נובע הן מחולשת הדולר, והן משום שהוא כולל חלק יחסי בחניון ובמרתפים. המוכר נשאר בעל 50% בבניין, וקיבל אופציה למכור תוך שנה את חלקו לריט 1 במחיר זהה, צמוד למדד.
כל הבניין מושכר לחברה אחת, העומדת לפנות את הבניין תוך חצי שנה. מתנהלים מגעים למציאת שוכר חילופי. ריט 1 מעריכה, שאפשר יהיה להשכיר את הבניין ב-19 דולר למ"ר לחודש, שיתנו תשואה של 7.8%. תשואה זו, שהיא נמוכה יחסית למקובל בשוק המשרדים בשנים האחרונות, מצביעה על תופעה חדשה יחסית בשוק: עליית מחירי המשרדים מביאה לירידת התשואה על השכרתם.
בעסקה שנייה, קנתה ריט 1 מחברת חיון מחשבים בניין משרדים בן 5,700 מ"ר בנתניה. היא תשלם 33 מיליון שקל, שהם 1,500 דולר למ"ר, כולל חלק יחסי בחניון. חיון מחשבים התחייבה לשכור כ-1,700 מ"ר, לארבע שנים, ב-9.5 דולר למ"ר לחודש. 60% מהבניין, כלומר 3,400 מ"ר, מושכרים לחברה אחרת, בחוזה ל-15 שנים, עם זכות יציאה לאחר 5 שנים. גם חברה זו משלמת 9.5 דולר למ"ר לחודש. עם השכרת יתרת הבניין, תגיע התשואה ל-7.6%. גם עסקה זו מצביעה על ירידת התשואה מהשכרת בנייני משרדים.
אולם בעסקה עם חיון משרדים יש לריט 1 בעיה: תב"ע מתירה לבנות במקום בנייני תעשיה, והבניין הוא כאמור בניין משרדים. ריט 1 נתנה לחיון מחשבים ארכה של 9 חודשים (העשויה להתארך) לקבלת אישור הוועדה המקומית לבניין ערים לשימוש חריג בבניין. אם לא יתקבל האישור, תוכל ריט 1 לבטל את העסקה.
ריט 1 תממן את שתי העסקות בשתי הלוואות שתקבל מאחד הבנקים, בריבית של 5.3%. הלוואה זו ניתנה בתנאים בלתי-שיגרתיים בעסקות נדל"ן: מצד אחד, לא נותנת ריט 1 בטחונות כלשהם לבנק. מצד שני, ההלוואה היא און-קול, כלומר הבנק יכול לדרוש לפרוע את כולה בכל עת, בהתראה קצרה מראש.
ריט 1 היא קרן ההשקעות בנדל"ן הפעילה כיום בארץ. היא רכשה עד עתה נכסים ב-840 מיליון שקל, רובם באזור תל אביב והמרכז. החברה מתחיבת לחלק כדיבידנד 90% מרווחיה, כמקובל בקרנות ריט בחו"ל. הקרן מנוהלת בידי שמואל סייד, לשעבר מבכירי חברת מבני תעשיה.
