מגדל תרכוש מגאידמק את מתחם אסותא ברמת החי"ל

חברת הביטוח מגדל רכשה אמש (יום ב', 28.7.08) מחברת עוגן נדלן, בשליטת ארקדי גאידמק, את מתחם אסותא ברמת החי"ל שבצפון תל אביב. היא תשלם תמורתו כ-1.42 מיליארד שקל. העסקה מותנית בכך שחברת אמות השקעות תצטרף כשותפה ב-50% לעסקה, כך שכל צד ישלם כ-700 מיליון שקל. תנאי נוסף הוא שחברת אסותא לא תממש זכות סירוב לרכוש את הנכסים מעוגן. אם העסקה תיסגר סופית, יהיה לעוגן נדלן רווח הון של 180 מיליון שקל לפני מס.

מגדל תכניס את הנכס לתיק הנכסים של פוליסות משתתפות ברווחים בביטוח חיים. מגדל מעריכה כי דמי השכירות יניבו תשואה של 7% - גבוהה יותר מאגרות חוב בבורסה. חברת אמות השקעות עשויה להצטרף בעתיד לעסקה.

הנכס מורכב מחמישה בניינים, בשטח כולל של 83,600 מ"ר, על מגרש בן 19.5 דונם, על-פי הפירוט הבא:

• בניין בית החולים אסותא, בן 9 קומות, בשטח של 48,100 מ "ר ברוטו, ועוד 400 מקומות חניה מקורים. לפני שבועיים חתמה עוגן נדלן על חוזה, שלפיו היא משכירה את הבניין לחברת אסותא, (בבעלות קופ"ח מכבי וקבוצת רופאים) בחוזה ל-25 שנה. הבניין מיועד להיות בית החולים המרכזי של קופת חולים מכבי, במקום הבניין הנוכחי ברחוב ז'בוטינסקי בתל אביב. הבניין בשלבי בנייה מתקדמים, ואסותא עומדת לקבל אותו בסוף 2008. נקבע, כי דמי השכירות ייקבעו סופית עם מסירת הבניין. הם מוערכים כיום בכ-50 מיליון שקל לשנה.

• בניין משרדים בן 13 קומות, שיבנה בעתיד, המיועד לשמש להנהלה המרכזית של קופת חולים מכבי, וכן למרפאות של הקופה. שטח הבניין 13,500 מ"ר. הבניין הושכר מראש לאסותא ולחברת פרוקרדיה, מקבוצת מכבי. דמי השכירות יהיו 16 מיליון שקל לשנה, בחוזה לטווח ארוך.

• שלושה בנייני משרדים בני 7 קומות, בשטח כולל של 13,500 מ"ר. הבניינים גמורים ופעילים. הם הושכרו לשלשה שוכרים, שהעיקרי בהם היא חברת BMC, השוכרת 15,700 מ"ר בחוזה ל-5 שנים עם אופציה לעוד 20 שנה. שוכרת אחרת היא חברת קומברס, השוכרת 3,400 מ"ר ל-7 שנים, עם אופציה לעוד שנתיים. הבניין מכניס כ-20 מיליון שקל בשנה בדמי שכירות. ישנה תוכנית לבנות עוד 10 קומות משרדים שיושכרו ב-13 מיליון שקל לשנה.

החוזה בין מגדל לעוגן נדלן קובע, כי למגדל מובטחת תשואה של 7% על ההשקעה, בהנחה שדמי השכירות מחמשת הבניינים יכניסו 99 מיליון שקל לשנה. אם דמי השכירות יכניסו או יותר או פחות, ישונה בעתיד מחיר הרכישה בהתאם, כך שהתשואה תהיה בכל מקרה 7%.

העסקה כפופה כאמור בין היתר לכך, שאסותא לא תנצל זכות סירוב ראשונה שיש לה לרכישת הבניינים העיקריים. מאחר שמדובר בהשקעה גדולה מאוד, סביר להניח שאסותא לא תפעיל את זכות הסירוב. בנוסף, כפופה העסקה לאישור בנק הפועלים, שהוא הבנק המלווה של הפרויקט.