"האוצר, בעזרת בנק ישראל, חנק את הביקושים לדירות". כך אומר (יום ב', 10.10.11) יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, אוהד דנוס. בראיון ל-News1 הוא מונה את הסיבות שהביאו לדעתו לקפאון בשוק הדירות.
"הממשלה העלתה את מס הרכישה, וכך הביאה להעלאת מחיר הדירות. במקביל, העלתה את חיובי מס השבח על דירות יד שניה להשקעה. הממשלה גם דאגה לפרסם תחזיות, שלפיהן מחירי הדירות עשויים לרדת ב-20 עד 30 אחוז. אז מי יקנה
דירה בתנאים אלו. מה גם, שוועדת טרכטנברג נתנה מקום לציפיות שהיא תמליץ על צעדים להוזלת הדירות.
מה תרומת בנק ישראל לעצירת הביקושים? דנוס: הבנק המרכזי העלה את הריבית, דבר שהביא כמובן לעליית הרבית על משכנתאות. בנוסף, החמירו את דרישות הלימות ההון מהבנקים. הדבר הביא לכך שהבנקים מקפידים יותר מבעבר במתן משכנתאות. הממשלה ובנק ישראל עשו ככל יכולתם כדי להקטין את הביקושים. הם הצליחו יותר מדי. הפעולות הללו חונקות את השוק.
מה מדווחים שמאי המקרקעין על מצב השוק? דנוס: יש ירידה אמיתית ומשמעותית בביקוש לדירות, כתוצאה מהגורמים שמניתי. השמאים מדווחים ללשכה על ירידה בביקוש למשכנתאות, כי כל משכנתה ניתנת לאחר בדיקת שמאי על שווי הדירה, שהיא הביטחון. השמאים גם מדווחים לנו על ירידה בביקוש לשירותיהם כקובעי סכום היטל ההשבחה. כל פרויקט חדש זקוק לחוות דעת של שמאי, וגם בתחום זה יש ירידה ברורה בפעילות.
היכן יורדת הפעילות? דנוס: בעיקר בערים שבהן הדירות יקרות: בתל אביב, בהרצליה, רעננה, בשכונות מסוימות בירושלים ובחיפה.
אז אולי באמת אין כיום ביקוש אמיתי לדירות? דנוס: מדי שנה נעשות בישראל 100 אלף עסקות של רכישת דירות. להערכתי, 35 אחוז הן של משקיעים, וכל היתר הן של זוגות צעירים, עולים חדשים ומבקשי דיור. אני אומד את הביקוש האמיתי, בעיקר של זוגות צעירים, בכ-40 אלף דירות בשנה.
וההצע? דנוס: בעשר השנים האחרונות התחילו לבנות 30 עד 35 אלף דירות בשנה, כך שנוצר מחסור אמיתי של עשרות אלפי דירות. כמה? האמת היא שאין על כך סטטיסטיקה, ואיש אינו יודע את המספר המדויק.
מחוסרי הדיור הביאו להתייקרות השכירות היכן ישנים מחוסרי הדיור? דנוס: הם שוכרים דירות, והביקוש הגובר הוא שהעלה את דמי השכירות.
מה קרה למחירי הדירות? דנוס: המחירים ירדו בשיעור מתון בהרבה מירידת הפעילות. שים לב למשל לכך, שבאוגוסט ירדה מכירת הדירות ב-25% לעומת יולי, אבל המחירים ירדו בממוצע ארצי רק ב-1.3% - בירושלים אומנם ב-3.8%, אבל במחוז המרכז רק ב-0.5%, ובאזור השרון ב-0.2% בלבד. מה זה אומר? שהמוכרים - גם יד ראשונה וגם יד שנייה - יושבים גם הם על הגדר, מאמינים שהשפל הנוכחי הוא עונתי וזמני, ולכן אינם ממהרים לתת הנחות.
רעיון מהפכני: המדינה תבנה דירות להשכרה איך פותרים את המשבר? לאוהד דנוס יש רעיון מהפכני: במקום לעודד בניה להשכרה של יזמים פרטיים, עדיף שהמדינה תיכנס בעצמה לפעילות כיזם, ותבנה דירות להשכרה. היא תשכיר אותן, לפי קני-מידה שיקבעו, בדמי שכירות הנמוכים ב-20 עד 30 אחוז ממחירי השוק. הדבר יקל מאוד על זוגות צעירים וישחרר את "סיר הלחץ" הנוכחי. למדינה זה יעלה סך הכל בהפרש בין תשואה ריאלית על ההשקעה לבין תשואה נמוכה יותר.
לדעתו של יו"ר השמאים, בעיית יוקר הדירות איננה זמנית אלא קבועה. הדירות יישארו יקרות. משפחה ממוצעת לא תוכל להרשות לעצמה לרכוש דירה במיליון שקל, ואף לא ב-800 אלף שקל. יהיה עליה לצפות לירושה או לשיפור כלכלי דרמטי במצבה. עד אז - שיגורו בדירות לשכירות שתבנה הממשלה.
המדינה צריכה לבנות להשכרה, לבנות ברמה גבוהה ולהשכיר ב-20 אחוז מתחת למחירי השוק. זה נחוץ למעמד הביניים, שיוכלו לקנות דירה כשיקבלו ירושה.
