לבית המשפט המחוזי בתל אביב הוגשה (יום ג', 23.12.03) מה שנראית כמו התביעה הקבוצתית הגדולה שהוגשה אי-פעם בישראל: 737 בעלי יחידות נופש בקלאב-הוטל אילת וקלאב-אין אילת, מתוך הרשומים בארגון בעלי יחידות הנופש בישראל, תובעות את חברת קלאב הוטל בסך של 3 מיליון ש"ח, בגין גביית דמי אחזקה מופרזים.

כאמור, מדובר כנראה בתביעה הקבוצתית הגדולה ביותר שהוגשה בישראל, והצטרפות של כל 30,000 בעלי היחידות בקלאב-הוטל וקלאב-אין, תוביל תביעה בהיקף של למעלה מ-120 מיליון ש"ח [לשאלות ותשובות באשר לאפשרות להצטרף לתביעה, ראו ידיעה נפרדת].

בכתב התביעה שהוגשה על-ידי עו"ד דורון לוי וכרמל מיכאלי ממשרד עמית פולק מטלון, נטען כי גביית דמי האחזקה מבעלי היחידות מיום פתיחת המלונות בשנת 1997, נעשו על-בסיס דוחות כוזבים ושיטת חישוב מופרכת, מהם נגזרו דמי אחזקה שנתיים בשיעור מופרז הגבוה ב-16% מההוצאות בפועל. שיעור תשלומים זה, נטען, "רוקן את זכויותיהם של התובעים מערכן הכלכלי והפך אותן לחסרות כל ערך".

כתב התביעה מסתמך, בין היתר, על מסמכים של רו"ח גילה שלייפר, ששימשה כרואה החשבון של החברה בשנים 2002-1986, ושבעצמה הגישה תביעה נגד משה בובליל, מבעלי קלאב-הוטל, בה טענה כי מנהלי קלאב-הוטל לא "נטו" להעביר למשרדה את מלוא הנתונים הנדרשים לצורך הכנת הדוחות הכספיים. פעמים רבות התגלו לפתע מסמכים או נתונים שונים "חדשים" באשר למאזני החברה, שלא הוצגו קודם לכן ואשר חייבו לערוך שינויים בטיוטת המאזנים.

תמצית טענות העותרים

העותרים מציינים, כי סכום התביעה הוא סכום הפיצוי המינימלי הנדרש, וכי יש להניח כי יתברר כי סכומי התביעה גדולים בהרבה, כאשר ייחשפו הדוחות הכספיים האמיתיים של קלאב הוטל.

בתביעתם, מבקשים העותרים להחליף את חברת הניהול של קלאב-הוטל אילת בחברת ניהול בלתי-תלויה, שתיבחר במכרז. לטענתם, הנהלת קלאב-הוטל גבתה דמי אחזקה מופרזים בשיעור הגבוה בכ-16% מההוצאות בפועל. כן נטען, כי בעלויות האחזקה נשאו בעלי יחידות הנופש בלבד, כאשר הם ממנים גם יחידות ריקות וגם הוצאות תפעול אחרות של המלון, שאינן קשורות לפעילות הנופשים.

בנוסף נטען, כי בעלי יחידות הדיור שילמו 9 חודשים לפני מימוש הנופש ובכך העניקו לבעלי קלאב הוטל הכנסות מימון נכבדות. לדבריהם, הדוחות הכספיים מעלים, כי בעלי היחידות סבסדו סוויטות פאר של בעלי קלאב הוטל.

דמי אחזקה שנתיים כמכשיר לסיבסוד קלאב הוטל

על-פי כתב התביעה, דמי האחזקה השנתיים חושבו על-סמך היקפי תפוסה בפועל, זאת תוך הפרה ברורה של חוזה ההתקשרות עם בעלי היחידות, הקובע כי סך כל עלויות האחזקה יחושבו לפי כלל הוצאות התפעול של אתר הנופש, המחולק במספר זכויות הנופש השבועיות באתר, בין אם הן תפוסות ובין אם לאו, בניכוי ההוצאות הקשורות בתפעול השטחים המסחריים, שאינם קשורים בשימוש יחידות הנופש ובתוספת דמי ניהול בסך 10%.

בעניין זה קבע היועץ המשפטי לממשלה, במסגרת הליך משפטי אחר בעניין, כי "לא מתקבל על הדעת לחלק את ההוצאות רק בין היחידות המכורות, כי המשמעות היא שאם נמכרת רק יחידה אחת, היא תישא בכל הוצאות התפעול של המלון... המלון קנה לו חסינות מפני הסיכון שבהפסד הוצאות אחזקה עקב תפוסה נמוכה של היחידות הלא מכורות".

התובעים מדגישים, כי במהלך השנים התייקרו דמי האחזקה השנתיים באופן משמעותי מבחינה ריאלית. בעוד שבשנת 98', נגבו דמי אחזקה בסך 1,360 ש"ח, הרי ששנתיים אח"כ כבר נגבו 1,661 ש"ח (התייקרות ריאלית של 14.81%), ואשתקד נגבו 1,795 ש"ח (עליה ריאלית של 20%).

וכאילו לא די בכך, טוענים התובעים, הרי שלאחרונה החליטה קלאב-הוטל כי דמי האחזקה השנתיים, שנגבו לפני 6 שנים, היו מוטעים והודיעה לבעלי היחידות כי הם נתבעים להוסיף מאות שקלים בגין "הפרשים".

בעלי יחידות הנופש "מעניקים אשראי מימוני" לקלאב-הוטל

תשלום דמי האחזקה המשוערים, נטען בכתב התביעה, נעשה זמן רב בטרם מימושה של זכות הנופש השנתית על-ידי בעל היחידה, ובממוצע 9 חודשים טרם הוצאת הכספים על-ידי קלאב-הוטל. כלומר, תשלומים אלה הקנו לקלאב-הוטל הכנסות מימון נכבדות - מריבית והצמדה. הכנסות מימון אלה, משום מה, לא נלקחו בחשבון לזכות בעלי היחידות, בעת קביעת עלות דמי האחזקה השנתיים.

בעלי היחידות מממנים סוויטות פאר של ההנהלה

בכתב התביעה נטען, כי בעלי יחידות הנופש מסבסדים עלויות אחזקתן של סוויטות פאר עבור בעלי השליטה בחברה - משה בובליל וניסן חקשורי. סוויטות אלו אינן מושכרות לציבור הרחב, גם כאשר שני המנהלים אינם שוהים בהן.

בנוסף, נהגו בעלי החברה להשכיר את בריכות השחייה במלונות לצורך עריכת אירועים פרטיים, כגון חתונות. כך שללו, למעשה, מהשוכרים את האפשרות למימוש זכאותם לשימוש בבריכות השחייה. מנהג זה היווה מטרד, המסכל את זכות הנופשים בשאר המלון וכמובן מגדיל את עלויות האחזקה בהן נושאים בעלי יחידות הנופש בלבד.

גביית תשלום כנגד בן משפחה חמישי

החוזה הראשוני של קלאב הוטל הגביל את מספר המשתמשים ביחידת הנופש לחמישה אנשים. בתחילת שנות ה-90', שינתה קלאב הוטל את החוזים וקבעה שמספר המשתמשים ביחידה לא יעלה על ארבעה, למעט במקרה של זוג, המשתמש ביחידת הנופש ומצרף אליו שלושה מילדיו עד גיל 18. בפועל, גבתה החברה תשלום נוסף בסך 165 ש"ח ליום, בגין שהייה של אדם חמישי ביחידת הנופש, ללא כל אבחנה בין זהותם השונה של הנופשים הנוספים.

גביית דמי אחזקה כפולה - מבעלי יחידות ומהשוכרים

בשנת 2002 החלה קלאב-הוטל לגבות תשלום בהיקף 485 שקל מנופשים, שמימשו את זכותם להשכיר לגורם שלישי מספר ימים מתוך השבוע המלא. זאת, בנוסף על דמי האחזקה השנתיים שקיבלה מבעלי יחידות הנופש - המשכירים. כך גרמה החברה לייקור עלויות השכירות והפכה את מסר ה"השקעה הכלכלית האטרקטיבית" ששיווקה לרוכשי יחידות הנופש לבלתי כדאי כלל.

לטענת התובעים, מנגנון הניהול והפיקוח, אשר היה אמור להפעיל את האתר, נמצא בשליטה מלאה של בעלי קלאב הוטל תוך ניגוד אינטרסים ברור, שכן חברת הניהול ובעלי השליטה הינם חברה אחת בעלת אינטרסים המנוגדים לאילו של בעלי זכויות הנופש. התובעים ביקשו מבית המשפט צו המחייב מינויה של חברת ניהול חדשה ומינוי רו"ח מטעמם של הנתבעים לצורכי עריכה מחדש של הדוחות וכן ביטול קביעת עלויות בשיטת ה-Cost+.

גביית דמי העברת בעלות בהתבסס על מחירון שלא קיים

התובעים מוסיפים וטוענים, כי בעל יחידה המבקש למכור את היחידה שבבעלותו, נדרש לשלם סכום כלשהו לחברת קלאב-הוטל. התובעים מסכימים כי דרישה זו הינה סבירה ומקובלת, שהרי לחברה הוצאות במעקב אחרי הרישום וכו'. אולם מסתבר, כי בניגוד לאמור בחוזה, המחייב תשלום של מחיר בשיעור 2% ממחיר העסקה, גובה קלאב הוטל סכום השווה ל-2% מהמחיר בו נמכרה היחידה בעבר.

לטענתם, מחיר השוק של היחידות כיום ירד כמעט לאפס, כתוצאה ממעשיה של קלאב-הוטל והיחידות שנרכשו בעבר במחירים של כ-5,000 דולר, נמכרות היום, במקרה הטוב, במחיר של כ-2,000-3,000 דולר בלבד. גביית דמי העברה על-בסיס מחיר מחירון תיאורטי, שלא קיים יותר, משמעה גביית כ-15% ממחיר היחידה כדמי טיפול. לטענת התובעים, זוהי דרך נוספת בהתנהגותה הפסולה של קלאב-הוטל.

טרם הוגש כתב הגנה.

ת.א. 2399/03 באסם חזאן ואח' נ' קלאב-אין אילת אחזקות בע"מ