"יש לפטור את השוכר מתשלום דמי השכירות כאשר אין באפשרותו להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, גם עקב נסיבות חיצוניות הקשורות בסביבת המושכר ולא רק במושכר או בדרכי הגישה אליו". כך קובע (3.3.16) שופט בית המשפט העליון, יצחק עמית.

בכך מרחיב בית המשפט העליון את פרשנותו של סעיף 15 לחוק השכירות, הקובע: "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר
להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם
הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות".

עמית מציין, כי "מניעת השימוש יכולה להיות גם משפטית, כגון צו מניעת שימוש שהוצא כנגד המושכר, ולאו-דווקא מניעה פיזית". הוא מנמק: "פרשנות זו תואמת את אופיו של חוזה השכירות כחוזה מתמשך, בגדרו אפשר שתועלת שהתקיימה בשלב ראשון תיפסק בהמשך".

עוד אומר עמית, כי פרשנות מרחיבה לחוק השכירות עולה בקנה אחד גם עם עקרון היסוד של תום הלב החל בדיני החוזים. "עמידה דווקנית של המשכיר על ביצוע החוזה כאשר חל שינוי מהותי בתשתית החוזית, עשויה להיתפס כפעולה בחוסר תום לב. מצד שני, דרישת תום הלב מחייבת כי לא יתאפשר לשוכר לאחוז בחבל בשני קצותיו ולהשעות את תשלומי דמי השכירות עד קץ הדורות", ולכן יוכל המשכיר לאחר זמן סביר לבטל בעצמו את החוזה.

עמית דחה את ערעורו של וליד חמודה זועבי על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת (השופט יונתן אברהם), בתביעתו נגד המדינה. זועבי השכיר למדינה בשנת 2008 למשך 15 שנה חלק ממבנה שבבעלותו בנצרת, והוא שימש את שירות המבחן. אולם בשנת 2010 נורו יריות והופעלו מטעני חבלה ליד המבנה, בשל סכסוך בין משפחת זועבי לבין משפחה אחרת. בהמלצת המשטרה החליטה המדינה לפנות את עובדיה מהבניין, אך שילמה דמי שכירות במשך שנה וחצי בהם לא השתמשה בו.

זועבי דרש פיצוי של 10 מיליון שקל. אברהם קבע, שהוא זכאי להחזר של 2.5 מיליון שקל - הסכומים שהשקיע בהתאמת המבנה לצורכי שירות המבחן ובהתאמתו לצרכים אחרים לאחר הפסקת השכירות. אולם אברהם הטיל על זועבי אשם תורם של 50% להפסקת השכירות וחייב את המדינה לשלם לו 1.25 מיליון שקל והוצאות של 100,000 שקל.

עמית אומר, כי לא היה מקום להידרש לשאלת האשם התורם, שכן כאמור - המדינה הייתה רשאית להפסיק את השכירות כאשר נוצרו נסיבות בהן לא יכלה להשתמש במבנה. לדעתו, יש לראות דווקא את זועבי כמי שהפר את הסכם השכירות, אך מאחר שהמדינה לא ערערה על הסכום בו חויבה - לא היה צורך לדון בהשלכותיה של קביעה זו. מדבריו של עמית עולה, כי ייתכן שערעור של המדינה היה מתקבל והיא הייתה חוסכת 1.25 מיליון שקל מכספי הציבור.

עמית מוסיף: "בהנחה שיש לראות את המדינה כמי שהפרה את הסכם השכירות, לא היה מקום לפסוק למערער פיצוי נוסף. זאת, מהטעמים הבאים: נטל הקטנת הנזק החל על המערער (השכרת הנכס לשוכר חלופי); בנסיבות העניין אכיפת הסכם השכירות עד לסיומו אינה צודקת; בנסיבות העניין אכיפת הסכם השכירות מהווה עמידה על זכות שלא בתום לב. באספקלריה זו, הפיצוי ששולם למערער הוא סביר ואף למעלה מכך".

זועבי חויב בתשלום הוצאות בסך 40,000 שקל. השופטים נעם סולברג וענת ברון הסכימו עם עמית. את זועבי ייצגו עוה"ד אבראהים באדר, עמראן חטיב ומנאל מסאלחה, ואת המדינה - עו"ד שמרית גולן.