בית המשפט המחוזי בירושלים קבע, כי משרד הבינוי והשיכון ישלם לחברת הקבלנית 'קסדור ישראל' סכום של כ-1.2 מיליון ש"ח, לאחר שהמשרד הטעה אותה ונהג כלפיה בחוסר תום-לב. בפסק הדין, מבקר השופט יצחק ענבר את דרך התנהלותו של המשרד.
התביעה מחזירה אותנו לסוף שנות ה-80', אז נפתחו שערי ברית המועצות והחלה עלייה מאסיבית של יהודים לישראל. מייד לאחר מכן, החלה מדינת ישראל להיערך גם לקראת עלייתם של יהודי אתיופיה. כדי לספק לעולים החדשים פתרונות דיור, יזמה המדינה במהלך השנים 89'–91' "פרוגרמות", שמטרתן לזרז את הליכי הבנייה הקבלנית. במסגרת ה"פרוגרמות" שולמו לקבלנים מענקים עבור זירוז הבנייה ובה בעת, התחייבה המדינה לרכוש מהקבלנים את יחידות הדיור שלא יעלה בידם למוכרן.
קסדור מכרה למדינה אלף יחידות דיור בשדרות
במסגרת זו, התקשרה המדינה גם עם קסדור, שהיא חברה-בת של א. דורי, אשר בנתה ומכרה למדינה כ-1,050 יחידות דיור בשדרות, תמורת 142.5 מיליון ש"ח, כחלק מתוכנית ה"פרוגרמה" בראשית שנות ה-90'. כתנאי לביצוע התשלום, החתים משרד השיכון את קסדור על כתב ויתור על תביעות עתידיות, מבלי שהביא לידיעתה נוהל חדש של המשרד, לפיו המדינה היא שתישא בהוצאות האחזקה של הדירות מהתקופה שהסתיימה בנייתן, באופן שמבטל את תוקפו של כתב הויתור.
קסדור טענה בתביעתה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין מלכוב ודורון ממשרד עורכי הדין ש. פרידמן ושות', כי המדינה הפרה את החוזה עימה, מאחר שלא הסכימה לקבל לידיה את הדירות במועד שנקבע, וכתוצאה מכך נאלצה החברה להמשיך ולשמור על הדירות ולתחזקן במשך חודשים רבים. לטענת החברה, היא אף המשיכה לתחזק ולשמור על חלק מיחידות הדיור גם לאחר שנמסרו למדינה, עד לאיכלוסן על-ידי רוכשי היחידות, שלהם נמכרו בסופו של דבר על-ידי משרד השיכון. לכן, תבעה החברה סך של כ-5 מיליון ש"ח בערך ריאלי, בעבור דמי שמירה והחזקה אלה.
משרד השיכון שינה את הנוהל ולא סיפר
זאת, למרות שבשנת 93' שינה משרד הבינוי והשיכון את נוהל המסירה, וקבע כי מסירת הדירות למשרד באמצעות חברות מאכלסות (שו"פ ועמיגור), תתבצע בשלב שבו המבנה ופיתוח החצר הושלמו ללא קשר למצב הפיתוח הכללי. בעת המסירה מהחברה הבונה לחברה המאכלסת ישלם המשרד לחברה הבונה 92%-95% משכר החוזה. בה בעת, תתחיל החברה הבונה לשמור על הדירות "על חשבון משרד הבינוי והשיכון" בהתאם לתעריפים המקובלים בחברות המאכלסות. לאחר השלמת הפיתוח הכללי תתבצע מסירה נוספת (סופית) ויוגש חשבון סופי לרבות חתימה על היעדר תביעות כמקובל.
החברה טענה, כי לו ידעה על הנוהל החדש של משרד השיכון, שלא טרח להביאו לידיעתה, בטרם חתמה על כתב הסילוק, לא היתה חותמת עליו. עוד טענה, כי משרד השיכון קיים את הוראות הנוהל לגבי חברות רבות ושונות שהיו במצב דומה לזה של החברה, שילם להן עבור שמירת יחידות הדיור בתקופת האיחור במסירה, אך נמנע שלא כדין מליידע את החברה על הנוהל וממילא שלא שילמה לה תשלום כלשהו עבור השמירה.
כן נטען, כי בחודש אפריל 99' החליט משרד השיכון כי בנוסף לדמי שמירה, הוא יפצה את הגופים הבונים על הוצאותיהם באחזקת המבנים בתקופת האיחור בסך 330 ש"ח לחודש, בגין כל יחידת דיור מוחזקת. על יסוד החלטה זו, שילם המשרד לחברות רבות תשלומים בגין אחזקת הדירות בתקופת האיחור. לטענת החברה, בחוסר תום-לב ותוך הפלייה שרירותית לא גילה לה המשרד דבר גם בעניין זה.
משרד השיכון פעיל בחוסר תום-לב והטענה את החברה
בית המשפט קבע כי התנהגותו של משרד השיכון מהווה הטעיה והתנהגות בחוסר תום לב ובניגוד לחובות החלות על גופים ציבוריים, ולפיכך קבע כי יש להתעלם מכתב הויתור כאשר עוסקים בתביעה המוגשת מכוח הנוהל שלא גולה.
השופט יצחק ענבר כתב בהחלטתו, כי יש היגיון רב בהוראות החוזה המחייבות את החברה הקבלנית לחתום על כתב סילוק מתביעות וציין כי על-פי פסיקת בתי המשפט, כתב הסילוק הוא חוזה לכל דבר ועניין. "הנתבעת הינה גוף מתוקצב וכספיה הינם כספי ציבור. היקפם הכספי של התקשרויותיה הינו ניכר. אישורו של הקבלן כי אין לו כלפי הנתבעת תביעות נוספות או למצעיר, פירוטן של תביעותיו ב'רשימה סופית', מאפשר לנתבעת לתכנן את תקציבה ואת פעולותיה ולהקצות לתביעות כרית ביטחון, אשר תבטיח כי אם תתקבל התביעה לא תעמוד הנתבעת בפני שוקת שבורה".
מאחר שכתב הסילוק מונע לכאורה מהחברה לתבוע כספים בעבור דמי ההחזקה בתקופת האיחור במסירה, קבע השופט, "ניתן לסכם, איפוא, ולקבוע כי בכתב הסילוק כשהוא לעצמו, יש כדי להדוף את תביעתה של התובעת, אלא אם יעלה בידה לשכנע כי בוטל כדין בשל פגם בכריתתו".
ניתן לבטל את החלק הרלוונטי בכתב סילוק התביעות
השופט ענבר קבע, כי "בד בבד עם הפצתו של הנוהל למנהלי המחוזות ומנהלי החטיבות הטכניות היתה הנתבעת חייבת להביאו - מכוחן של חובות ההגינות ותום הלב - גם לידיעתן של החברות הבונות... הנתבעת הפרה את חובותיה ולא הביאה את הנוהל לידיעתה של התובעת. לו היה הנוהל מובא לידיעת התובעת, לא היתה חותמת על כתב הסילוק ללא שהיתה ממצה את זכותה לקבל תמורה עבור שמירת הדירות בתקופת האיחור".
"בנסיבות אלה", הוסיף ענבר, "זכאית התובעת לבטל את כתב הסילוק מחמת הטעייה, אולם תוקפו של הביטול מוגבל לאותו חלק של כתב הסילוק, שבו ויתרה על תביעתה לדמי השמירה. ויתורה של התובעת על כל יתר תביעותיה, לרבות התביעה לדמי אחזקתן של הדירות, אשר אינה מעוגנת בנוהל המסירה, נותר על מכונו".
"נראה, כי מכוחן של חובות ההגינות ותום הלב היתה חייבת הנתבעת להפיץ את הנוהל בין כל החברות הבונות וביניהן התובעת. ההחלטה המגולמת בנוהל, לשלם לחברות הבונות דמי שמירה עבור שמירת הדירות בתקופת האיחור, רחוקה מלהיות עניין של מה בכך... נודע לה ערך כלכלי לא מבוטל".
"אי גילוי המידע לכלל החברות הבונות הוביל, מטבע הדברים, לכך, שרק חלק מהחברות זכו ליהנות מדמי השמירה. תוצאה זו אינה עולה בקנה אחד עם ערכים בסיסיים של הגינות, שוויון ויושר. יש בה כדי ליצור דמורליזציה ולכרסם באמינות השלטון".
נדחתה תביעת המדינה לביטול תמריץ היעדר התביעות
בית המשפט פסק לזכות חברת קסדור פיצוי כספי נומינלי בסך 1.2 מיליון ש"ח, בצירוף ריבית והצמדה משנת 94' ועד היום וכן שכר טרחת עו"ד בסך 15% מסכום זה. השופט ענבר דחה בתוך כך תביעה נגדית שהגישה המדינה נגד החברה, בה דרשה לקבל בחזרה את התוספת ששילמה לחברה בגין היעדר תביעות.
הכוונה לסעיף במחירון משרד השיכון, הקובע כי עבור הוצאת בלתי נראות ועבור היעדר תביעות כספיות מצד החברה הבונה, ישלם המשרד תוספת היעדר תביעות, כמפורט במחיר הבנייה הבסיסי. היה ותגיש החברה תביעה כנגד המשרד - תתבטל התוספת. במסגרת זו, שילם המשרד לחברה עבור היעדר תביעות סך של 4.3 מיליון ש"ח.
השופט קבע, כי גם על-פי 3 גישות פרשניות שונות מתחייבת מסקנה אחת: אם נקבל את טענת משרד השיכון ונבטל את תוספת היעדר התביעות, הדבר מנציח את הפרת חובותיה של המדינה ונותן להן לגיטימציה. מעבר לכך, דרישה זו מפרה גם את חובות ההגינות ותום הלב והמדינה מנועה מלהעלותה.
ת.א. 3349/01 קסדור ישראל שותפות מוגבלת נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון
