שברו את הכלים בקרית ספר

מה עושה מי שאושרה תביעה ייצוגית נגדו? התשובה הרגילה וההגיונית: משתדל לתקן את דרכיו או להגיע לפשרה עם התובע. אבל לא זה מה שעשו עורכי הדין אברהם גן-צבי ואסתר גן-צבי וחברת קרית ספר (דיור מודיעין) אותה ייצגו. המענה שלהם לאישור התביעה נגדם היה: לשבור את הכלים ולשלוח לכל הרוחות את חברי הקבוצה.

באפריל 2013 אישרה שופטת בית המשפט המחוזי בירושלים, גילה כנפי-שטייניץ, הגשת תביעה ייצוגית נגד החברה - שהיא חברה משכנת במודיעין עילית - ונגד בני הזוג גן-צבי. העילה: גביית תשלומים ביתר תמורת רישום הדירות בפרויקט על-שם רוכשיהן. החברה בונה 5,000 דירות בעיר, וגן-צבי נשכרו לצורך הרישום. דא עקא, שמישהו החליט לעשות קופה על גבם של הרוכשים: הללו נדרשו לשלם לפחות 0.3% מערך הנכס תמורת העברת הזכויות בו (במקום 300 שקל שקובע צו הפיקוח על המחירים בתחום זה), 300 שקל תמורת התחייבות לרישום משכנתה (במקום 146 שקל) ו-100 שקל תמורת הנפקת אישור זכויות (במקום 66 שקל).

כנפי-שטייניץ דחתה את כל טענותיהם של החברה וגן-צבי. היא קבעה, שהצו חל למרות שלטענתם אין למעשה סיכוי לרשום את הזכויות על-שם הרוכשים בעתיד הנראה לעין; ושהם חייבים לעמוד בתעריפים שנקבעו גם אם לשיטתם מדובר בתעריפי הפסד. כנפי-שטייניץ אישרה את הבקשה שהגיש אלחנן ארלבוים, וקבעה שהוא ועורכי דינו, משה שופל ויעקב אלחרר, ייצגו את רוכשי הדירות.


תביעה לבד"ץ


בנקודה הזאת החליטו כנראה החברה ועורכי הדין, שמי שמעז לתבוע אותם - ישלם על כך. תחילה פנו לטפל בארלבוים אישית: הם החזירו לו את הכספים שגבו ממנו והודיעו לו שאינם מוכנים לרשום על שמו את דירתו; לבסוף הוא נאלץ לשוב ולשלם את התעריפים המופקעים, באמצעות רוכשי דירתו, ורק אז הואילו בטובם החברה ועורכי הדין לרשום את הזכויות. אחר כך, אגב, הם טענו שכעת אין לארלבוים עילת תביעה אישית, משום שזכויותיו כבר נרשמו; כנפי-שטייניץ הגיבה ביובש באומרה, כי אחרי אישור הייצוגית - כבר לא משנה האם יש או אין תובע מייצג.

לטענתו של ארלבוים, החברה וגן-צבי לא הסתפקו בכך, אלא יזמו פנייה אליו של עורך דין, בשמם של "עשרות מתושבי מודיעין עילית". עו"ד צבי שטרסברג דרש מארלבוים לחזור בו מן התביעה, ואף הגיש בשמם של 36 בעלי דירות תביעה נגדו לבד"ץ העדה החרדית בירושלים, בניסיון לאלצו לסגת מההליכים במחוזי. כנפי-שטייניץ אומרת שאינה קובעת מי עמד מאחורי ההליך הזה, אך ברור שזוהי תוצאה של הפעולות שנקטה החברה.

ומה היו פעולות אלו? כאמור: "שברו את הכלים ולא משחקים". החברה הודיעה שהיא מפסיקה לפעול כחברה משכנת, משום שאין לה עניין לרשום את הדירות בתעריפים המגוחכים (כלשונה) הקבועים בצו הפיקוח. היא הודיעה לרוכשי הדירות שהטיפול ברישום הועבר למדינה, אך בבית המשפט הודה מנהלה, נפתלי ארנפרוינד, כי הוא רק הודיע למדינה שהוא מושך את ידו מהרישום - והמדינה לא קיבלה על עצמה את המשימה במקומו.


ערך הדירות צנח


ארנפרוינד גם אמר במפורש, כי החברה לא תאפשר לרוכשים למכור את דירותיהם. כאשר נשאל האם אין המדובר בקטסטרופה מבחינת הרוכשים, הוא השיב: "אם כל הדיירים חושבים שזה מה שכדאי להם - זה מה שנעשה". למקרה שמישהו לא הבין את הכוונה, הוסיפה כנפי-שטייניץ: "רוצה לומר: ככל שהדיירים יעמדו על מחירי צו הפיקוח, זה מה שנעשה". החברה לא היססה להגיש לבית המשפט חוות דעת, לפיה הפסקת הרישום תוריד את ערך הדירות בקרוב ל-40%, שהם 400,000 שקל לדירה ממוצעת. ארנפרוינד הבהיר שלו-עצמו זה ממש לא מזיז, כי נותרו לו רק דירות בודדות לשיווק.

כנפי-שטייניץ מזכירה, כי חברה משכנת היא כמו רשות ציבורית בנוגע לרישום הזכויות, ומוסיפה: "הנתבעת עושה שימוש לרעה בכוחה הציבורי על-מנת 'להבהיר' לרוכשי הדירות את המחיר שיהיה עליהם לשלם אילו יאכפו עליה מחירי צו הפיקוח". והיא מסכמת נקודה זו: "דומה, כי דווקא אופן התנהלותה של הנתבעת, המנצלת את כוחה כמנהלת מרשם הזכויות של רוכשי הדירות על-מנת לשמר את תעריפיה, מלמד היטב על הצורך בפיקוח על תעריפי החברה המשכנת, ועל תכליתו ונחיצותו של צו הפיקוח".

לגופה של התביעה אומרת כנפי-שטייניץ, כי לא מצאה כל מקום לשינוי כלשהו ממסקנותיה בשלב האישור. בין היתר היא מציינת, כי החברה וגן-צבי שבו וטענו שמדובר בתעריפי הפסד, אולם הגישו תחשיבים חלקיים ובלתי מבוססים. עוד מזכירה כנפי-שטייניץ, כי החברה וגן-צבי גבו את התעריפים המופקעים גם לאחר שמשרד השיכון התרה בהם על מעשיהם וגם לאחר שאברהם גן-צבי הועמד לדין משמעתי בלשכת עורכי הדין (הוא אומנם זוכה, אך בית הדין קבע גם הוא שהתעריפים מופקעים).

כנפי-שטייניץ קבעה, כי החברה וגן-צבי יחזירו את הכספים שגבו ביתר [ואשר אותם מעריכים עורכי דינו של אלרבוים ב-10 מיליון שקל]. היא משבחת במילים חמות את מאבקו של אלרבוים, במשך עשור, להביא לכך שהתשלום יהיה כחוק, ומציינת שהוא "היה נתון למסכת קשה של לחצים והטרדות בשל ההליך שנקט", ולפיכך קבעה לו גמול ראשוני של 50,000 שקל. שכרם של עורכי דינו יהיה גם הוא בשלב זה 50,000 שקל, כאשר הגמול והשכר הסופיים ייקבעו לאחר שייוודעו סכומי ההשבה. את חברת קריית ספר וגן-צבי ייצגו עוה"ד אסף פוזנר ואבישי פלדמן.