|
"אופיס פלוס מפעילה קומות משרדים בודדות בתוך מגדל בן עשרות קומות, ואנחנו נפעיל בניין עצמאי המוקדש כולו לנושא זה" | |
|
|
|
אתם לא הראשונים. חברת אופיס פלוס מפעילה פרויקטים דומים במגדל המוזיאון בתל אביב, ומתכננת להפעיל פרויקט שלישי במגדל אלקו בתל אביב. כץ: יש הבדלים מהותיים! אופיס פלוס מפעילה קומות משרדים בודדות בתוך מגדל בן עשרות קומות, ואנחנו נפעיל בניין עצמאי המוקדש כולו לנושא זה. שנית, הם שוכרים ואנחנו קונים. הם מבססים את הרווח על פער בין דמי השכירות שלהם משלמים, לבין מה שהם גובים; אצלנו מדובר על השקעה ברכישת נכס, כאשר הרווחיות מבוססת על השכרת המשרדים, בצורת עסקת תשואה. בנוסף, אנחנו בונים את ההשקעה על-ידי הקמת קבוצת רכישה. מה הלאה? כץ: השמועה עוברת מפה לאוזן. אנשים שיש להם כסף פנוי, אך לא מיליוני שקלים לרכישת קומת משרדים, מתקשרים אלי. יחידת ההשקעות שלנו היא 200 אלף שקל לאיש. אני מקבל כל העת שיחות טלפון של פרטיים המחפשים השקעה בסדר גודל זה, המבקשים להשקיע 200 אלף שקל (במשך הראיון קיבל כץ שלושה טלפונים כאלו – א.ל.). התוכנית שלי היא להרכיב קבוצות משקיעים נוספות ולרכוש בניינים נוספים, גם באזור תל אביב וגם בערים אחרות. הבניין הבא ייבנה בפתח תקוה, ואחריו בתל אביב, ואנחנו כבר במו"מ. עזבת את החברה לניקוי חלונות? כץ: מה פתאום! אי ממשיך להחזיק 50 אחוז בחברה, היתר בידי אחי משה. אני מקדיש לה חצי יום עד יום בשבוע, יום חמישי. אשתי ואני גם מחזיקים ב-50% בגן ילדים פרטי. בנוסף, רכשתי 5% בחברת פז-אינטראקטיב לתוכן סלולרי. חשוב לגוון את ההשקעות, אבל המוקד יהיה בבנייני המשרדים!
|
זה התחיל בכספי קרן השתלמות
|
|
|
"התוכנית שלנו היא להשקיע 2.5 מיליון שקל נוספים בהשבחת הבניין, והפיכתו לבניין משרדים ברמה גבוהה. אנחנו מתכננים להפוך אותו ללהיט הבא בתחום הנדל"ן!" | |
|
|
|
מנין הכסף? כץ: היו לי חסכונות מהחברה לניקוי חלונות. אחי השתחרר משירות קבע, פדה את קרן ההשתלמות, וחיפש השקעה. קנינו דירת 5 חדרים בהרצליה ב-150 אלף דולר (היו ימים... - א.ל.). לקחנו משכנתה, ושילמנו עליה 4,000 שקל לחודש. אחר-כך הפכנו אותה לדירת 3 שותפים, כל אחד שילם 2,500 שקל לחודש, והרווחנו אלפי שקלים בחודש. זה היה בסיס להשקעות נוספות. איך התקדמת? כץ: חותני, אבי אשתי, מכר חנות ביפו, ונתן לי את התמורה כדי שאשקיע. לקחתי עוד משכנתה, וקניתי עוד דירה בהרצליה. אחר-כך מיחזרתי משכנתה והשקעתי את הרווחים, וקניתי עוד ועוד. הכדור התחיל להתגלגל כלפי מעלה. עסקה רדפה עסקה. כיום, אומר איתי כץ, בבעלותו עשרות דירות, לא רק בהרצליה, אלא גם בפתח תקוה, באשקלון, בעפולה ובכרמיאל. כדי לממן את הרכישה, הוא נעזר בדרך-כלל בשותפים בשיעור 50%. בתל אביב איננו קונה דירות: "הן יקרות מדי!". הסיפור העיקרי של איתי כץ, המביא אותו למדור זה, הוא פרויקט משרדים ייחודי, שאותו הוא מתחיל להריץ בימים אלו. בראיון ל-News1 הוא מספר: "זה עתה קניתי, יחד עם שמונה משקיעים נוספים, בניין בן 2,000 מ"ר, כולל גג, ברחוב הירקון בבני ברק. שילמנו 2.5 מיליון שקל. אני עומד בראש קבוצת המשקיעים, לי יש 30 אחוז בקבוצה, וכל אחד השקיע עוד 200 אלף שקל. התוכנית שלנו היא להשקיע 2.5 מיליון שקל נוספים בהשבחת הבניין, והפיכתו לבניין משרדים ברמה גבוהה. אנחנו מתכננים להפוך אותו ללהיט הבא בתחום הנדל"ן!". מה עומד בבסיס התוכנית? כץ: אנחנו מקימים קבוצות רכישה לענף המשרדים, במקביל לקבוצות רכישה לענף המגורים, המקובלות מאוד כיום. לדעתי, אנחנו חלוץ, כי הצלחנו לקרוא את מפת השוק: הכלכלה במצב טוב, יש ביקוש רב למשרדים, ומחסור בבניינים למטרה זו. יש הרבה אנשים עם מאות אלפי שקלים להשקעה, אך אין להם מיליונים. אנחנו מציעים להם פתרון – להתאגד לקבוצת רכישה ולקנות בשותפות בניין משרדים. זה יהיה הלהיט של ענף המשרדים!
|
משרדים בני 15 מ"ר לעצמאיים
|
|
לא פחות ולא יותר! כץ (נלהב): כן! התוכנית שלנו היא לחלק את הבניין ל-70 יחידות בנות 15 מ"ר, ולצידן חדרי ישיבות ושירותים כלליים. כל יחידה תהיה משרד עצמאי, ותושכר לכל דורש ב-2,500 שקל לחודש. בניגוד למקובל בבנייני משרדים, לא נדרוש חוזים לטווח ארוך. השוכרים לא יצטרכו לשכור עשרות מטרים רבועים, כשהם יכולים להסתדר ב-15 מ"ר! זה די יקר, כמעט 170 שקל למ"ר לחודש! כץ: בכלל לא! המשרדים יהיו מרוהטים ברמה גבוהה. דמי השכירות כוללים חיבור למחשב ולאינטרנט, שירותי מזכירות; בנוסף, דמי השכירות כוללים זכות שימוש בחדר הישיבות, כיבוד קל, ניקיון יומיומי, כך שהמשרדים ייראו מצוחצחים! לדעתי, זה הפתרון האידיאלי לכל מי שזקוק למשרד קטן או לתקופה קצרה, ואיננו מוכן או יכול להוציא רבבות שקלים על שכירת משרד גדול! למי מיועדים המשרדים? כץ: ליועצים, מתווכים, משפטנים, מהנדסים, לכל עצמאי שאיננו מעסיק צוות של עוזרים. איך יחולק השטח? כץ: 1,050 מ"ר מיועדים למשרדים, 350 מ"ר לחדר ישיבות, מעברים ושירותי מזכירות. הגג, בן 600 מ"ר, מיועד להרחבה בעתיד (מותנה באישור תב"ע). ייתכן שנקים עליו מתקן לייצור חשמל סלולרי. מה חשבון הכדאיות? כץ: אם כל 70 המשרדים יושכרו, תהיה לנו הכנסה של 175 אלף שקל לחודש. אנחנו בונים על תפוסה של 80 אחוז, ונגיע להכנסה של 140 אלף שקל לחודש. תחשיב ההוצאות, שכבר נבדק לפרטיו, הוא 75 אלף שקל לחודש. יהיה לנו רווח ברוטו של 65 אלף שקל לחודש, לפני הוצאות מימון. ואם התפוסה תהיה נמוכה יותר? כץ: איננו חוששים. אנחנו נכנסים לגומחה שכמעט לא קיימת בישראל. בכל מקרה, גם אם התפוסה תהיה 50 אחוז, תהיה ההכנסה 88 אלף שקל בחודש, ועדיין נרוויח!
|
|