זה חודשים ארוכים אמצעי התקשורת חוזים שינוי מגמה והתחלה של ירידת מחירי דיור. תחזית זו החלה עוד אי-שם באביב הקודם, סביב אפריל-מאי 2022, כשבנק ישראל החל בסדרת העלאות ריבית, התחזקה עוד יותר במהלך הקיץ, שלא לדבר על חודשי הסתיו, אוקטובר, נובמבר, שם כבר היה ברור, שמחרי הדיור יתחילו לרדת.
לכאורה מדובר בתחזית מאוד הגיונית. ככלות הכל, אנחנו כבר מצויים לאחר סדרה של לא פחות מ-9 העלאות ריבית שביצע נגיד בנק ישראל, מה שהיה אמור גם לרסן את האינפלציה וגם להוריד את מחירי הדיור. יתרה מכך, ההגבלות הקשות שהטיל הבנק הממלכתי על נטילת משכנתה, ושהביאו לירידה דרמטית בהיקף שוק המשכנתאות, עד כדי מחצית לעומת אשתקד, חיזקו עוד יותר את התובנה שהנה, או טו טו, המחירים מתחילים לרדת.
וזה עוד לא הכול: סממני ההאטה המובהקים, על גבול המיתון, שמאפיינים במהלך החודשים האחרונים את המשק הישראלי, ההאטה המשמעותית בצמיחה, מכ-8-7 אחוזים שנתית לכ-2 אחוזים בלבד, הגידול באבטלה וכן הפרסומים התכופים על-אודות מבצעים והנחות בשוק הדיור, הירידה בתשומות הבנייה, לראשונה זה זמן רב, חיזקו מאוד את הציפיה שירידת מחירים בפתח.
נוסיף לכך גם את המיתון הכללי בכלכלה העולמית, האינפלציה הגוברת באירופה וצפון אמריקה, השנתיים של מגיפת הקורונה ובמהלך השנה האחרונה המלחמה המתמשכת בין רוסיה לאוקראינה שרק הולכת ומחריפה ואין רואים את האור בצקה המנהרה, ההתייקרות בהובלת סחורות והמחסור בחומרי בנייה חיוניים.
ומחירי הדיור? הם אומנם נעצרו בעקבות 9 העלאות הריבית, אולם בפועל מסרבים לרדת, זאת למרות ריבית הפריים הגבוהה. הסיבות לדיסוננס המוזר הזה, לכאורה, הינן כדלקמן:
ראשית, הניסיון ההיסטורי מלמד כי ההשפעה על מחירי הדיור של גורמים אקסוגניים (חיצוניים) מתרחשת ב"דיליי" של 6-3 חודשים לפחות. משמע, ייתכן מאוד שכבר בחודש חודשיים הקרובים אכן נראה שינוי מגמה וירידה כזו או אחרת במחירי הדיור. שנית, המצב הבסיסי של שוק הדיור, העדר היצע, רק הולך והחריף במהלך מחצית השנה האחרונה. כמות הדירות החדשות בפועל "על המדף" הלכה והתדלדלה עד כדי כ-1.215 אלף בלבד, מה שיצר ביקושים כבושים ותיקוני מחירים כלפי מעלה, זאת למרות כל הסיבות שצוינו לעיל.
שלישית, נוספה לכך עובדה מעניינת שאמצעי התקשורת כלל לא התייחסו אליה: במהלך 2022, ביקר כתוצאה ממלחמת רוסיה-אוקראינה, גדל פי 3 (!) מספר העולם לישראל, כ-90 אלף בקירוב, זאת לעמת כ-30 אלף בשנים קודמות, חלקם הגדול מרוסיה ואוקראינה. משתנה זה הייתה לו השפעה לא מבוטלת על שוק הדיור, הן לרכישה למגורים והן על שוק השכירות.
רביעית, למרות ההנחות והמבצעים, חשוב לזכור שהקבלנים שילמו במהלך השנים האחרונות כהנה וכהנה על מחירי הקרקע, מה שבפועל אינו מאפשר להם להוריד מחירים, זאת על-מנת שהפרויקט יהיה ריווחי. היו לא מעט קבלנים שהעדיפו לא להתחיל לבנות או לחלופין להחזיר את הקרקע שרכשו, אולם בפועל אלה שהמשיכו את הפרויקט שמרו על רמות המחירים.
ייתכן אומנם כי במהלך החודשים הקרובים נתחיל לראות מגמה של תיקוני מחירים כלפי מטה, אולם אין סיבה לשמוח על כך. ככלות הכול, הבעיה של העדר היצע דיור במדינה המתאפיינת בגידול אוכלוסייה הגבוה בעולם, תוספת של מיליון דני אדם תוך 5 שנים, חייב להטריד את מקבלי ההחלטות בממשלה החדשה ומוטב שיעשו טיפול שורש בכל מה שקשור להגדלת ההיצע בשוק הדיור, ויפה שעה אחת קודם!
