הרוזטה, התוכנית הישנה ושטח המגרש האבוד

האם העליתם בדעתכם שסימון דהוי ומטושטש של תוכנית מלפני עשרות שנים, מן עיגול קטנטן מחולק ל-4 פלחים וכל מני מספרים צפופים בתוכו, שמסומנת בדרך כלל שלא בקרבת מהמגרש שלכם באותה התוכנית, יכול להשפיע היום משמעותית על שווי החלקה שלכם, חלקה שברצונכם למכור או לקנות, לשעבד או לבנות בתחומה?

המדובר בתופעה שידועה באלפי חלקות מגורים יקרות בערים מרכזיות בישראל. הפעם, כיד המקרה, נעסוק בעיר רמת גן. בערים וותיקות ומבוקשות כמוה נקבע כבר בתוכניות מתאר מלפני עשרות שנים, רוחב כבישים מיועד שהיה בזמנו רחב יותר מהכביש בפועל, כולל המדרכות.

לא מדובר בהכרח בהפקעה, אלא ביעוד להפקעה על-פי תוכנית תקפה, כלומר על-פי חוק התכנון והבנייה. לעיתים גם פרסמה העירייה הפקעה ממש, כלומר פרסמה הפקעה בילקוט הפרסומים. כך או כך, חלק מההפקעות הללו מומשו והרחוב הורחב הלכה למעשה וחלק לא.

מניסיוני, הרחבת כביש כזו, הפקעה כזו, נאכפת כרגיל רק בעיקר בעת הריסת בית ישן או בניית תוספת משמעותית. לעיתים ממש רואים את המדרכות מתעבות ומצטמצמות אל מול הגדרות בזיגזג של חדש/ישן. מה זה אומר? שמתוכננת מזה עשרות שנים הפקעה לכל שורת הבתים משני צידי הרחוב, בדרך כלל מחצית מההפרש בין רוחב הכביש בעין בפועל בעת תכנון התוכנית המייעדת להפקעה, ובין רוחב הכביש כפי שנקבע בתוכנית.

מה זה "רוחב כביש בתוכנית"? - מעשית פשוט כתוב רוחב הכביש במידע התכנוני אותו ניתן לקבל ברוב היישובים באתר האינטרנט של הוועדה המקומית. לרוב הוועדות המקומיות יש טכנולוגיה לספק באינטרנט בקובץ וורד (החברה לאוטומציה) דף מידע ספציפי לחלקה שאתם מתעניינים בה, לעיתים אף למגרש המהווה חלק מחלקה.

סטטוטורית מסומן רוחב הכביש בתשריט ב"רוזטה". מה זה רוזטה? בכל רחוב בתוכנית בנין עיר תמצאו בכל קטע ממנו או לפחות פעם אחת בנקודה כלשהי לאורכו, עיגול המחלוק ל-4 פלחים שווים, כמעין כוונת. בכל פלח רשום כרגיל מספר. בצדדים המספר מסמן במטרים את קו בניין שמעבר לרצועת התכנון לדרך עצמה (קו בנין הנו המרחק במטרים מגבול המגרש בו אסור לבנות ולכן השטח בתחומו ישמש כרגיל כחצר, שבילים, רחבות מדשאות וגינון), בפלח העליון מס' סידורי של הדרך. בפלח התחתון והחשוב למאמרנו זה מסומן רוחב הדרך. כאשר מסומן באותו פלח תחתון 16, לדוגמה, ורוחב הכביש והמדרכות לצידו רק 10 מ', המשמעות במצב דברים רגיל שבכל צד של הרחוב תוכננה להפקעה רצועה חזיתית לרחוב ברוחב 3 מ' מכל מגרש לאורכו.

התשריטים הישנים האלו שלפעמים כוללים עיר שלמה, במקרה שלנו רמת גן (תוכנית רג/340) מטושטשים ולא תמיד הרוזטה ברורה לעין, לפחות לא הספרות שבתוכה. לעיתים ספרת רוחב הכביש מוסתרת על-ידי כיתוב של מאפיין אחר בתשריט, או נעלמה בשל קמטים וקרעים בחלק מהתוכניות המוצגות לעיון הציבור. יש לציין כי רוזטה זו, שרוב הקוראים בוודאי נתקלים בביטוי כמו גם בדימוי הפיסי לראשונה בחייהם, מופיעה כאמור רק פעם אחת לכל אורך הכביש או לכל אורך קטע משמעותי מהכביש, לפעמים מסומנת הרחק מהמגרש שלכם. קנה המידה בתשריט לא תמיד מאפשר בירור מידות מדויק. זו בעיה לא פשוטה שכן היעוד להפקעה משפיע אולי רק בעתיד על גודל החצר, דבר שיש לו משמעויות כספיות גם כיום, כמובן, אבל בעיקר משפיע על זכויות הבנייה, ולזה יש השפעה מאוד ברורה ומיידית על השווי כמו גם על המיסוי (מס שבח, היטל השבחה) בעת המכירה.

בדפי המידע התכנוני שמקבלים מופקת בדרך כלל התראה בדבר יעוד להפקעה, בחלק מהמקרים, מצוין שהיעוד לצורך הרחבת דרך. מהו, אם כן, שטח ההפקעה? - שמאי יכול לקבל אמדן שטח הפקעה במחלקת מידע תכנוני ואף באינטרנט, בחלק מהמקרים רק את רוחב הרצועה להפקעה בחזית החלקה לרחוב. את רוחב ההפקעה יוכל להכפיל ברוחב חזית החלקה, אם מצא מדידה כזו בתוכניות ההגשה להיתרי הבנייה.

אבל מה היה הרוחב בפועל בעת הכנת התוכנית להפקעה? כלום הופקע כבר חלק מרוחב הכביש הנוכחי מאז אותה תוכנית ישנה? ואם כן, באיזה צד של הכביש הופקע?

אין תשובות כרגיל לשאלות הרבות. את שטח ההפקעה או לפחות את רוחב רצועת ההפקעה למגרש שלכם תקבלו מן הסתם ב...מידע התכנוני, כלומר, מסתובבים בעצם סביב הזנב עם נתונים חסרים מאוד המשפיעים בצורה משמעותית מאוד על השווי.

המידע על ההפקעה שנמסר באדיבות מחלקת המידע של הוועדה המקומית מבוסס בדרך כלל על "מדידה גראפית" או "מדידה גראפית ממוחשבת". מדידה כזו יותר מדויקת מאשר מדידה של שמאי מקרקעין או עורך דין או בעל קרקע שיושב עם קנה מידה וסרגל. האם מדידה כזו מדויקת מספיק כשלעצמה?

בעלי מקצוע כגון עורכי דין ושמאי מקרקעין טוב שייסייגו את מקור האינפורמציה הזה. דרך המלך היא הזמנת מפת מדידה ממודד מוסמך. זה נחוץ במיוחד כאשר החלקה עומדת למכירה והמידע נחוץ נואשות לשני הצדדים (קיימת פסיקה בנושא של "ייזהר המוכר" וגם של "ייזהר הקונה" וגו').

הנה המחשה לסוגיה:

בשמאות מכריעה של השמאית פריאל שפורסמה באתר משרד המשפטים, לגוש 6145 חלקה 732 רח' החי"ל 22 פינת רח' הרוא"ה, שטח חלקה רשום בטאבו 504 מ"ר. שטח לאחר ייעוד להפקעה לצרכי ציבור לפי מידע תכנוני ועל-פי חישוב גראפי 417 מ"ר. שטח לאחר יעוד להפקעה על-פי מודד מוסמך (המדידה נעשתה לצורך הנפקת היתר בנייה) 397 מ"ר בלבד.

מוצע איפה לבעלי מקצוע לסייג בשמאויות ולהחתים לקוחות (עורכי דין) לעניין השטח נטו לאחר יעוד להפקעה ולהציע בכל לשון של הצעה לשכור מודד מוסמך לבירור סופי של שטח ההפקעה. מוצע למוכרים ולקונים להסכים לעצות בעלי המקצוע ולשלם בשמחה את עלויות המודד. עלות זו זניחה כרגיל לשווי החלקה ותמנע הפסדים, תביעות ועגמת נפש.