סטייה בררנית?

בית המשפט המחוזי קבע לאחרונה, כי אין לתת זכויות עודפות בתוכנית איחוד וחלוקה לחלק מבעלי נכסים על חשבון בעלים אחרים בתוכנית, רק כדי שהפרויקט יהיה רווחי ויצליח. נקבע, כי סטייה מתקן 15 באופן בררני ללא נימוק כלשהו, רק על-מנת להעלות את שווים היחסי של נכסים מסוימים לעומת נכסים אחרים, ללא הצדקה מלבד הרצון למנוע מהם ירידת ערך ולעודד אותם לקדם את התוכנית ולממשה, היא פסולה.

מטרתן של תוכניות איחוד וחלוקה היא הסדרת הזכויות הקנייניות ביחידות תכנוניות שנוצרו מכוח התוכנית, ובכך לאפשר את פיתוח השטח וניצולו המקסימלי לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור. אחד מייעודיו העיקריים של הסדר איחוד וחלוקה הוא חלוקה צודקת של הנזק וההשבחה בין כל בעלי המקרקעין בתחומה של התוכנית.

בתוכניות אלו, הסדרת הכללים להקצאת הזכויות נעשית לפי תקנות וכן לפי תקן 15 שפרסמה מועצת שמאי המקרקעין, וקובע את הפירוט המזערי שנדרש בטבלאות הקצאה ואיזון. תקן זה מרכז הנחיות מקצועיות באשר להקצאת זכויות ולעריכת שומות של שווי הזכויות. יצוין, כי התקן אינו בגדר חקיקה, אולם כבר נקבע, כי יש בו כדי להוות הנחיה מקצועית כבדת משקל.

זכויות פחותות לאחר התוכנית

תוכנית "מתחם בית הפועלים" ברחובות, תוכנית פינוי בינוי החלה על 55 בעלי זכויות, כוללת שלושה מגרשים ל-246 יחידות דיור. הוועדה המקומית טענה בהליך, כי ככל שתפעל בהתאם לתקן 15, הדבר יגרום לכך שחלק מבעלי הזכויות "ייכנסו" לתוכנית כשהם בעלי זכויות בדירת מגורים, אך "ייצאו" ממנה כשבידיהם שווי נמוך משווי דירת המגורים שהייתה ברשותם.

נסביר. תקן 15 קובע, כי כאשר השמאי מגיע להקצות זכויות, עליו להעריך את שווי הקרקע כפנויה, גם אם יש עליה מחוברים. הפיצוי בגין המחוברים יינתן בדרך של הקצאת זכויות נוספות ששווין זהה לתרומתו של המבנה לשווי הקרקע כשהיא נישומה כבנויה. בגין תרומה זו יוקצו זכויות נוספות במגרשים החדשים בשווי של תרומת המחוברים.

בית המשפט קבע: "סטייה בררנית מתקן 15... לגבי חלק מבעלי הזכויות במקרקעין, לא רק שאיננה משקפת את כלל השוויון היחסי בין בעלי הזכויות במקרקעין אלא שהיא עושה בדיוק ההפך. כך, סטייה בררנית מתקן 15 היא הכרה במלוא תרומת המחוברים לנכסים מסוימים בלבד. הכרה זו תביא להעלאה משמעותית של השווי היחסי של אותם נכסים על חשבון אותם נכסים שלגביהם לא הוכרה תרומת המחוברים. באופן זה מתערער לחלוטין עקרון השוויון היחסי הקבוע בחוק התכנון והבנייה והעומד בבסיס תוכנית איחוד וחלוקה".

בית המשפט הדגיש, כי הפתרון להעדר כלכליות של תוכניות לצד מסוים, כטענת הוועדה המקומית, לא יכול להיות באמצעות פגיעה בזכויות של צד אחר, שהרי פתרון זה מחטיא את המטרה השוויונית העומדת בבסיס תוכניות ואיחוד וחלוקה. כמו-כן, צוין, עולה חשש שסטייה זו נעשתה מטעמי פיצוי לאותם בעלי נכסים שהגישו תביעת פיצויים. לאור האמור, עתירת הוועדה המקומית נדחתה.

סכנה לעיכוב ממושך של התוכניות

נראה, כי פסיקה זו מעלה סוגיה מורכבת שמביאה איתה לאחרונה ההתחדשות העירונית. ישנם מצבים רבים בהם התוכנית לא בהכרח כלכלית ולא רווחית לכל בעלי הזכויות. לאור מחלוקות בין בעלי זכויות, בין היתר בשל התחשבות במבנים קיימים, עלולות לצוץ טענות שיעכבו את התוכנית שנים רבות. הבנייה לא תתבצע והתוצאה הקריטית היא הקפאה תכנונית, דווקא במצב בו הביקוש למגורים בשיא כל הזמנים ואיתו גם עליית מחירי הדיור.

עולה התהייה, האם צריך להיות שוויון בכל מחיר. לא תמיד ניתן להגיע לפתרון צודק, שהרי כאשר עסקינן בהתחדשות עירונית, ישנן סוגיות רבות שלא עולות כאשר מדובר בקרקע ריקה, וישנן גישות שונות המסתכלות שונות להתחשבות במחוברים, ומשם צריך לבדוק איך מייצרים זכויות חדשות. בעיה נוספת היא כאשר מדובר בקרקע הכוללת מבנים בעלי זכויות גדולות או בנייה בלתי חוקית. כאשר הולכים לפי התקן והפסיקה, ייתכן שלא ניתן יהיה להציע לבעלי הזכויות תמורה מספקת בתוספת הוצאות גבוהות ליישום התוכנית, ולכן תוכנית כזו לא תוכל להתקדם. ייתכן, כי קביעת מתחמים נפרדים בתחום התוכנית הייתה יכולה לסייע בפתרון מורכבות שכזו.