סעיפים 17 ו-19 לחוק מיסוי מקרקעין עוסקים ב"שווי המכירה ו"יום המכירה" וקובעים, כי "שווי המכירה" הוא שווי ביום המכירה של הזכות במקרקעין הנמכרת, ו"יום המכירה" לעניין חישוב השבח והמס הוא היום שבו נעשתה המכירה. לכאורה הגדרות החוק פשוטות ומובנות. אך בפועל, ישנן עסקות רבות בהן התמורה שתשולם מותנית בהתקיימות תנאים עתידיים כגון הגדלת זכויות הבנייה. במקרים כאלה מתעוררים מחלוקות בין הנישומים לבין רשות המיסים על-אודות "יום המכירה" ו"שווי המכירה".
בעניין אלדר שרון קבע בית המשפט העליון, כי חוזה ובו תנאי מתלה הוא חוזה שלם מרגע כריתתו ויום המכירה נקבע למועד זה. מובן שאם התנאי אינו מתקיים החוזה מתבטל בדיעבד, אך אין בכך כדי להשליך על חיותו ושלמותו של החוזה עד לאותו המועד. הלכת אלדר שרון מעוררת מספר קשיים לא מבוטלים, בעיקר בעיה מימונית עקב הצורך לשלם מס שעה שאין זה ברור אם העסקה תצא לפועל, בחלקה או במלואה.
כחריג להלכת אלדר שרון ובמטרה לתת מענה לעסקות קומבינציה, בהן התמורה אינה משולמת בכסף אלא במתן שירותי בנייה, נחקק סעיף 19(3א) לחוק מיסוי מקרקעין. הוא קובע, כי יום המכירה בעסקות קומבינציה המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שלפיו יוגדלו זכויות הבנייה, יידחה ליום אישור התוכנית העתידית. דברי ההסבר מבארים:
"בעסקה שתלויה כולה בשינוי ייעוד תכנוני, בדרך כלל הממכר אינו ודאי ביום העסקה, וכתוצאה מכך גם התמורה אינה ברורה. מיסוי הנעשה שלא על סמך עובדות מלאות וידועות עלול להוביל לגבייה ביתר או בחסר".
מה דינה של עסקה המותנית בהתקיימות תנאי עתידי שתמורתה משולמת בכסף ולא במתן שירותי בנייה? בסוגיה זו דנה ועדת הערר (ו"ע 1235-01-21). בהסכם נשוא פסק הדין נקבע מחיר של 33 מיליון שקל, בפעימות על-פי שלבי ההתקדמות: 21 מיליון שקל בסמוך לחתימת ההסכם, ו-12.3 מיליון שקל שישולמו אם התב"ע החדשה תפורסם ותאושר. לקונה ניתנה הזכות לבטל את ההסכם אם התב"ע החדשה תכלול היקף זכויות קטן מהמינימום שנקבע בהסכם.
העוררות הגישו שומה עצמית בה דיווחו על שווי מכירה בסך 21 מיליון שקל, בהתאם לתמורה המשולמת בשלב הראשון בלבד. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל הצהרה זו והוציא להן שומה לפי מיטב השפיטה, בה נקבע שווי המכירה על 33 מיליון שקל.
השאלה במרכז המחלוקת בערר הייתה האם הסכם המכר כולל מספר הסכמים נפרדים למכירת זכויות נפרדות, שלכל אחד מהם יש לקבוע יום מכירה נפרד לפי התקיימות התנאים לתשלום כגישת העוררות; או שמא, כגישת המשיב, המדובר בהסכם מכר אחד ובו מועדי תשלום שונים, ולפיכך "יום המכירה" הוא יום החתימה עליו.
ועדת הערר קבעה, כי לאור הלכת אלדר שרון, גם בהתקיימות תנאי עתידי - "יום המכירה" הוא יום כריתת החוזה; סעיף 19(א3) אינו רלוונטי לערר זה מאחר שהתמורה משולמת בכסף. עם זאת קבעה ועדת הערר, כי חישוב הערך הנוכחי של תמורה עתידית הוא מושכל ראשון בכל חישוב כלכלי. חישוב התמורה העתידית ל"יום המכירה", מבלי לחלץ את הערך הנוכחי של התמורה, מעוות את המהות האמיתית של העסקה, שהרי חלק מן התמורה הוא מדומה. יש לנכות ממנה את החלק המשקף את עסקת המימון והיכולת של המוכר לעשות שימוש בתמורה באותה תקופה, וזאת במטרה להשוות את האמת המשפטית לאמת הכלכלית.
במטרה לממש את תכלית החקיקה של מיסוי הרווח הכלכלי האמיתי ובמקרה נשוא הערר, תשלום מס רכישה על השווי ההוגן של שווי הרכישה ב"יום המכירה", קבעה ועדת הערר שיש לערוך חישוב של הערך הנוכחי של התקבולים העתידיים הצפויים.
