מה אנחנו, הציבור והתקשורת, רוצים מהנהלת קואופרטיב אגד שמנסה לרקוח עסקה ולמכור לחברת נפטא את השליטה בנצב"א החזקות בע"מ, חברת הנכסים הציבורית מן הגדולות בענף הנדל"ן, המצויה בבעלותה? האם אסור לחברה לסחור בנכסיה, להשביח אותם או למכור את כולם - אם כך מחליטים שטוב וראוי הדירקטוריון ואסיפת בעלי המניות? האם זה נכון וצודק שאנו מבקשים לשלול מחברה את זכויות היסוד העיקריות לנהל את עסקיה?
לפני שנשיב על השאלות האלה ראוי להבהיר לציבור הרחב מי זו, בעצם, נצב"א, איך נולדה, מי שולט בה ובאיזו דרך מתוחכמת.
קואופרטיב אגד הוקם, במתכונתו הנוכחית, משילוב של מספר קואופרטיבים לתחבורה שהתחרו ביניהם: "דרום" שהתאחד עם "יהודה", שחר ואגד. בשלב האיחוד הראשוני נקרא הקואופרטיב אש"ד (אגד, שחר, דרום-יהודה) וברבות הימים חזר לשם המקורי: אגד. בשלב המיזוג הועברו לשליטת אגד כל נכסי הנדל"ן של הקואופרטיבים הממוזגים.
כיוון שאגד עסק בתחבורה ולא בנדל"ן, החליטה הנהלת הקואופרטיב להקים חברה נפרדת לטיפול בכל אתרי הנדל"ן (קרי: התחנות המרכזיות, מגרשי חניה, מבני משרדים ומוסכים). בראשית קראו לחברה קראו נצב"א (נכסי צאן ברזל אגד), אך כעבור זמן מה, כדי להדגיש את ההפרדה בין הנדל"ן לתחבורה שינו את שמה לנצב"א להתנחלות.
בראשית שנות התשעים הייתה המגמה בהנהלת אגד שיש להפריד בין הקואופרטיב לבין העסקים שלו ולכן, בשנת 1995, הוקמה חברה בשם נצב"א החזקות 1995 בע"מ, שאליה הועברו כל נכסי נצב"א להתנחלות. הבעלות על נצב"א להתנחלות מתחלקת בין חברי אגד הפעילים (שני שליש) וגימלאי אגד ויורשיהם (שליש). הבעלות על נצב"א החזקות התחלקה כך: 80% נצב"א להתנחלות, 10% אשטרום ו10%- גרנית הכרמל (בעבר בשליטת כור ובנק הפועלים וכיום בשליטת משפחת בורוביץ - דדי ואשתו תמי מוזס ואחיו איזי - ושותפים מחו"ל).
נצב"א החזקות בע"מ הונפקה ב-1995 וכיום היא נחשבת לאחת מחברות הנדל"ן "הכבדות" במשק הישראלי. שווי השוק של נצב"א החזקות נכון לתחילת דצמבר 2001 עמד על 110 מיליון דולר (בערכים של היום = כ-458 מיליון ש"ח) וההון העצמי כ-30 מיליון דולר. שווי השוק של החברה צנח במהלך השנה האחרונה והגיע באוקטובר 2002 לסך של 75 מיליון דולר (בערכים שקליים - 362 מיליון ש"ח) ואילו ההון העצמי עלה והגיע ל-53 מיליוני דולרים.
כמה באמת שווה נצב"א החזקות? את זאת קל לברר מעיון בדו"ח (ספטמבר 1999) של חברת גמול - קופת גמל מרכזית להשקעות, שנכנסה באותו מועד לשותפות בחברה. הדו"ח מגלה כי גמול רכשה אג"ח להמרה של נצב"א החזקות בסך של 152.5 מיליון ש"ח. המרה מלאה של אג"ח אלה תקנה לגמול 15% מהון המניות של נצב"א. כלומר: 10% שווים כ-100 מיליון ש"ח. על פי נתון זה שווה נצב"א החזקות יותר ממיליארד ש"ח. (אחרי הכניסה של גמול עמד חלקם של השותפים על הערכים הבאים: אגד - 62.5% וכל אחד משלושת השותפים האחרים 12.5%).
אבל בזה עדיין לא תם חשבון השווי הריאלי האמיתי של נצב"א. בתשקיף של הנפקת נצב"א החזקות מצויינים כל הנכסים המניבים של החברה וללא כל קושי אפשר לאמוד על פיהם את השווי הנכסי הריאלי. אבל אסור לטעות: במשפט "מובלע" כתוב בתשקיף כי בבעלות החברה יש נכסי נדל"ן שעדיין לא הועברו לפיתוח והם רשומים בספרי החברה בערכים היסטוריים. מהם שטחים אלה ומה היקפם ושוויים הריאלי - עובדה זו אינה מצוינת בתשקיף.
קיימת דרך נוספת לקבוע את שוויה הריאלי של נצב"א החזקות. לדוגמא: במרץ 2001 הוציאה עירית תל אביב היתר בניה להקמת מגדל משרדים בן 65 קומות על המגרש שבו ניצב היום בית הנהלת אגד בדרך מנחם בגין (דרך פ"ת) פינת מוזס. ההשקעה הכוללת בהקמת הבניין מגיעה ל-150 מיליון דולר (בערכים של היום כ-724 מיליון ש"ח), מבלי לקחת בחשבון את שווי הקרקע. כאשר תסתיים הקמת הבניין וכל משרדיו יושכרו או ימכרו יהיה שוויו, לפי הערכה, כ-800 מיליון ש"ח והוא יהיה נכס מניב. דוגמא נוספת: עירית חיפה אישרה לא מכבר לנצב"א הקמת מלון תיירותי בן 200 חדרים על שטח בן 5 דונם, במקום בו הייתה התחנה המרכזית הישנה בחיפה, בצפון המושבה הגרמנית. שמאי מקרקעין יכול להעריך במדויק כמה שווה מלון כזה, אבל הערכת משוערת מעלה, כי המדובר לפחות ב-60 מיליון דולר (כ-289 מיליון ש"ח בערכים של היום). ודוגמאות לא חסרות.
הערכת אנשי נדל"ן המבוססת על נתונים אלה, מבלי לדעת את ערכם הריאלי הנוכחי של הנכסים הנדל"ניים הרשומים בערכים היסטוריים, היא כי נצב"א החזקות שווה לפחות 2 מיליארד ש"ח. להערכת שווייה האמיתי של נצב"א החזקות יש להוסיף את העובדה, כי החברה מהווה מונופול בתחום תחנות התחבורה הציבורית המושכרות לאגד ומהוות נכס מניב שאין לו תחרות. יש המעריכים כי אם ייחשף המידע המדוייק על הקרקעות הרשומות בערכים היסטוריים וישוקלל ערכן, יכול שווי נצב"א החזקות להגיע גם ל-3 מיליארד ש"ח.
כדי להסיר ספק לגבי זהות האינטרסים שבין הנהלת אגד להנהלת נצב"א החזקות ראוי לדעת כי בהנהלה ובדירקטוריון של נצב"א החזקות יושבים כמעט כל חברי הנהלת אגד. למשל: אריק פלדמן, (יו"ר מזכירות אגד), יצחק יואל (מנהל משאבי אנוש), מיכה ברנר, גדעון מזרחי, יוסי צ'צ'יק, יורם גולדשמידט, נתן פורמן ואחרים. יו"ר נצב"א התנחלות, מאיר תורג'מן, חבר ותיק באגד, הוא גם יו"ר נצב"א החזקות.
על רקע העובדות האלה זה המקום והזמן לחזור אל השאלות שבתחילת המאמר שהתשובה עליהן צריכה להיות ברורה וחד משמעית: אסור לציבור לשלול מחברה עסקית את האפשרות לנהל את ענייניה בדרך החוקית הנראית לה נכונה. אבל בה במידה אסור לחברה לתבוע מן הציבור לממן מכיסו את עסקיה. אם קואופרטיב אגד רוצה להפוך לחברה שעסקיה רב-תחומיים, כולל חיפושי נפט, זו בהחלט זכותה. אבל במקרה כזה ראוי שהציבור יניח אותה לנפשה מכל כיוון אפשרי.
כיום מממנת קופת הציבור את פעילויות התחבורה של אגד בהיקף של 800 מיליון ש"ח בשנה וכל שנה עולה גובה התמיכה בהתאם למפתח עלויות מוסכם בין אגד לממשלה. אם אגד רוצה להיות חברה עסקית - יבושם לה. אבל ללא תמיכה ציבורית עמוקה. על הציבור לדאוג לענייניו ולכן ראוי שיפסיק את התמיכה המסובסדת לאגד ויפתח את משק התחבורה לתחרות חופשית. תחרות בכל הקווים. ומי שיתן שרות טוב יותר, יעיל יותר, זול יותר, אמין יותר - הוא זה שירוויח. ואת המיליארדים המוזרמים לאגד כמונופול אפשר יהיה להפנות לנתיבים אחרים, חשובים יותר, ציבוריים יותר. הגיע הזמן שאגד תתבגר עסקית ותחדל לחלוב ברעבתנות את עטיני הקופה הציבורית המצומקים.
