בשקט בשקט, הפך אמיר שוסטק, 40, לאחר מפעילי ומשקיעי הנדל"ן המובילים של ישראל. שוסטק, מנהל תחום הנדל"ן בחברת כלל פיננסים - זרוע ההשקעות של קבוצת כלל ביטוח - חולש על 14 נכסי והשקעות נדל"ן, בתחומים שונים, בשווי כולל של 1.25 מיליארד שקל , ועוד ידו נטויה.
אתמול (24.8.06) חשף Nfc, כי כלל פיננסים תשקיע 15 מיליון דולר בקרן השקעות בינלאומית חדשה, העומדת להשקיע (לא כולל ליווי בנקאי) 700 מיליון דולר בשוק הנדל"ן המתעורר של הודו. בין שותפיה של כלל ביטוח במיזם החדש יהיו קרן השקעות הנדל"ן הבינלאומית אפולו וחברת מריל לינץ'. זוהי השקעה אחרונה, חדשנית, של כלל ביטוח בנדל"ן - אבל בהחלט לא הראשונה שנעשתה ביזמתו של שוסטק.
אמיר שוסטק הגיע לכלל ביטוח בינואר 2005, אחרי שעבד 10 שנים בקבוצת שיכון ובינוי. תחילה, היה הכלכלן הראשי של החברה-הבת סקום, שהשקיעה בנכסים מניבים בישראל. ב- 1999 מונה למנכ"ל החברה-הבת ליזמות נדל"ן בחוץ לארץ, והיה אחראי על פרויקטים בפולין, צ'כיה וקרואטיה. לפני פחות משנתים הגיע לכלל ביטוח.
ערוץ 10, מגדל משה אביב, תעשיה באשדוד
שוסטק מצא לפניו חברת ביטוח מובילה, שכבר עשתה כמה צעדים משמעותיים בהשקעה בנדל"ן. באותה עת היו לה שישה נכסי נדל"ן (ושותפות בשביעי): שתי קומות בבית המשרדים בית מאי בחיפה, בית המשרדים בית ורד בגבעתים (שבו יושב בין היתר ערוץ 10), 4 קומות משרדים בבית רובינשטיין בצומת מעריב בת"א, 5 קומות משרדים במגדל משה אביב בר"ג, פארק תעשייתי בן כ- 13,800 מ"ר ביבנה ו- 33% מפארק תעשייתי באשדוד. שטחם הכולל של ששת הנכסים היה כ- 44 אלף מ"ר, והתפוסה עמדה של 88%.
שוסטק פעל בשני מסלולים. תחילה, פעל להגדיל את התפוסה ל- 100% בכל הנכסים שצויינו. הוא הצליח בכך, גם בגלל ההתאוששות בכלכלה, שהביאה בשנה האחרונה לגידול בולט בביקוש למשרדים. במגדל משה אביב, למשל, מושכרים כל השטחים, יש רשימת ממתינים, ודמי השכירות בעסקות חדשות נמצאים בעלייה.
המסלול השני הוא רכישת נכסים חדשים. שוסטק מספר, שכלל פיננסים רכשה בתקופה זו 5 נכסים מניבים חדשים, בשטח כולל של כ- 81 אלף מ"ר. בנוסף, השקיעה כלל פיננסים גם בקרן נדל"ן בינלאומית שרכשה משרדים בצרפת, ובקרן אחרת שרכשה מגורים בארה"ב. בסך-הכל, תוך 20 חודש, הגדיל שוסטק ביותר מ- 200 אחוז את היקף הנדל"ן של קבוצת כלל ביטוח.
התמונה דומה גם כאשר בודקים את הנתונים הכספיים. שווי ששת הנכסים "הוותיקים" של כלל ביטוח עומד על כ- 285 מיליון שקל. ואילו שווי חמשת הנכסים החדשים בארץ עומד על 745 מיליון שקל. לכך יש להוסיף 81 מיליון שקל בחו"ל, 35 מיליון שקל במשרדים חדשים בהרצליה (כפי שנפרט בהמשך), ו- 70 מיליון שקל, כאמור, בהודו. בסך-הכל, עומד כיום תיק הנדל"ן של כלל ביטוח של 1.25 מיליארד שקל, גידול של 340 אחוז תוך פחות משנתיים!
"אנחנו מובילים בפער גדול על מגדל"
שוסטק גאה בתיק הנכסים של חברתו. הוא אומר, כי ברור כיום שכלל ביטוח היא חברת הביטוח המובילה בתחומי הנדל"ן. במקום השני, בפער גדול, נמצאת מגדל, עם השקעות של 900 מיליון שקל בלבד. חברות הביטוח האחרות, ובהן הפניקס, הראל ומנורה, משתרכות הרחק מאחור. העליונות של כלל ביטוח בולטת גם בשפע ההצעות שהיא מקבלת מבעלים, יזמים ומתווכים, לרכישת נכסים חדשים.
מהם חמשת הנכסים החדשים שרכש שוסטק בישראל, שהזניקו בבת אחת את כלל ביטוח לצמרת משקיעי הנדל"ן.
החברה רכשה אשתקד מחברת "נוף הארץ",בשליטת חזי גרינשפן, שני בנייני משרדים ברמת החי"ל, ת"א, ב- 94 מיליון שקל. בניין אחד, בן 6,000 מ"ר, הושכר למשטרת ישראל, בדמי שכירות הנותנים תשואה של 8%, בחוזה ל- 20 שנה. הבנין השני, 4,000 מ"ר, עמד להיות מושכר לחברת יורוקום, אך העיסקה בוטלה ברגע האחרון. כלל ביטוח היתה זהירה, וקבעה מראש, בחוזה, שאם לא תהיה עיסקה עם יורוקום, היא יכולה לבטל את שכירת הבנין. שוסטק אומר, שהחברה לא ביטלה בינתים את העיסקה, כי היא מעריכה שימצאו שוכרים אחרים.
לפני מספר חודשים רכשה כלל ביטוח משיכון עובדים 25% מקניון גבעתיים, בכ- 135 מיליון שקל. בעבר כבר היו לה 25% מהקניון (זו ההשקעה שלא פורטה לעיל), ועתה גדל חלקה ל- 50%. החברה לנכסים ובניין היא בעלת ה- 50% הנותרים. שתי החברות נמצאות בשליטת קבוצת נוחי דנקנר. הקניון מלא כולו, בתשואה של כ- 8%.
מגדל משרדים בהרצליה בשני שלבים
עיסקה גדולה אחרת של כלל פיננסים ושוסטק היא רכישת מגדל המשרדים C, בהרצליה פיתוח, בכ- 160 מיליון שקל. המוכרת היא מבני תעשיה. העיסקה נעשתה בשני שלבים - כלל קנתה את רוב הקומות לפני 5 חודשים, ובשבוע שעבר השלימה את העיסקה וקנתה 3,500 מ"ר אחרונים; באיזה מחיר? - לא ברור.
מבני תעשיה הודיעה, שמכרה שטח זה לכלל ביטוח ב- 2,450 דולר למ"ר. כלל ביטוח אומרת, באותה מידה של ביטחון ותקיפות, ששילמה 2,150 דולר למ"ר בלבד. יתכן שה"סוד" הוא, שכלל ביטוח קנתה את הקומות במחיר שציינה, במצב מעטפת, והיא משלמת, בנפרד, עוד 300 דולר למ"ר למבני תעשיה בעד עבודות גימור. 60% מהקומות כבר הושכרו מראש. הבניה בעיצומה, ומבני תעשיה אמורה למסור את הקומות עד 31 בדצמבר. אם לא תמסור בזמן - אומרים בכלל ביטוח - יהיה עליה לשלם קנס.
בעסקות קודמות, קנתה כלל ביטוח מחברת דיזנגוף סחר 50% מהפאואר סנטר בנס ציונה, בכ- 78 מיליון שקל. כן קנתה מקבוצת נחום עזרא 50% ממרכז עסקים בנתניה, ב- 156 מיליון שקל. שתי עסקות אלו מצביעות על שינוי בולט במדיניות ההשקעות של כלל ביטוח בשנה האחרונה: בעבר, קנתה בדרך כלל בעלות מלאה על נכסים. עתה היא מוכנה לקנות גם 50%.
עדיפות לתיק הפוליסות המשתתפות
איך זה עובד?
שוסטק וצוות מומחים שלו בודקים כל נכס המוצע להם. הם מקבלים הערכת שווי, בודקים את חוזי השכירות ומשתדלים להגיע לתשואה של 9%, ולעתים יותר. יועצים משפטיים בוחנים את הצד המשפטי-החוזי של ההתקשרויות. אחר כך, מובאת העיסקה לדיון ואישור בדירקטוריון כלל פיננסים. מנכ"ל כלל ביטוח, אטיגדור קפלן, יודע מראש על כל עיסקה, ולעתים מעורב גם במו"מ עליה. קשה להאמין, שתהיה עיסקה ללא ידיעתו והסכמתו.
לאחר שהחברה החליטה לרכוש את הנכס, עליה להחליט מה לעשות אתו. בשלב ראשון, מסביר שוסטק, מציעה החברה את הנכס לוועדת ההשקעות של כלל ביטוח, העוסקת ברכישת נכסים לצורך כיסוי לתיק הפוליסות המשתתפות ברווחים של החברה. לוועדה זו יש זכות עדיפות. רק מה שהיא אינה לוקחת - עובר לתיק הנוסטרו, כלומר השקעות ישירות של כלל ביטוח, מתוך ההון העצמי שלה.
נתונים פנימיים של החברה מגלים, כי הפוליסות המשתתפות ברווחים נטלו 75% מההשקעה בקניון בגבעתיים ובמרכז העסקים בנתניה, 67% ממגדל C ו- 100% מהפאוור סנטר בנס ציונה. כל היתר נכנס לתיק הנוסטרו של החברה. חלוקה זו מצביעה על גידול חד בהעברת נכסים לתיק הפוליסות המשתתפות: לפני ימי שוסטק העבירה החברה בין 33% ל- 75% מהכנסים לתיק הפוליסות המשתתפות, ובפארק יבנה הפנתה את כל ההשקעה לנוסטרו.
נראה, שכלל ביטוח מעריכה עתה, שלאחור העליה בתשואה על נדל"ן, אפשר לשפר את התשואה למבוטחים על-ידי ההגדלת החלק המועבר לכיסוי הפוליסות שלהם.
כלל פיננסים קונה רק נכסים מניבם, לצרכי השקעה, הכנסה שוטפת וסיכוי לרווחי הון בעתיד. כיום לא קונים (עד להודעה חדשה) בנייני משרדים לשימוש עצמי, כי כלל ביטוח יושבת טוב מאוד בבניינים שקנתה בשנים האחרונות בת"א. לא נכנסים לבניה למגורים בארץ, בגלל התשואה הנמוכה, 4% ופחות.
מה הלאה?
החדשה האחרונה היא, שאחרי שתי העסקות הארחרונות - השלמת רכישת מגדל C בהרצליה פיתוח וכניסה לקרן בהודו - מתכננת כלל פיננסים הפסקה מסוימת בגל הרכישות. היא מבקשת לעכל תחילה מה שקנתה. צריך לקבל את המגדל בהרצליה ולסיים את איכלוסו. יש לבדוק איך משפרים את התשואה בקניון גבעתיים. ישימו דגש גם על פיתוח ההשקעה בהודו.
בנוסף, החליטה כלל ביטוח שלא להכנס לפי שעה להשקעות בודדות במאות מיליוני שקלים. יש די עבודה ועסקים ב- 14 הנכסים הקיימים. אבל, הגידול המתמיד בסכומי הביטוח בפוליסות משתתפות ברווחים מבטיח, שהחברה ושוסטק יחדשו רכישת נכסים, אם לא מחר אז מחרתיים. אם בכל זאת נקרא בעתיד הקרוב על רכישת נכס נוסף, כנראה שהחברה תפסה מציאה.
