בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
העסקה הבטוחה (לכאורה) של יגאל אהובי
|
כך עושים עסקה בתקופת מיתון, ובמדינה עם כלכלה בעייתית: קונים נכס המושכר לשוכר בטוח, בדמי שכירות סבירים המבטיחים רווח, ובחוזה שכירות שאין ממנו יציאה
|
ניצל הזדמנות בעת משבר. יגאל אהובי [בוצ´צ´ו]
|
|
|
|
|
|
היזם יגאל אהובי נותן השבוע שיעור על הנושא: איך עושים עסקת נדל"ן גדולה בתקופת מיתון ומשבר. לא סתם עסקה, אלא באנגליה, שהכלכלה שלה נמצאת במשבר הולך ומעמיק. אהובי, באמצעות חברותיו הפרטית והציבורית, קנה 5 בנייני משרדים בדרום אנגליה, בהשקעה של 370 מיליון שקל. היות שאנחנו בתקופת משבר ובמדינה בעייתית, החליט אהובי להיכנס לעסקה בטוחה,לכאורה, הנראית כך: - מיהו השוכר? רשות הפיקוח האווירי של בריטניה, בבעלות חלקית של הממשלה. המשק אינו יכול להתקיים ללא תחבורה אווירית, והיא זקוקה כמובן לפיקוח. לכן מדובר בשוכר בטוח, שלא יעלה על הדעת שיפסיק לפעול.
- מה מצבו הפיננסי של השוכר? החברה מרוויחה עשרות מיליוני לי"ש בשנה, הכנסותיה בגידול, והן נובעות מאגרות קבועות שמשלמות חברות התעופה. כל עוד תהיה תנועה אווירית בבריטניה, וכל עוד הרשות לא תשתולל בהוצאות חריגות - הרווחיות מובטחת, כנראה, ואין סכנה שלא תשלם את דמי השכירות.
- האם העסקה כדאית? אהובי משלם 370 מיליון שקל, ומקבל בתמורה 5 בנייני משרדים בשטח של 24,000 מ"ר. זה אומר שהוא משלם כ-3,750 דולר, שהם כ-2,500 לי"ש למ"ר. לגבי אנגליה, זהו מחיר סביר. בנוסף, מקבל אהובי גם בית מלון ומרכז קניות, הכלולים במחיר, כך שהמחיר האמיתי למ"ר משרדים נמוך במידה ניכרת.
- מה הם דמי השכירות? רשות הפיקוח תשלם 4.6 מיליון לי"ש לשנה, תשואה של 7.8%. אחת ל-5 שנים מעדכנים את התשואה על-פי מצב השוק, אך רק למעלה ולא למטה. בהנחה שהמשבר ייגמר מתישהו, צפויה התשואה לעלות, לפחות במחצית השנייה של התקופה.
- מה אורך החוזה? זו שאלה מרכזית. חוזה לטווח קצר או בינוני עלול להעמיד את הבעלים עם הלשון בחוץ, אם השוכר יפרוש, ולא ימצא שוכר אחר. במקרה הנדון אין בעיה: החוזה הוא ל-14 שנים, ללא זכות יציאה. גם אם רשות הפיקוח תמצא בניינים אחרים, זולים וטובים יותר, היא חייבת להישאר במקום 14 שנים.
- מה טיב המימון? 75% מההשקעה הקבועה ימומנו בהלוואה בנקאית לטווח זהה לאורך החוזה, בריבית 6.15%. זה יוצר פער חיובי של כ-1.6%, שהם כ-5 מיליון שקל לשנה.
- כמה יש להשקיע בהון עצמי? כ-100 מיליון שקל, 50 מיליון על חשבון רבד, 50 מיליון על חשבון בלנהיים. רבד אומרת שהיא יכולה לגייס סכום זה ממקורותיה העצמיים.
- האם יש סיכוי לרווח הון? למה לא. אהובי אומר גלויות, שבכוונתו למכור בקרוב את החלק של חברתו הפרטית, בתנאי שימצא קונה במחיר שיניב לו רווח. אם לא - ימשיך להחזיק בנכס ולהרוויח עליו.
אבל: אין עסקה של 100 אחוז אולם, לאמיתו של דבר, אין "עסקה בטוחה ב-100 אחוז". גם בעסקה זו, הנראית טובה, יש סיכון מסוים. הבעיה העיקרית היא, כנראה, מה יקרה בעוד 14 שנים. נניח שרשות הפיקוח תחליט, בבוא העת, לעבור לבנייני משרדים אחרים. במקרה זה יישאר אהובי עם 5 בניינים הנמצאים בדרום אנגליה, רחוק ממרכז העסקים של לונדון. המשרדים נוחים מאוד לפעילותה של רשות הפיקוח האווירי, אך לא ברור האם בבוא העת אפשר יהיה להשכירם במחיר סביר לחברה אחרת (אפשר להפריד את הבניינים ולהשכיר כל אחד בנפרד). אחרי הכל, רוב החברות המקומיות והזרות, הפעילות באנגליה, מבקשות שהמטה המרכזי שלהן יהיה בלונדון, או לפחות בעיר אנגלית גדולה אחרת.
|
תאריך:
|
14/05/2009
|
|
|
עודכן:
|
14/05/2009
|
|
אלעזר לוין
|
העסקה הבטוחה (לכאורה) של יגאל אהובי
|
|
...לפתע פתאום ראיתי תעודת זהות כחולה שוכבת ללא ניע על הכביש. עצרתי את הרכב הלבן שלי בצד הדרך, ויצאתי בריצה נחרצת-מה נחרדת-מה לעבר התעודה הכחולה, שהיא בעצם פנקס פלסטיק כחול, שבחיים שלי לא אסכים לוותר עליו.
|
|
|
עם בוא האפיפיור לארצנו עלתה מחדש הסוגייה של המקומות החשובים לנצרות - האם הם בבעלות המדינה, או האם כבקשת הכס הקדוש יש להעבירם לבעלות הוותיקן?
|
|
|
בהחלטה חשובה פסק (יום א', 10.5.09) בית הדין הארצי לעבודה, בעתירה שהוגשה אליו על-ידי ארגון המורים בבתי הספר העל יסודיים, כי ממשלת ישראל לא עמדה בהבטחה שלטונית שנתנה למורים על-מנת שאלה יפסיקו את שביתתם בפתיחת שנה"ל הנוכחית. ביה"ד קבע כי מכתבים עליהם חתומים שרי האוצר והחינוך בדבר הקצאת שעות, וצמצום מספר התלמידים בכיתות בעטים התקבלה החלטת ממשלה, הם בבחינת הבטחה שלטונית, אשר על ממשלת ישראל לעמוד בה ולקיימה, בכפוף לדין, ללא מגבלות וללא החרגות.
|
|
|
"לא תעשו לכם אלילים ופסל, ומצבה לא תקימו לכם ואבן משכית לא תתנו בארצכם, להשתחוות עליה כי אני ה' אלוהיכם".
|
|
|
בתום מבצע סיני קיבלו על עצמן ארה"ב וצרפת התחייבות לשלוח שיירת אוניות ולפתוח את מיצרי טיראן, אם המצרים ישובו ויסגרו אותם. בנוסף, התחייב שר החוץ האמריקני דאלאס לראות בסגירת המיצרים על-ידי המצרים מעשה מלחמה שיצדיק "הגנה עצמית" צבאית מצידה של ישראל. ערב 6 הימים בא אבא אבן אל הנשיא ג'ונסון לתבוע את מילוי ההתחייבויות וחזר בידיים ריקות. ג'ונסון הסביר שאינו מוסמך לפעול ללא אישור הקונגרס, אולם אין סיכוי לקבלו נוכח ההסתבכות במלחמת וייאטנם. גם פעולה עצמאית ישראלית דחו האמריקנים מכל וכל ("אם ישראל תלך לבדה - היא תישאר לבדה!"). על-פי הפולקלור, האמריקנים אפילו "לא מצאו" את מסמכי ההתחייבות. ג'ונסון היה נשיא ידידותי לישראל, אלא מה? התנאים השתנו!
|
|
|
|
|
|
יוסי אחימאיר
אמנת החמאס מצטטת את מוחמד: "לא תגיע עת הגאולה עד אשר יילחמו המוסלמים ביהודים ויהרגו אותם המוסלמים, עד אשר יסתתר היהודי מאחורי האבנים והעצים, ויאמרו האבנים והעצים: הוי מוסלמי! הוי ע...
|
|
|
איתמר לוין
ע"פ 232/55, היועץ המשפטי נגד מלכיאל גרינוולד. השופטים שמעון אגרנט, יצחק אולשן, שניאור זלמן חשין, דוד גויטיין ומשה זילברג. 17 בינואר 1958
|
|
|
אלי אלון
ב-7-8 באפריל 1980 בחג שביעי של פסח בוצע בקיבוץ משגב עם פיגוע מיקוח, שמטרתו הייתה שחרור מחבלים הכלואים בישראל בפיגוע נרצחו 3 ישראלים ובהם חייל צה"ל ו-5 מחבלים חוסלו
|
|
|
מתן כהנא
הכי קל בעולם זה לספר לעצמך כל מיני סיפורים על ההוא שהטעה אותך, וההוא שהיה אמור להתריע, או אולי אפילו הרגיע אותך, והכי קל להגיד שאתה בעצם עשית כל מה שאתה יכול כדי להתכונן לתרחיש הכי...
|
|
|
מרדכי ליפמן
מחזה האסון, בו נתון הציבור הענק, בו נתונים נשים, זקנים וטף, הפוסעים בדרכים המאובקות מהצפון דרומה, וההרס, העצום, הפיזי, שפקד את הרצועה, מספרים את הסיפור שאין להכחישו, שאין לטאטאו אל...
|
|
הבלוגרים הנקראים ביותר ב- News1
|
|