רוכשים דירה מקבלן?

היעדר חלופות השקעה אטרקטיביות, עקב הריביות הנמוכות בפקדונות בבנקים, הריץ לאחרונה רבים להשקיע את כספם ברכישת דירה מחברות קבלניות. לאותם רוכשי דירות צריך להזכיר שוב את לקחי פרשת חפציבה, ולהעמידם על משמר זכויותיהם והבטחת כספם.

בעקבות פרשת "חפציבה" ומקרים נוספים, בהם שולמו כספים על-ידי רוכשי דירות מבלי שקיבלו בטוחה, תוקן חוק המכר דירות, על-מנת לחזק את ההגנה על רוכשי דירות. התיקונים לחוק נועדו להבטיח שכספי הרוכשים יופקדו אך ורק לחשבון הליווי הבנקאי של הפרויקט, תוך שהרוכשים מקבלים מהבנק המלווה ערבות בנקאית - וזאת על-מנת למנוע אפשרות שכספים יועברו לחברה הקבלנית או מי ממנהליה, מבלי שיופקדו לחשבון הליווי הבנקאי ומבלי שתומצא לקונים ערבות בנקאית.

חובת המוכר להמציא לקונה בטוחה קמה לאחר תשלום של 7% לפחות מתמורת הדירה. הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית, אולם קיימות דרכים נוספות כגון ביטוח בחברת ביטוח, שעבוד לטובת הרוכש ועוד.

• הקבלן חייב על-פי החוק להמציא לקונה בטוחה מהבטוחות הללו, אף אם נכתב אחרת בהסכם המכר וכן מחייב החוק את המוכר להודיע לקונה בכתב, במועד חתימת ההסכם, על זכותו של הקונה לקבל בטוחה על הכספים, וכן חובה על המוכר לפרט את הדרכים אשר נקבעו למתן הבטוחה האמורה.

• על-מנת למנוע מצבים בהם הכספים בעבור הדירה לא יופקדו לחשבון הפרויקט הסגור בבנק הנותן ליווי בנקאי להקמת הפרויקט, נוצר מנגנון "שיטת השוברים", במסגרתו מנפיק הבנק המלווה פנקסי שוברים, בהם מוטבעים, בין היתר, פרטי זיהוי של הנכס הנמכר, מספר חשבון הפרויקט, שם המוכר וכיו"ב, ובנוסף, בכל שובר מצוינות הדרכים לאימות שם הפרויקט ומספר חשבון הפרויקט מול הבנק המלווה. בעת חתימת הסכם המכר, מקבל הקונה לידיו פנקס שוברים ספציפי לדירה אותה רכש וכל תשלום על חשבון תמורת הדירה - כולל תשלומי הלוואת משכנתה - צריך שיבוצע אך ורק באמצעות השובר, לאחר שהקונה משלים על גבי השובר את פרטיו האישיים ואת סכום התשלום.

• תשלום באמצעות השובר מבטיח לרוכש הדירה כי הבנק ינפיק עבורו ערבות בנקאית על הסכום ששולם.

• על רוכשי הדירות להקפיד על משמר זכויותיהם ולשלם את תשלומי התמורה, באמצעות שוברי התשלום בלבד, על-מנת להבטיח את כספם ולהימנע מלעמוד בפני שוקת שבורה כמו במקרים דוגמת חפציבה. הסדר השוברים יוצר קשר ישיר ומחייב בין הרוכש לבנק המלווה לעניין הערבויות, ללא מעורבות ישירה של הקבלן, ומעניק לרוכש באופן אוטומטי זכאות לקבל ערבות מהבנק המלווה על הסכום אשר שולם באמצעות השובר.

• הרוכש יכול לוודא מול הבנק המלווה, באמצעות אתר האינטרנט של הבנק או במוקד טלפוני של הבנק, את פרטי החשבון ולהיות בטוח כי הוא מפקיד את כספו לחשבון הנכון, דבר אשר מפחית בצורה ניכרת את האפשרות למניפולציות של הקבלן לעניין החשבון בו מופקדים הכספים. הקפדה על תשלום באמצעות השוברים בלבד תמנע בעתיד מצבים בהם לא יהיו בידי הרוכשים ערבויות לכספים ששילמו לרכישת הדירה.