קרנות נדל"ן, המוכרות בעולם כ-REIT (Real Estate Investment Trust), הן חברות שעיקר פעילותן היא השקעה בנדל"ן מניב. קרנות אלו זוכות למעמד מס ייחודי בתנאי שהן מקיימות מספר תנאים, שעיקרם: חלוקת מרבית הרווחים כדיבידנד למשקיעים מדי שנה ושעיקר נכסיהן והכנסותיהן הם מנדל"ן מניב.
הכרת רשויות המס בקרנות נדל"ן כ-REIT מקנה להן פטור ממס חברות על חלק ההכנסה החייבת שחולק כדיבידנד למשקיעים.
בימים אלה הוגש דו"ח הועדה המשותפת לנציבות מס הכנסה ולרשות ניירות ערך בנושא חדיש בדבר הסדרת הפעילות של קרנות נדל"ן בישראל.
נציבות מס הכנסה ויו"ר רשות ני"ע קיבלו את המלצת הוועדה והביעו את תקוותם כי לאחר שההמלצות יעוגנו בחקיקה תיסלל הדרך להנפקתן של קרנות נדל"ן בישראל והשגת היתרונות הגלומים במכשיר זה, למשקיעים, לענף הנדל"ן ולכלל המשק.
מסקנות הוועדה הן:
קרנות נדל"ן הן חברות שעיקר נכסיהן ופעילותן יהיו בתחום הנדל"ן המניב, קרי, משרדים להשכרה, קניונים, דירות להשכרה, מרכזים מסחריים וכו'.
הקרנות יחויבו לחלק 90% מרווחיהן השוטפים למשקיעים מידי שנה. בעמידה בתנאי "קרן נדל"ן" יוסרו מגבלות המיסוי הקיימות כיום, אשר העיקרית שבהן היא מגבלת "כפל המס" בעת מכירת נכסי הנדל"ן.
לאחר שנלמדו ונבחנו חקיקות המס בנושא קרנות נדל"ן בעולם (ארה"ב, הולנד, בלגיה, צרפת), גיבשו חברי הועדה את המודל המתאים ביותר לישראל, שיעוגן בתיקון חקיקה מתאים, בהתחשב במאפיינים המיוחדים לה, ביניהם העדר קיומה של חובת דיווח כללית למס הכנסה ומיסוי של רווחי הון בבורסה.
לקרן נדל"ן כמכשיר השקעה יתרונות רבים:
- הקרן מאפשרת גם למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן מניב בהתאם ליכולתם הכלכלית. מדובר במכשיר השקעה שלא קיים היום בארץ וזכה להצלחה רבה בעולם ויש ביצירתו כדי לגוון את אפיקי ההשקעה הקיימים בשוק ההון.
- המשקיעים נהנים מהניהול השוטף ומהמומחיות בתחום הנדל"ן המניב הקיימים בקרנות נדל"ן.
- ההשקעה בקרן נדל"ן סחירה ומספקת נזילות למשקיע.
- ההשקעה מספקת למשקיע מקור לזרם הכנסות במזומן, יציב, וקבוע יחסית וזאת לאור חובת החלוקה של רווחי הקרן כדיבידנד.
- ההשקעה בקרן נדל"ן מאפשרת להגיע תוצאת מיסוי כאילו בוצעה ההשקעה ישירות בנדל"ן המניב (ללא "כפל מיסוי").
- שילובן של קרנות נדל"ן בישראל עשוי לתרום לענף הנדל"ן שסובל מהאטה. כמו כן, פעילותן של קרנות אלה עשויה להביא לגיוון מקורות המימון ובכך לצמצם את מצוקת האשראי בענף.
- מאפשר שלא ליצור חיכוך עם רשויות המס בקשר עם ההשקעה בקרן הנדל"ן.
על פי המלצות הוןעדה, "קרן נדל"ן" תהיה חברה שתקיים את התנאים הבאים:
- התאגדות הקרן: הקרן תהיה חברה בע"מ, שתיוסד לצורך היותה קרן נדל"ן (חברה חדשה).
- רישום למסחר: הקרן תרשם למסחר בבורסה בישראל.
- היקף נכסי הנדל"ן: לפחות 75% מנכסי הקרן יהיו "נכסי נדל"ן מניב", לרבות - נכסים נלווים לנדל"ן ותיקי הלוואות (משכנתאות) המובטחות בנדל"ן בישראל.
- היקף הנכסים בישראל: לפחות 75% מנכסי הנדל"ן המניב של הקרן יהיו בישראל.
- היקף כמותי של נכסי הנדל"ן: היקף נכסי הנדל"ן המניב של הקרן 200 מיליון ש"ח לפחות.
- שיעור המינוף של הקרן: שיעור המינוף של הקרן ביחס לנכסי הנדל"ן שלה יהיה עד 60%, ועד 20% מינוף ביחס לנכסים אחרים.
- היקף הכנסות הקרן מנדל"ן: 75% מהכנסות הקרן ינבעו מהנדל"ן המניב שבבעלותה.
- פיזור המשקיעים: חמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו 50% או יותר במניות הקרן.
- חלוקת רווחים: הקרן תחויב לחלק לפחות 90% מרווחיה השוטפים למשקיעיה. הקרן תוכל לחלק גם את מרכיב הפחת. הקרן תחויב לחלק 100% מרווחי מכירת הנדל"ן (בניכוי מרכיב הפחת שחילקה בעבר).
מיסוי הקרן והמשקיעים בה:
1. מיסוי ברמת המשקיעים (שהם יחידים):
- מיסוי בעת מכירת המניות בבורסה - בשיעור 15% (בדומה ליתר ההשקעות הפיננסיות בבורסה).
- מיסוי בעת חלוקת רווחים מהקרן - בשיעור של 15% (ולא בשיעור של 25% כמקובל בחלוקת דיבידנד מחברה רגילה).
- היחידים יוכלו לקזז הפסדים ממכירת מניות בקרן נדל"ן כנגד רווחים שוטפים שחולקו להם מהקרן באותה שנה.
- היחידים יוכלו לקזז הפסדים ממכירת מניות בקרן נדל"ן כנגד רווחי הון בבורסה ממכירת ניירות ערך אחרים, ולהפך.
2. מיסוי ברמת המשקיעים שהן חברות שמייסדות את קרן הנדל"ן:
- חלוקת רווחים מקרן הנדל"ן תהיה בדרך כלל פטורה ממס (כדיבידנד בין חברתי).
- חלוקת רווחים מקרן נדל"ן שנובעים ממכירת נדל"ן בקרן - ימוסו בשיעור של 15%.
- מכירת מניות בקרן נדל"ן - ימוסו בשיעור של 25% בלבד (למרות שחברות אלו כפופות להוראות פרק ב' לחוק התיאומים בשל אינפלציה, הקובע מיסוי בשיעור 36%).
3. מיסוי ברמת קרן הנדל"ן:
- הכנסות שוטפות מנדל"ן והכנסות קשורות לנדל"ן (הכנסות פיננסיות המשמשות כהון חוזר לקרן) ימוסו בשיעור של 36%.
- הכנסות ממכירת נדל"ן ימוסו בשיעור 12% בלבד (אשר ביחד עם שיעור המס של המשקיעים 15% מביא לשיעור מס כולל של 25%).
- הכנסות אסורות (שאינן מותרות לקרן הנדל"ן) - ימוסו בשיעור של 60% (בארה"ב לשם השוואה הכנסות אלו ממוסות בשיעור מס של 100%).
- הקרנות תוכלנה לבצע "חילוף" פטור של נכסי הנדל"ן שלהן (על פי הוראות חוק מיסוי מקרקעין הקיימות).
- הפסדים שייווצרו לקרן יתקזזו ברמת הקרן.
עידוד השקעתן של קופות הגמל וקרנות הפנסיה בקרנות נדל"ן:
- קופות הגמל וקרנות הפנסיה (להלן: "קופות הגמל") יהיו פטורות ממס בעת מכירת מניות בקרן נדל"ן.
- קופות הגמל תהינה פטורות ממס בעת חלוקת רווחים מהקרן.
- קופות הגמל תוכלנה לקבל החזר מס בגין חלקן במס ששילמה הקרן (בשונה מהשקעות בחברות אחרות).
המלצות בנושא שינוי מבנה לקראת הקמת קרן נדל"ן:
על מנת לעודד הקמת קרנות נדל"ן על ידי חברות נדל"ן מניב קיימות (חברות מייסדות) מומלץ כי במסגרת הקמת קרן הנדל"ן (חברה חדשה) והעברת נכסי הנדל"ן אליה היא תמוסה ב-0.5% מס רכישה בלבד (במקום 5%). במקביל, מכירת הנדל"ן על ידי החברה המייסדת תחויב במס על פי הכללים הרגילים.
- הכותב הוא מרכז פורום שוק ומועדון המיסים של ל.ה.ב.
