|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
בודפשט - חלום נדל"ני שהתגשם או רחוק מחלום
|
מה קרה לחלום הנדל"ני ולהסתערות היזמים על שוק הקרקעות במזרח אירופה? מה שהחל כחלון הזדמנויות נדיר להצלחה ותנופת בנייה, הפך במהרה לנפילה במדרון תלול ● השפעות התרבות הקומוניסטית ונטישתה ועד ההתקרבות למערב והתרבות הקפיטליסטית...
|
|
רחוב בבודפשט [צילום: מיקה]
|
|
|
|
|
לאחר שבועת הנדל"ן המזרח אירופית התפוצצה, ניתן עדיין להבחין כי שוק זה מכיל פוטנציאל גדול. הפוטנציאל קיים כי מחירי הקרקע ירדו ובגלל הרצון של התושבים לשפר את איכות החיים על-פי המודל המערבי.
סגנון הבנייה במזרח אירופה בעבר הושפע מתפיסת העולם של השלטון הקומוניסטי של ברה"מ לשעבר. סגנון הבנייה הושפע מהמצב הכלכלי והתרבותי במדינות הקומוניסטיות.
אנשים שהם מובילי דעה בחברה מערבית יקבלו יחס הולם ויגורו בסביבה שתתאים למעמדם. בברה"מ לשעבר אותם אנשים יגורו בבניין מגורים טיפוסי לתקופת הקומוניזם, בניין שיאופיין בבנייה טרומית, צבעים מזעזעים עם צנרת גלויה, מסדרונות ארוכים ורחבים עם אקוסטיקה גרועה. הדירות בבניינים אלו היו ברובם דירות חדר וחצי. חדר האורחים משמש חדר אירוח בשעות היום -וכחדר שינה בלילה.
הבידוד והניתוק שנכפה על אזרחי ברה"מ מהמערב גרם לאחר פירוקה לניסיונות התקרבות וחיקוי לחברה המערבית סימלו את רכישת מוצרי צריכה מערביים באופן מסוים כמו טלפונים ניידים, מכשירי טלוויזיה, מכוניות השוק הראה את הרצון העז להתפתח ולהעלות את רמת החיים של החברה במזרח אירופה.
אלה היו סימנים ברורים ליזמים מהמערב, על תרבות צריכה מתפתחת, וקהל פוטנציאלי לרכישת דירות. הדירות הנ"ל הן דירות חדשות במבנים ושכונות המתוכננים מחדש. מסקנות היזמים היו נכונות. הם נהרו מגרמניה, איטליה, צרפת וישראל למזרח אירופה. התופעה הנ"ל השתלבה אם רצון התושבים לצאת מהבנייה הטרומית הקומוניסטית. הישראלים רכשו קרקעות ומצאו הזדמנויות נדל"ן לבנות שכונות חדשות.
בודפשט מדהימה ביופייה והפוטנציאל הטמון בה לבנייה הוא אדיר. מיקומה ופריסתה בין ההר לנהר, בשילוב הרובעים היסטוריים ההעתיקים התגלו כאידיאלים למטרות אלה.
משרד "אלישע ורונית רובין אדריכלים" תכנן בבודפשט 8 שכונות מגורים סגורות. מבני מגורים הגובלים בדופן הרחובות המקיפים גינה פרטית גדולה במרכז השכונה, בריכה וחדר כושר. כמו-כן הלובי כלל: חלל גדול ועמדת שומר.
תושבים רבים רכשו דירות חדשות והמעבר מתרבות מגורים קומוניסטית לתרבות מגורים מערבית היה חד מאוד. צצו פרויקטים חדשים שסחפו אחריהם משקיעים ויזמים נוספים מהמערב.
שכונות יוקרה חדשות היו בהישג ידם של המעמד הבינוני העליון שהחל להיווצר אט אט במדינות אלה. המפרטים הטכניים היו עשירים: הלובי וקירות החוץ היו מצופים בשיש . הדירות כללו רצפת פרקט, מטבח בסטנדרט גבוה, חלונות כפולים, תריסים ומערכות מיזוג אוויר. שינוי סגנון החיים השפיע על התרבות המקומית. השכונות החדשות השפיעו על הסביבה הפיזית של העיר בודפשט לדוגמה.
8 שנים הבועה החזיקה עד למשבר הסאבפריים ב-2008. השוק נכנס לקיפאון עמוק. הבנקים כיום לא משחררים הלוואות ליזמים ולא מאפשרים משכנתאות לרוכשי הדירות. הבעיה המרכזית היא שהבנקים במזרח אירופה נתלו הלוואות מהבנקים הגדולים במערב ואילו הבינו שהחובות של הבנקים במזרח הם חובות גדולים ואף ברובם נחשבים לחובות אבודים. יתכן שכספים רבים שנלקחו לא יחזרו לבנקים.
יזמים רבים שהחלו בניית פרויקטים לא סיימו אותם, ואלו שסיימו לא הצליחו למכור את כל הדירות. המצב כיום הוא שיזמים המעוניינים לבנות במזרח אירופה צריכים לבנות עם הון עצמי. בעולם הנדל"ן לא מקובל ליזום פרויקטים ללא הלוואות מהבנקים.
אני מאמין שאין להספיד סופית את שוק הנדל"ן במזרח אירופה. הפוטנציאל הנדל"ני קיים עדיין והרצון לרכוש דירות יקבל ביטוי בעתיד. כאשר השוק יתאושש ממשבר הסאבפריים. היציאה תהייה איטית ותמשך לאורך שנים רבות. המצב החדש שונה לחלוטין מהבועה בעבר. הזהירות, שיקול הדעת, תכנון ארוך טווח, התנהלות איטית וכדומה יאפיינו את שוק הנדל"ן בעתיד.
|
|
משרד "אלישע ורונית רובין אדריכלים" הוקם בשנת 1984, אלישע הינו בוגר הטכניון באדריכלות ובינוי ערים. המשרד תכנן פרויקטים רבים ומגוונים ביניהם בתי מלון, בנייני מגורים, בנייני משרדים ומבני ציבור. הפרויקטים הינם מעורבים ומגוונים – מבניינים ממוצעים של 4 קומות ועד למבנים מעל 20 קומות. רוב הפרויקטים מתמקדים בתוך העיר תל אביב ומתפרסים בכל חלקיה – דרום ת"א, יפו, שכונת פלורנטין, רחוב אלנבי, אחד העם, שינקין, שדרות רוטשילד, דיזנגוף, בן יהודה, שדרות נורדאו, נווה צדק, ובצפון החדש – מעבר לירקון – רמת אביב ג', נאות אפקה, תל ברוך צפון ומזרח תל אביב – נחלת יצחק, יגאל אלון. קיימים פרויקטים גם מחוץ לתחומי ת"א, כגון: פתח תקוה, רמת גן וגבעתיים.
|
|
| תאריך:
|
19/08/2010
|
|
|
עודכן:
|
19/08/2010
|
|
אלישע רובין
|
|
בודפשט - חלום נדל"ני שהתגשם או רחוק מחלום
|
|
|
חודש ספטמבר בלוח השנה לשנת 2010 צבוע כולו בימי חג וכפי שכל עובד יודע יום חג הוא יום חופש. אך מה לגבי הפרטים הקטנים: עד מתי עובדים בערב חג? חול המועד הוא חול או מועד? ומה קורה אם השנה החלטתי לצום בצום גדליה?
|
|
|
|
|
עד לפני כשלושים שנים, עם תחילת פתיחתה של סין למערב, כמעט ולא היו בסין חברות בינלאומיות וזרים כמעט שלא עשו בה עסקים. בשלושים השנים האחרונות, ובמיוחד בעשור האחרון, כמות החברות הבינלאומיות אשר ניסו לחדור לשוק הסיני הגיעה למימדי ענק. במחקר שנעשה בשנת 2003 נמצא שארבע מאות מתוך חמש מאות החברות המובילות ברשימת פורצ'ן (Fortune 500) היו מעורבות, בצורה זו או אחרת, בהשקעות או בפרויקטים בסין.
|
|
|
|
|
פרסומות אמורות לגרות אותי. לרתק. לעניין. לעורר את סקרנותי. אני – אשר לצורך המאמר לוקח עצמי כדוגמה לצופה ממוצע, סביר, הדיוט מן המניין, אמור להיות לקוח פוטנציאלי של המוצר או השירות שהן מציגות אותו. בעיתונים אני יכול לדפדף את הפרסומות אל העמוד הבא, אל הידיעה או אל המאמר. בטלוויזיה אני יכול לגשת במהלכן – אולי את הווליום?! – להתרוקן (אל הנוחיות) או להתמלא (אל המקרר). לקחת פסק-זמן, לחטוף חטיף, להכין שתייה, עד ש"בעוד רגע נשוב" יסתיים והתוכנית תימשך. בכל מדיה פרסומות מעצבנות. תמיד. הן רע הכרחי. הן תמיד מוצגות על-ידי מנחי התוכניות שמוציאים את הצופים אליהן כאל הכרח בל יגונה. כאל מטרד סביר, נסבל. על-פי רוב הן מוצגות כ"הלחם והחמאה שלנו" אף שלא אחת הן הקצפת והדובדבן. איש אינו מסכן (אולי כן?).
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ביום שני האחרון חשף עיתון 'הארץ' את דבר קיומו של מחקר מטעם המכון לאסטרטגיה ציונית אשר מציג הטיה פוסט ואנטי ציונית בחוגים לסוציולוגיה באוניברסיטאות בישראל. נשיא אוניברסיטת תל אביב, פרופ' יוסף קלפטר, קיבל את טיוטת המחקר לידיו וראה שמדובר במחקר מעמיק. לכן, באינסטינקט בריא, ביקש הנשיא לבחון את הטענות שהועלו במחקר.
|
|
|
|
|
