|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
יקיר מלכה משתלט על פרדס חנה
|
היזם הצעיר, רק בן 25, קונה ומוכר מגרשים במושבה הותיקה ● מאחורי הקלעים של עסקות בקרקע חקלאית ● הצעד הבא: עפולה
|
יקיר מלכה, רק בן 25, עשוי להיות יזם נדל"ן פעיל ובולט של הדור הבא. רק סיים את שירותו הצבאי, וכבר "פלש" לפרדס חנה, והוא קונה, משביח ומוכר קרקעות בהיקף ניכר במושבה הותיקה. הוא הקים חברה, הקרויה כיאות "יש נכסים", שכר משרדים במגדל יוקרתי, ושואף לגדולות. חשיפה ראשונה.
הראיון עם מלכה מאפשר להיכנס אל מאחורי הקלעים של עסקות לרכישת קרקע חקלאית. מתברר, שהדבר אינו פשוט, וכרוך בבדיקות יסודיות ובהפעלת מומחים.
מה תחום פעילותך?
אני קונה קרקעות חקלאיות באיזורים, שלהערכתי יופשרו בעתיד לבניה. בשלב זה אני מתרכז בפרדס חנה. איתרתי גושים, חלקות ומגרשים, שיעודם כרגע חקלאי, ואינם מרוחקים משכונות מגורים.
אתה קונה מכל הבא ליד?
לא! יש לי כללים ברורים: אני קונה רק קרקע פרטית הרשומה בטאבו על שם המוכר, רק חלקות שלמות, בבעלות מרוכזת וללא שותפים. אני בודק בתמ"א 35 כדי לוודא, שהקרקע איננה חלק משמורת טבע או נופש, שאין סיכוי שתופשר בעתיד לבנייה.
איך אתה מאתר מגרשים?
ראה. על הקיר במשרדי מפה גדולה ומפורטת של האיזור. אני מאתר בדרכים המקובלות (רישומי גוש-חלקה - א.ל.) את בעלי הקרקעות הנראות לי בשלות לרכישה, ופונה אליהם. מצד שני, אני כבר אדם ידוע בפרדס חנה, ובעלי קרקעות פונים אלי.
|
|
"פרדס חנה תהיה כמו הוד השרון"
|
|
מלכה מבקש להסביר, מדוע הוא מתרכז לפי שעה בפרדס חנה: "זוהי עיר מרוחקת במקצת מן המרכז, ולכן המגרשים זולים יחסית, אבל היא גם קרובה אליו, בזכות כביש 6 ותחנת הרכבת הקרובה. אני מניח שהביקוש למגרשים ודירות בפרדס חנה יגדל בעתיד, בזכות נתונים אלו, כפי שגדל בערי שדה אחרות הסמוכות לכביש 6 או לרכבת. להערכתי, פרדס חנה תהיה הוד השרון הבאה!"
יש לדעתך שוק טוב לקרקעות חקלאיות?
הביקוש גובר, אנשים משקיעים במגרשים כאלו יותר מבעבר. התוצאה היא שהמחירים בעליה.
האם תשקיע גם במגרשים במרכז הארץ?
לפי שעה – לא. מגרשים חקלאיים התיקרו מאוד. דונם חקלאי עולה 500 אלף שקל בהוד השרון, 600 אלףשקל ברחובות. פי חמישה וששה לעומת פרדס חנה.
אז להיכן תתרחב?
שמתי עין על עפולה. היא קרובה לכביש 6, והמגרשים בהזולים, 80 עד 90 אלף שקל לדונם.
אבל הביקוש לדירות בעפולה נמוך
אני מאמין בשוק הדירות בעפולה. התיקרות הדירות במרכז הארץ תביא יותר ויותר קונים לערי השדה, ובהן עפולה!
|
|
אחרי החלוקה: 115 אלף שקל לחצי דונם
|
|
מחירי מכירה?
אני מוכר מגרשים בני חצי דונם, לאחר חלוקה וכל ההליכים האחרים, ב-115-100 אלף שקל. יש כמובן הוצאות השבחה וחלוקה, וכן הוצאות כלליות וניהול.
ממה אתה מרויח?
קודם כל, כמובן, מההפרש בין מחיר הקניה למחיר המכירה. בנוסף, מתחייב כל קונה לשלם לי 20,000 שקל לדונם, אך רק בעתיד, לאחר הפשרת הקרקע לבניה.
מי ישלם היטל השבחה לאחר הפשרת הקרקע?
מי שקנה ממני את הקרקע, וימכור אותה בתור קרקע לבניה.
כדאי להשקיע בספקולציה הזו?
הקונה משלם, נניח, 115 אלף שקל למגרש בן 500 מ"ר. ברגע שהקרקע תופשר לבניה, יזנקו המחירים. מגרש של חצי דונם, לבנית וילה, בתוך פרדס חנה, נמכר כיום בכ-1.1 מיליון שקל. כלומר, אם וכאשר תהיה הפשרה, יזנקו המחירים בכ-900%, והקונים עשו עסק מצוין! בנוסף, יוכלו למכור את המגרש בעתיד, גם אם לא תהיה הפשרה, כנראה ברווח מסוים. אם לא תהיה הפשרה – הפסידו, כי יכלו להשקיע את הכסף במקום טוב יותר.
תן דוגמאות לעסקות
העסקה הראשונה שלי בפרדס חנה נעשתה לפני שנתים וחצי. המתווך המקומי מרדכי ברוזה הביא לי מגרש בן 5.5דונם. שילמתי 500 אלף שקל. חילקתי את המגרש לחלקות של 250 מ"ר, ומכרתי ברווח.
|
|
כמה עולה דונם חקלאי בפרדס חנה?
אני משלם בדרך כלל 100-80 אלף שקל לדונם. כל עסקה נעשית בתיאום עם היועץ המשפטי שלי, עו"ד יעקב ברסלב מרמת גן, מומחה במקרקעין. משרד האדריכלים יאיר צדוק בודק את תוכניות הבנייה האפשריות על המתחם. יש כמובן גם ליווי פיננסי. עם השלמת העסקה, אני מתחיל להשביח את הקרקע, בדרך כלל על-ידי חלוקה ליחידות של חצי דונם, ואז המגרשים מוכנים למכירה.
איך אתה מאתר קונים?
"יש קונים" מפרסמת בעיתונות, גם מקומית, ובאינטרנט. הקונים הם משרתי קבע, אנשי עסקים, ואפילו סטודנטים. כולם מחפשים השקעה לטווח ארוך. אני מבהיר שמדובר בקרקע חקלאית, שאין צפי מיידי להפשרתה למגורים, ולעתים יעברו 7 עד 8 שנים עד להפרשה לבנייה. מצד שני, המיקום שלה עושה רושם מבטיח לעתיד.
|
|
עסקה אחרונה?
לפני זמן קצר קניתי בפרדס חנה, מיעקב חזנוב (תושב פרדס חנה, מתגורר ברחוב התבור – א.ל.) מגרש בן 19 דונם באזור התעשיה הצפוני. שילמתי 2.5 מיליון שקל, שהם כ-130 אלף שקל לדונם.
הקרקע אומנם מוגדרת כחקלאית, אך היא קרובה למרכז הקניות של ביג, שיפתח בשנה הבאה. לכן יש סיכוי טוב שהמתחם יופשר לבנייה. לכן שילמתי מחיר גבוה יחסית.
העסקה כדאית לך?
כן! חילקתי את המתחם ל-38 מגרשים בני חצי דונם, ומכרתי כבר 12.
הביוגרפיה הקצרה של יקיר מלכה לא העידה על כך, שיהפוך לסוחר קרקעות. בנעוריו היה, לדבריו, שחקן כדורגל בעיר מגוריו, הפועל באר שבע. בצה"ל שירת, לדבריו, ביחידה 8200 של חיל המודיעין. אולי מה שלמד בצבא מאפשר לו להשיג מידע ולאתר קרקעות חקלאיות.
|
|
נעים מבקש לשדר רצינות ורמה עיסקית גבוהה. "יש נכסים", בבעלותו, שכרה לפני יותר משנתים משרדים במגדל משה אביב בר"ג, אחד ממגדלי המשרדים היוקרתיים של המדינה. המשרדים נמצאים בקומה ה-39, הנמצאת בבעלות היזם הותיק יצחק עדן, לשעבר בעל רשת חנויות "סנסור" (למוצרי חשמל), וכיום משקיע בנדל"ן, בין היתר במשרדים במגדל אביב. משרדיה של "יש נכסים" נמצאים בסמוך למשרדי חברותיו של עדן.דמי השכירות – כ-80 שקל למ"ר לחודש.
|
|
| תאריך:
|
03/09/2010
|
|
|
עודכן:
|
03/09/2010
|
|
אלעזר לוין
|
|
יקיר מלכה משתלט על פרדס חנה
|
|
|
|
|
|
כותרת התגובה
|
שם הכותב
|
שעה תאריך
|
|
|
|
1
|
|
המקור
|
3/09/10 15:12
|
|
|
|
2
|
|
איתמרבור
|
3/09/10 21:28
|
|
|
|
3
|
|
דודי ברוך
|
4/09/10 10:24
|
|
|
|
4
|
|
הנס כריסטיאן
|
4/09/10 14:26
|
|
|
|
5
|
|
צעיר
|
5/09/10 09:21
|
|
|
|
6
|
|
tggggggggggg
|
6/09/10 09:43
|
|
|
|
|
|
|
ברשימות השבועיות אני מנסה להתעלם ככל האפשר מהאקטואליה החדשותית ולהסתפק באקטואליה הרוחנית, שהרי זו התכלית. אלא שלפעמים האקטואליה החדשותית מזעזעת ומקוממת כל-כך, עד שכמעט מאליהם מתנסחים הדברים ואי-אפשר עוד להתעלם מהאירועים החדשותיים. האמת היא שזה קורה די הרבה, שהאירועים החדשותיים מסעירים ומקוממים, אבל כל עוד מדובר בגבולות השיגרה פחות או יותר, מתעלמים במתכוון וממשיכים הלאה. עד ששומעים על אירוע החורג חריגה בולטת מן השיגרה, כמו למשל רצח הארבעה באזור חברון. לכאורה, הרי כל הזמן הם מנסים לרצוח יהודים ומשתמשים לשם כך באמצעים שונים, אז למה מתרגשים רק כאשר זה מצליח להם? מדוע לא מתרגשים מעצם הניסיונות?
|
|
|
|
|
בישראל קיים בלבול וטשטוש תחומים בין דת לזהות לאומית. ניקח למשל את מקרהו של אייל רונן (שם בדוי): הוא מהנדס מחשבים, סגן אלוף במילואים, בעל חברת היי-טק עם 15 עובדים, שהערך שלה בשוק מוערך בלפחות 10 מיליון דולר. הוא מתגורר בפנטהאוז ברמת השרון, נשוי עם פסיכולוגית קלינית בכירה בשירות המדינה ויש להם שלושה ילדים, שני בנים ובת. הבן הבכור טייס קרבי, הבן הצעיר עורך דין והבת רופאה; שלושתם כבר נשואים ויש להם ילדים משלהם.
|
|
|
|
|
החלק השביעי של נאום משה רבינו בספר דברים, פותח את הפרק השלישי בנאום. החלק הראשון (דברים-עקב) עסק בתהליכים ההיסטוריים והרוחניים שהביאו את עם ישראל לכניסה לארץ, והחלק השני (ראה-כי תבוא) עסק בדרך להתנהל בארץ, כלומר בקיום המצוות. עתה מתחיל פרק חדש שימשיך עד סוף התורה, ויעסוק בברכת הדרך ובהדרכות עתידיות לעם ישראל הנמצא בארצו.
|
|
|
|
|
בפרשת 'נצבים' קובע הקב"ה, למעשה, שעם ישראל יחטא, יוגלה מן הארץ, ושכל הקללות הנוראות שנמנו בפרשה הקודמת - 'כי תבוא' - תתממשנה.
|
|
|
|
|
