הארכת החכירה מכוח אופציה שנתונה לחוכר

מזה זמן מה שאנו שומעים בעיתונות על מאבקם של חוכרי קרקעות מעיריית ת"א בדרישת העירייה לקבל מהחוכרים תשלומים של מיליוני שקלים כתנאי להארכת תקופת החכירה שהסתיימה. למאבק זה היבט מיסויי שמשמעותו הכספית תוספת של 5% מגובה התשלום לעירייה, כתשלום מס רכישה לאוצר המדינה, ובו נדון ברשימה זו.

בחוזי חכירה לדורות, הן של מינהל מקרקעי ישראל והן של עיריית ת"א, ניתנה בד"כ לחוכר אופציה להאריך את תקופת החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים בתנאים שיהיו מקובלים בעת מימוש האופציה. שתי שאלות מתעוררות בעניין זה: האם חוכר שניצל את זכותו לחידוש החכירה לתקופה נוספת חייב בתשלום מס רכישה, וכפועל יוצא - מה דינה של אופציה שהתנאים למימושה אינם ידועים.

באשר לשאלה הראשונה, ועדות הערר בשנים האחרונות קבעו כי הארכת חכירה לתקופה נוספת מכח אופציה שהוקנתה לחוכר בהסכם החכירה המקורי אינה מהווה עסקה החייבת בתשלום מס רכישה נוסף (עמ"ש 761/96 ויויאן קינן; וע 4650-07-09 נ. פלדמן ובנו בע"מ; וע 1204/04 עיריית תל אביב ואחרים) וזאת כאשר תנאי ההסכם החדש אינם מוסיפים לחוכר זכויות נוספות על אלה שהיו לו במסגרת ההסכם המקורי. על שני פסקי הדין האחרונים הוגש ערעור לבית המשפט העליון וטרם ניתנה בהם הכרעה. עמדת המדינה היא שמימוש אופציה שניתנה במסגרת חוזה חכירה לדורות כמוהו ככל מימוש אופציה, דהיינו מדובר בעסקה עצמאית החייבת בתשלום מס רכישה מלא בגין רכישת חכירה לתקופה הנוספת.

בימים האחרונים ניתן פסק דינה של ועדת הערר בב"ש בעניין וע 44565-02-11 שמי - בר מקרקעין 1993 בע"מ, התואם יותר את עמדת המדינה. באותו עניין רכש העורר בשנת 1993 זכויות חכירה אשר במועד רכישתן היוו יתרת תקופת חכירה בת כ 18 שנים. גם שם הקנה הסכם החכירה המקורי לחוכר אופציה להארכת תקופת החכירה והעורר ניצל את זכותו וחידש את החכירה לתקופה נוספת. ועדת הערר פסקה כי בשנת 1993 רכש העורר זכויות חכירה לתקופה של 18 שנים בלבד ובגינן שילם מס רכישה ועל כן בעת מימוש האופציה והארכת תקופת החכירה ל 49 שנים נוספות עליו לשלם מס רכישה נוסף.

באשר לשאלה השניה הרי פסק דין זה, כמו גם קבלת עמדת המדינה לפיה יש לשלם מס רכישה מלא בעת מימוש האופציה, תומכים לדעתנו בגישה שהבענו בעניין בוע 1086/04 ר. רוזנברג אחזקות בע"מ. באותו מקרה נדונה מכירת יתרת תקופת חכירה הקצרה מ 25 שנים לה נילוותה אופציה להארכת תקופת החכירה בתנאים שיהיו מקובלים בעת המימוש. עמדתנו הייתה שאופציה זו הינה חסרת ערך כלכלי באשר תנאיה לא ידועים ומשכך אין לראות במכירתה משום "מכירת זכות במקרקעין" אלא לכל היותר זכות קדימה לחוכר.

בית המשפט המחוזי, כמו גם בית המשפט העליון (ע"א 10008/07) לא דן בטענה זו לגופה ודחה את הערר על בסיס התיישנות השומה. נראה כי עמדת העירייה בסוגית גובה דמי החכירה אותם היא דורשת היום מדגימה את נכונותה הכלכלית של טענה זו.