"דמי הסכמה" או "דמי רכישה" זו השאלה?

עד למועד כתיבת שורות אלה עדיין לא התפרסמו לציבור הוראות האגף החקלאי להחלטה 979 (1155), אשר, כזכור, הוכרעה בבג"ץ בחודש יוני 2011 וקבעה סדר חדש בכל הקשור למכירת נחלות.

השאלה הנשאלת כיום על-ידי בעלי נחלות רבים היא: באיזה מקרה גובה התשלום יהיה נמוך יותר בעת מכירת הזכויות בנחלה, האם בעת תשלום "דמי הסכמה" בהתאם להחלטה 534 או "דמי רכישה" בהתאם להחלטה 979.

כזכור, "דמי הסכמה" משולמים בשיעור של שליש בצירוף מע"מ בגין עליית ערך הקרקע ואילו "דמי רכישה" משולמים בגין שווי זכויות בניה קיימות ופוטנציאל בניה עתידי (השאלה איך יחושב פוטנציאל עתידי) בשיעור שליש בצירוף מע"מ וההערכות הן כי "דמי הרכישה" יהיו גבוהים יותר "מדמי ההסכמה".

סתירה עמוקה בהוראות החלטה 979

מצאנו, כי קיימת סתירה עמוקה בהוראות החלטה 979, כפי שיוסבר להלן, אשר מעמידה בסימן שאלה גדול, כיצד יתמודד המינהל עם עסקת מכר של נחלה אשר תגיע לפתחו, כאשר הזכויות בחלקה א' של הנחלה אינן רשומות בספרי מרשם המקרקעין (הטאבו) כיחידת רישום נפרדת בשלמות, ובמה הדברים אמורים?

בהתאם להוראות סעיף 3.1 להחלטה 979, על-מנת שבעל הזכויות בנחלה יוכל להצטרף להסדר הקבוע בהחלטה עליו לעמוד בארבעה תנאים עיקריים: תנאי ראשון, רישום חלקה א' בטאבו כיחידת רישום נפרדת תנאי שני, הסדרת כל השימושים בנחלה (חריגות בניה ושימוש חורג), תנאי שלישי, תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף בניה בסיסי למגורים (375 מ"ר) ותנאי רביעי, הגבלת מספר היחידות בהתאם להוראות תמ"א 35.
ברשימה זו נתמקד בתנאי הראשון, "רישום חלקה א' של הנחלה בטאבו כיחידת רישום נפרדת".

לאחר אישור החלטה 979 בבג"ץ החלו מושבים רבים לפעול לרישום הזכויות של בעלי הנחלות בחלקות א' בטאבו. לצורך רישום הזכויות בטאבו קיימת דרישה להמציא אישורי מיסים ביחס לעסקה ההיסטורית במסגרתה התקבלו הזכויות בנחלה. בעניין זה נמצא, כי במקרים רבים לא הועברו דיווחים למנהל מיסוי מקרקעין בגין קבלת הזכויות בנחלה. במקרים אלה, יש לפעול בהתאם לתיקון מס' 5 מיום 18.10.1974 לחוק מיסוי מקרקעין לפיו, במקרים בהם הנחלה נרכשה לפני 22.8.63 וכעת מבקשים בעלי הזכויות בנחלה או יורשיהם ליישם את החלטה 979 ולהסדיר את רישום הזכויות, הרי שבעלי זכויות אלה, חשופים לחבות במס רכישה לפי שווי הזכויות היום, שמשמעותו מס רכישה של עשרות ומאות אלפי שקלים. (הדבר תלוי בשווי דירת המגורים בנחלה, סטטוס דירת המגורים כדירה יחידה או לא יחידה ועוד).

מהאמור לעיל עולה, לכאורה, כי כאשר מתבצעת עסקת מכר נחלה, כאשר הזכויות בחלקה א' אינן רשומות בטאבו, לא ניתן יהיה לפעול בהתאם להוראות החלטה 979 והמוכר יידרש לשלם "דמי הסכמה" בהתאם להוראות החלטה 534.

אך לא כך הדבר, מעיון בסעיף 4.9 להחלטה 979 אשר כותרתו "העברת זכויות" עולה, כי במקרה של מכירת הנחלה, בין אם החוכר הצטרף להסדר לפי החלטה 979 ובין אם לא, הוא יידרש לשלם "דמי רכישה" כתנאי להעברת הזכויות. כאן נשאלת השאלה, איך מיישבים את הסתירה בין סעיף 3.1 הקובע רישום זכויות חלקה א' בטאבו בשלמות כתנאי להיכנס להחלטה מול סעיף 4.9 הקובעות תשלום דמי רכישה בכל מקרה!!!?

מבדיקה שנערכה על ידנו במינהל ולאחר שהסתירה הובאה בפני הגורמים האחראיים על יישום הוראות האגף החקלאי, הוסבר, כי הסתירה תיושב במסגרת הוראות האגף שיאושרו לפרסום

לכתוב במפורש שהמוכר ישלם את דמי ההסכמה ולא דמי הרכישה

עד שיתקבלו הוראות האגף הסופיות ובהתחשב בעובדה כי עומד להתקיים "פיילוט" בנושא במספר מושבים, אנו ממליצים לבעלי הנחלות המבצעים עסקות מכר בימים אלה של תקופת המעבר, לכתוב במפורש בהסכמי המכר, כי המוכר ישלם את דמי ההסכמה ולא את דמי הרכישה, במידה ודמי הרכישה יהיו גבוהים יותר והמינהל יחייב לשלם את דמי הרכישה למרות שהזכויות בחלקה א' אינן רשומות בטאבו, כאשר היתרה תשולם על-ידי הקונה. מצד הקונה אנו ממליצים לציין, כי הוא יוכל לעשות שימוש בתשלום דמי ההסכמה ששולם על-ידי המוכר לצורך קבלת הזיכוי בגין דמי הרכישה במקרה בו הקונה יבקש לשלם את דמי הרכישה לאחר שהזכויות בנחלה נרשמו על שם הקונה.