שיכון מזורז לרבים - כמציאות קרובה

אם יתווסף שופט שני למשחק-כדורגל, יקל הדבר על האיש העסוק ביותר במגרש, והשיפוט במשחק ישתפר; בהרחבת כל קבוצה מ-11 ל-14 שחקנים – יחול שינוי קל במשחק ובניהולו. אך אם נוסיף כעת... כדור למשחק ("רק" כדור; מומלץ – בצבע בולט), על-מנת שיתנהל בשני כדורים בו-זמנית – יביא הדבר לשינוי מרחיק-לכת: בתכנון המשחק, במהלכיו, באופיו בכלל וכאתגר ממשי... גם לצופים!

אולי בדוגמת-מבוא זו יהיה כדי ליצור, בענייננו, אמון במציאות הקיימת, כנושאת בחובה פתרון בנושא כה כבד ונכבד, הניתן למימוש "בר-השגה" - יתכנו נושאים בהם ניתן להביא לתוצאות משמעותיות, אפילו בעזרת שינויים קלים. כמו-כן: בנושא הלאומי המדובר קיים מגוון של הצעות-פתרון ממשלתיות, ראויות כולן לניסוי, במקביל, למען המטרה רחבת-ההיקף של שיכון לרבים. המוצע כאן איננו במקום התוכניות הקיימות, אלא כתוספת, אשר חידושיה העיקריים: השלמה מהירה של בנייה נדרשת, תוך מיזעור ההוצאה מתקציב המדינה למינימום זניח!

• ברור לכל, כי גם אם הביקוש למגורים בישראל יסתכם (כבר השנה, או בעתיד ובמצטבר) במאות-אלפים של דירות – הן תיבנינה, בסופו-של-דבר, באדמות פנויות כבר כעת, אשר היקפן מספיק לדורות, ואף הרבה מעל ומעבר.

• אדמות אלה, אשר ישמשו לבנייתן של דירות נדרשות לאוכלוסיה הרחבה, הנזקקת למגורים, מצויות במיעוטן בבעלות פרטית, וברובן הגדול (המספיק לבדו לכיסוי הביקוש במלואו) – בבעלותן של "רשות הפיתוח" והקרן-הקיימת-לישראל, ובניהול מינהל-מקרקעי-ישראל (ניהול בלבד; בקרוב – במעטה פורמאלי חדש של ניהול: "רשות מקרקעי ישראל". הבעלויות בקרקע – ללא שינוי).

• אדמות אלה, יחד עם קרקעות נוספות בבעלות המדינה עצמה - ידועות גם כ"מקרקעי-הלאום". "רשות הפיתוח" הוקמה בחוק מ-1950, וייעודה – כשמה; קשה למצוא יעד-פיתוח חשוב וחיוני יותר מהסדרת מגורים לאוכלוסיה נזקקת (גם אם יימצאו כאלה – הקצאת קרקע למגורים לא תפגע בהם, מכל מקום). את קק"ל אין צורך להציג; הקמתה וכל שרכשה או שנתרם לה – קודש ליישוב יהודים בא"י.

• זכויות במקרקעי-הלאום, לרבות לצרכי בנייה והשתכנות, מוענקות מטעם בעלי-הקרקע, זה עשרות שנים, בתבנית "שכירות": מעל 5 שנים היא נקראת "חכירה"; שכירות מעל 25 שנה – נקראת "חכירה-לדורות" (סעיף 3 של "חוק המקרקעין").

• הבעלות בקרקע, הנותרת לקק"ל או ל"רשות הפיתוח", מתפרסת גם על כל מבנה ונטיעות שבה, אך משקלה וערכה של הבעלות עשויים לרדת עד כדי מעטה פורמאלי בלבד – ככל שזכויות החכירה-לדורות בשטח-מקרקעין נתון ו/או בבנוי עליו, מוקנות למשתכנים: מתוך ה"בעלות", כאגד-הזכויות הכולל במקרקעין, נגזרות ומוענקות זכויות חכירה-לדורות, בהיקפים ובתנאים משתנים. לפי הגדרת "בעלות" ב"חוק המקרקעין" (סעיף 2) – היא כפופה "להגבלות לפי דין או לפי הסכם"; כאן – הסכם-החכירה בין הבעלים לבין כל משתכן.

בדירות עירוניות שנבנו בשעתן על אדמות-לאום, ואשר תמורתן כבר שולמה ע"י הרוכשים-המשתכנים-החוכרים – אין פלא, אם "המינהל" מציע להם השלמה של הבעלות ע"י תוספת כספית זעומה: אותה בעלות הינה, ממילא, פורמאלית בלבד!

הגמישות האפשרית ביחסי-הזכויות בנכס, בין בעלות לחכירה (כולל שינויים הדרגתיים והדדיים ביניהן), הינה אחד המפתחות לפתרון בנושא ההשתכנות.

• יתרונה של חכירה לגבי בתי-דירות – גם בדרך הקלה והפשוטה של רישום קנייני במרשם המקרקעין (הטאבו"): רישום מהיר על-פי חוזה ותשריט, ללא צורך מיידי ב"פרצלציה" של רישום חלקות נפרדות ורישום "בית משותף" – אלה ייוותרו כהשלמה, למועד מאוחר יותר. מאות אלפי דירות אינן רשומות ב"טאבו", זה עשרות שנים, אך מבלי לפגוע בחיי היום-יום בכל בניין: פרק מיוחד (ו1), שהוסף ל"חוק המקרקעין" עוד ב-1977, מחיל את הוראות-החוק לגבי ניהול ואחזקה של "בתים משותפים" - גם על בתי-דירות בלתי-רשומים כלל! לפיכך, להקמתו של שיכון חדש, אין צורך בביצוע מעכב של הליכים רישומיים לגבי הקרקע!

הבהרת-רקע: "בעלות" בדירה בבניין ניתנת לרישום נפרד בטאבו – רק במסגרת "בית משותף"; "חכירה", מכל סוג – ניתנת לרישום מיידי ונפרד, לגבי כל חלק של מגרש או מבנה, ואפילו לגבי...חלק של קיר.

• אם זמינה הקרקע ומוכנים מסלולים בעבור הביקוש לדיור, הרי מעל השאלה המסקרנת לגבי סיבת המחסור – חשובה התשובה, מה יש לעשות להיעלמו בהקדם. המוצע במאמר זה מתייחס לכל אחד מארבעת מרכיבי-היסוד של בנייה למגורים:

1) הקרקע לבנייה; 2) התכנון (כולל רישוי); 3) הבנייה עצמה; 4) פיתוח סביבתי כמענה לצרכי-שיכון.

מקרקעי-הלאום, הידועים כ"אדמות-מינהל", כלל אינם רשומים ב"טאבו" בשמו של "מינהל-מקרקעי-ישראל", ואין לו בהם שום זכויות משלו; מעמדו ואפשרויותיו לגבי המקרקעים באים לו מכוחם של הבעלים-הרשומים, אולם כוח זה אינו ניתן להפרדה מחובות ומאחריות: מקרקעי-הלאום לא נועדו לצרכים ספקולטיביים, בכלל, ובמיוחד לא להפקת תוספת-ריווח עקב... מצוקות הציבור ( התנהלות כזו אף נוגדת את מטרות "רשות הפיתוח" וקק"ל, בעלות הקרקעות ).

אם קרקעות מאדמות-הלאום יימכרו ע"י "המינהל" למרבה במחיר – יהיה המחיר הגבוה תוצאת לחצי-הביקוש בשוק-הדיור, הנובעים ממספרם הגדל של נצרכי-דיור. תתקבל אזי תוצאה, בה "מזינה" מצוקת-הנזקקים את עליית מחיר-השוק של מקרקעין-לבנייה, וחוזר חלילה. מה שנראה מדלפק-המכרזים של "המינהל" כניצול הזדמנויות שוק, איננו אלא ניצול... מצוקתם של נצרכי-הדיור הרבים והמתרבים בישראל. כאן ועכשיו מתחייבת, אפוא, גישה חדשה – כלשון הכותרת!

ההצעה דלהלן, המבטיחה הקלה ניכרת בנטל המימון של הדיור הנדרש, איננה כרוכה בהוצאה כספית לבעלי קרקע-הלאום, אלא לדחייה זמנית בהשגת תמורה, וגם זאת – רק מחלק זעיר מכלל הקרקעות שבידיהם, תוך מילוי מטרה ומחויבות במישור החברתי-הלאומי, אשר הפכו לצורך דחוף!

מכיוון ש"בעלות" מתפרסת גם על הבנוי במקרקעין, עם כפיפותה לחוזי-חכירה של משתכנים (ולכל זכות אשר תשוריין לקבלני-ביצוע ולבנקים-מממנים) – מתאפשר מכלול מגוון של פתרונות לצרכים הקיימים, על-פי "נדבכי-בנייה" אלה:

• ערך הקרקע, המיועדת לשיווק לבנייה, ייקבע מראש - על בסיס תוצאות מימושו הצפוי של פוטנציאל-הבנייה, על-פי תכנון ידוע ומגובש מראש. ערך יחסי זה יקובע בהגדרת שוויה של יתרת-הבעלות בנכס, הנותרת לבעלים לאחר הפחתת החכירה; למשל:

כאשר מרכיב הקרקע במגרש-לבית-דירות יהווה 30% מערך הנכס הבנוי כולו, ייוותרו 70% של אותו ערך להגדרת החכירה, אשר תוקנה לרוכשי-הדירות (ישירות או באמצעות הקבלן-הבונה). חכירה בפריפריה תהיה, מאליה, באחוז גבוה יותר בידי הרוכש. ערכים אלה יעוגנו במפורש בחוזה-החכירה, עם אופציה לחוכר לפדות את החלק השולי שנותר לבעלים, כולו או חלקו, בתשלום מתאים. זאת – אף בדירוג אזורי, עם הטבות למען הפריפריה.

• מכיוון שמרכיב-הקרקע רק מושאל זמנית על-ידי הבעלים, למטרה החשובה של בניית בית-הדירות – תשולב בחוזה-החכירה התחייבות של החוכר-המשתכן, לשלם לבעלים דמי-פדיון-ורכישה של מרכיב-הקרקע ( כולו או חלקו), ובלבד שכל דרישה תהיה - למשל - על-פי החלטת הממשלה באישור ועדת-הכלכלה של הכנסת. הנחת-היסוד הינה, כי חיוב-בפדיון כאמור ייעשה בהדרגה, ולאחר תקופת-ביניים נאותה (למשל: 5 או 7 שנים), להתבססות כלכלית של החוכר-הרוכש (ודירוג לפי אזורים אפשרי גם כאן).

זכויות בעלי-הקרקע לתשלומי-הפדיון ניתנות להבטחת מימושן, אף בחוזה-החכירה, לא פחות מהבטחת בנק-מלווה במישכון זכויות-חכירה. מכירת הדירה ע"י המשתכן טרם פדיון - תותנה בסילוק המגיע לבעלים, או בהסדר מחודש עמם מצד הרוכש.

• בהקמתו של כל פרויקט-דיור, ייבחר ויוקצה מראש על-ידי מנהל קרקע-הלאום, חלק ( או חלקים ) מתוך כלל שטח השיכון המיועד, כדי שכל חלק כזה ייוותר בבעלות הקיימת, ועליית ערכו הוודאית והמשמעותית, בזכות הבנייה והאיכלוס ביתרת השטח – תהווה לבעלי-הקרקע תמורה נאה ל"אשראי" הקרקעי, אשר נתנו להקלת אפשרויות הבנייה והאיכלוס, כמתואר לעיל. יתרה מזו:

מתוך יתרות-השטחים משופרות-הערך, אשר יוקצו וייוותרו מראש במיתחם-ההשתכנות כאמור – ניתן יהיה לייעד חלקי-שטח לרשות המקומית ו/או לקבלן-הבונה, כנגד תשתיות-על ו/או פיתוח סביבתי שיוסדרו על חשבונם, כדי להקל נוספות על המשתכנים:
תשלומים מצד המשתכנים, בעבור מרכיבים אלה ( ככל שייגבו מהם ) – יכול שיתווספו לתשלום הנידחה בעבור מרכיב הקרקע, כמתואר בפיסקה (ב) לעיל של פרק זה.

• הטבה מועילה על בסיס עסקי ניתן לייעד לקבלן-הבונה, אשר יהיה זכאי להשאיר לעצמו דירות במספר מוגדר, למכירתן בזמן קצוב, באופן שיוכל – גם הוא – להשתתף בעליית ערך הדירות הבנויות, עם האיכלוס הסביבתי. שריון זכויות בעלי-הקרקע לגבי כל נכס בנוי, ייעשה מול הקבלן, כמו מול המשתכנים, בשילוב מתואם כמתבקש.

אחת החלופות האפשריות מהמיגוון הקיים:

בכל בית-דירות שייבנה, יהיה הקבלן-הבונה זכאי להותיר לעצמו ( למכירה על-ידיו, כולל מרכיב הקרקע ) את הדירות שיבנה בקומה העליונה – תמורת בנייה בחינם של הדירות בקומת הקרקע, אשר ייוותרו לבעלי קרקע-הלאום. דירות אלה יוקצו לזכאים מיוחדים, במכירה מוזלת או בהשכרה נשנית ( באמצעות חברת שיכון ממשלתית ). דיירי קומה זו אינם זקוקים לשימוש במעלית, וניתן יהיה לפטור אותם מהוצאותיה, כהקלת-תחזוקה לטובתם.

הסדר כאמור לעיל, משתלב עם שיכון, אשר בו מפוזרות דירות-להשכרה בין הבניינים, תוך הימנעות מריכוז מכביד של דירות-מושכרות בבניין אחד – עם הפגיעות הקשות העלולות לנבוע מכך, הן לגבי שימור ותחזוקה של הבניין והן לגבי תרבות-הדיור בו.

• תיזמון ההפשרות הקרקעיות, וכן דירוג בין שיעורי ההטבות למשתכנים - יוכלו לשמש לקידום מועדף של אזורי-פריפריה, כ"העדפה משווה". חלוקה יעילה ושוויונית של ההקלה לנצרכי-דיור, תהיה כרוכה בהגרלות בין זכאים-מתחרים באותו מסלול. לגבי בנייה באזורי-פריפריה מרוחקים יש לזכור, כי על-רקע הקרקע הזולה והזמינה יותר, מן הראוי להציע "פיצוי" למשתכנים שם, על-ידי הקצאת מרחב דירתי ומרחב סביבתי גדולים יותר.

• התקשרות הרוכשים עם קבלני-הבנייה אמורה להיעשות במשולב עם ההסדר הקרקעי, או לפי המותנה בו. נדבך-יסוד למיגוון אפשרויות רחב יותר, כמתואר בפרק זה – גיבוש תוכנית-בנייה מראש ע"י גורמים ממשלתיים, לביצוע קבלני של הבנייה לפי תוכניות שהכינו משרדי-הממשלה, למען המשתכנים, וכהקלה לקבלן-הבונה. על כך - בפרק הבא.

לכל ועדות הרישוי התכנוני בתחום הבנייה, תרומות מעשיות בעיצוב ובגיבוש של תוכניות-בנייה, המובאות בפניהן לבדיקה, להתאמות ולאישור. כעת נוצר ההכרח בהעתקת זמנן-מקומן של תרומות אלה, משלב סופי של התכנון בכללו (על דרך דיון והחלטה בבקשות לאישורי תוכניות), לשלב מוקדם של... הכנת התוכניות.
בפרויקט הלאומי המדובר, נחסך המאבק ה"מקובל" בין יזמי-הבנייה לבין מתנגדים-לתוכניות, ובין כל אלה לבין רשויות-התכנון עצמן: במקום עימותים מתמשכים ומיותרים, ייווצר מלכתחילה שיתוף-פעולה בין כל הגורמים, על בסיס אובייקטיבי הוגן , הבוחן צרכים ואפשרויות – במשולב.

תוכניות שאושרו לרישוי משלבות, ממילא, את גישותיה המקצועיות של רשות התכנון, אשר רובן-ככולן אף ניתנות לצפייה מראש. עימותים תכנוניים מיותרים כאן, גם באשר הקבלן-הבונה איננו משלם כלל בעבור הקרקע, ואיננו נזקק להיאבק למיקסום אפשרויות-הניצול בקרקע, שאיננה שלו.

בכך ייחסכו לא רק טירחה והוצאות, אלא בעיקר פרקי-זמן ממושכים, הנדרשים כדי לזמן לישיבות-דיון, בתדירות ראויה, ועדת-תכנון שהרכבה רחב ומגוון. גישה חדשנית זו אף איננה חורגת מבחינה ממסדית ומינהלית: כפי שוועדות-משנה של ועדות-תכנון-ובנייה יכולות להתמנות לשמיעת התנגדויות, כנהוג – כך יפעלו צוותים דומים לצמצום מחלוקות ולניסיונות יישובן בהסכמה, לאור רקע מוכר של עקרונות ותקדימים, ועל בסיס מקצועי ואובייקטיבי של צרכים ואפשרויות, כדי לגבש במהירות תוכניות-בקשה הראויות לאישור!

כך לפחות לתקופת-ביניים וכניסוי מתבקש, או בשילוב עם הליכי-הזירוז הצפויים בנושאי התכנון-לבנייה, לפי חקיקה מיוחדת בנושא, שיזמה כבר הממשלה עצמה.

זאת ועוד: מצופה כי משרד הבינוי-והשיכון, יחד עם משרד –הפנים (במסגרתו פועלות רשויות-התכנון) יפעלו כאן כבר בשלבי הייזום, לגיבוש תוכניות-בסיס מוכנות מראש, לאישור מוסמך תוך זמן קצר בהליך מהיר.

כל העלויות של הסיוע הממשלתי בתכנון ניתנות לגבייה מן הקבלנים, אשר ישמחו לרכוש זכויות-בנייה יחד עם תוכניות מאושרות, כ"חבילה אחת". הדבר הוא גם מעניינו של הממסד, הזקוק ממילא לכוחות הכוונה ובקרה לגבי הבנייה, למען האינטרסים הציבוריים.

הוזלה משמעותית נוספת, השלובה בחיסכון ניכר בזמן-הבנייה, ניתן להשיג על-ידי ניצול ידע וניסיון מוצלחים, שנצברו כבר בישראל, בשיטת-בנייה יעילה שמקורה בארה"ב, עם שיפורי-התאמה ישראלים, המתאימה לביצוע כל תוכנית אדריכלית:

מבנים רבים, המתנוססים לתפארת במקומות שונים, זה שנים, הוקמו בישראל בזמן קצר בהרבה מהרגיל, תוך שילוב שלד-מתכת בקירות בבנייה המדוברת, המקנים אטימה מעולה מפני רעשים, רטיבות, חום וקור, לא פחות מהקירות בבנייה ה"רגילה"!

השילוב האמור גם מקנה לבניין כולו, ולכל חלק ממנו, עמידות מוגברת - ומוכחת - מפני השפעת רעידות-אדמה, בעיקר בזכות שלד-המתכת שבו. המתבונן בבית שנבנה כאמור (למשל: ליד אלון-התבור בפארק-התעשיה החדש של קיסריה, מצויים בניינים תלת-קומתיים כאלה), בין מבחוץ ובין מבפנים – לא יוכל להבדיל בינו לבין בנייה רגילה ברמה גבוהה, אף לא מבחינת צבע חיצוני וגימור פנימי. הזמן המקוצר והעלות הנמוכה, שנדרשו להקמת אותם מבנים, עם עמידותם הגבוהה ברעידות-אדמה – יש בהם אך כדי להפתיע לטובה.

מרכיבי-בסיס חיוניים של תשתיות ונושאי-פיתוח, הנדרשים לשיכוני-דירות מאוכלסים, זכו כבר בעבר להחלטות-ממשלה, לקראת זירוז תכנון וביצוע ( כגון החלטת-ממשלה מס' 777 מיום 2.10.2009); לכאן מתקשרים צרכי תחבורה, תעסוקה, שירותי-בריאות, מוסדות-חינוך ובידור.

ראויה "תחבורה" להיות בראש הרשימה, בהיותה מפתח וקישור לנושאים האחרים: באמצעותה ניתן "לשדך" לשיכון המאוכלס גם שירותים ומקומות-עבודה מרוחקים יחסית. התחברות קלה ומהירה לכביש עורקי תסייע לדיירי שיכונים במקומות שאינם סמוכים למרכז עירוני. כאן יועיל ניצול "כביש 6" הבינאזורי, אם תונהג בהפעלתו אגרה מוזלת, ואף סמלית, למשתכנים חדשים, על בסיס התארגנות – יישובית, שכונתית או קבוצתית.

הנחות-רקע לעניין זה:

• הרחבת חוג המשתמשים ב"כביש 6", הינה גם מעניינם של מפעיליו;

• בהסדר למסירת-תשתיות "כביש 6" לידי המדינה, בתום תקופת-הפעלה, ניתנת תקופה זו להארכה תואמת, לגבי כל שנה שבה יועמד "כביש 6" לשימוש חינמי או מוזל של משתכנים בפריפריה.

כך גם הקמת מרכזי תעשיה ומלאכה (אף בשילוב מסחר ובידור) בסמוך לכבישים עורקיים, דרכם יקושרו אותם מרכזים אל שכונות-האיכלוס (וליד צמתים – עם קישור גם ליישובים אחרים ). הצעות של תנאי-תשלום נוחים למשיכת לקוחות, אמורות להיעשות כאן בהתארגנות מתאימה של בעלי-העסקים. "כוח-המשיכה" המסחרי שייווצר, יוכל למשוך לאותם מרכזים גם מקומות-תעסוקה מקטגוריות נוספות, כמשרדים ושירותי-עזר.

באשר לפיתוח השכונתי, יש לחזור על המוצע כבר לעיל: מתוך יתרות-השטחים משופרות-הערך, אשר יוקצו וייוותרו מראש לבעלי-הקרקע, בצדו של השטח הבנוי – ניתן יהיה לייעד חלקי-שטח לרשות המקומית ו/או לקבלן-הבונה, כנגד תשתיות-על ופיתוח סביבתי שיוסדרו על-חשבונם, כדי להקל נוספות על המשתכנים. אם יוחלט על גביית תשלום מרוכשי-הדירות גם בעבור מרכיבים אלה – ראוי שיתווסף לתשלום הנידחה-הפרוס בעבור מרכיב הקרקע (לפחות חלקית).

מספר רב של דירות קיימות(!) עשוי לעמוד למכירה או להשכרה, עם המצאת דיור תואם לציבור הרחב והמתרחב של קשישים (וכן מעוניינים אחרים), אשר דירותיהם הפכו גדולות מדי בעבורם, או בלתי-מתאימות להם מסיבות אחרות. דיור חלופי לאלה יגדיל את ההיצע הכללי בשוק, אשר גם אם לא יגיע ישירות לנצרכים-דהיום – ישפר את מצבם בעקיפין.

אפשרויות הבנייה החדשנית, המהירה והמוזלת, הנזכרות לעיל, יסייעו גם כאן. בכל מקרה, בנייה לקשישים, בממדים הצנועים יחסית של יחידות-המגורים הנדרשות להם, עם השלכות בו-זמניות לגבי שני הציבורים המעוניינים, אמורה להביא כאן לתרומה כפולה. כבנייה להגדלת היצע-הדיור הכללי – תהא זו השקעה יעילה יותר של זמן ומשאבים: כל דירה צנועת-היקף לקשישים, "תשחרר" לשוק דירה גדולה יותר, ולעתים - הרבה יותר.

חלקם היחסי הגבוה של שטחי מקרקעי-הלאום בבנייה העתידית למגורים בישראל, יביא בהכרח לתוצאת הכותרת – תוספת ערך לנושא בכללו. בד-בבד ומאידך – תעלה אזי שאלת הירידה הצפוייה גם בערכם של מקרקעין-לבנייה ושל דירות, אשר נרכשו כבר במחיר גבוה על-ידי בעליהן: האם נזק לאלה שקול כנגד התועלת לאחרים?

ממיגוון של תשובות אפשריות יצויין, כי איזון ראוי, הנדרש כיום כמענה לצרכי הנזקקים, יעמיד את מחירי-השוק על ערכים תואמים למצב הכללי הרצוי, תוך קיצוץ ב"עודף" אשר נוצר עקב מצוקת-הדיור הנוכחית – לגבי "עודף" זה אין לשום גורם כל זכות מוקנית ליהנות ממנו!

לגבי מי שרכשו דירות במחיר הגבוה הנוכחי, יצויין עוד - כי למי שאיננו מוכר את דירתו, ממילא לא צפוי הפסד כספי, ומי שמוכר את דירת מגוריו לצורך שיפור-דיור – ימצא את חלופתו בקלות רבה יותר, דווקא בשוק מאוזן.

לגבי רוכשי שטחי מקרקעין-לבנייה, יש להניח כי שטחי-הבנייה שרכשו נמצאים – מטבע הדברים – באזורי ביקוש הסמוכים לאזורי-בנייה מאוכלסים, אשר ייוותרו עם ערך גבוה יחסית, לפחות כל עוד קיים עודף הביקוש לדירות, ואפילו במצב מאוזן של שוק-הדיור, כאשר יושג.

זאת ועוד: צפי של בנייה סמוכה לקרקעות אלה, אשר תתבצע במקומות לא מעטים, עשוי אף להוסיף לערכן, כ"פיצוי" חלקי או מלא לרוכשיהן.

אם בכל זאת יימצאו כאלה, אשר רכשו דירות להשקעה בתקופה של "שוק מוגבה", וייפגעו בעתיד הקרוב מירידת מחירי-השוק בתחום הדיור – ניתן ליצור בעבורם תבניות-פיצוי, על דרך ניכויי-מיסוי (אף בפריסה לשנים אחדות); זאת - במידה שמדיניות הממשלות בישראל בעבר תרמה-גרמה ל"הגבהת השוק" בתקופה בה בוצעה הרכישה, ובהעדר פיצוי-שכנגד לאותו רוכש, עקב ירידת-השוק.

לגורם הממסדי-הציבורי, החייב למלא את חובתו להספקת אפשרויות רכישת-דיור בתנאים סבירים, לפחות בהיקפה הנוכחי של המצוקה – מילוי משימתו ( במיוחד על-רקע מטרות-יסוד של קק"ל ו"רשות הפיתוח", בעלות המקרקעין לבנייה ), הינו מעל ומעבר לשיקולים כספיים ( מה גם שיקולים... ספקולנטיים ). בעלי-השליטה על מקרקעי-הלאום אינם יכולים לעכב עוד את "שחרור" המקרקעין הפנויים הקיימים, ככל שיידרש לסילוק מצוקת-הרבים: אמנם, בהמתנה מכוונת לרווח כספי "עובדות" השנים החולפות במישור הנדל"ני-המסחרי, אך הן אובדות, לבלי-שוב, לנזקקים הרבים ולילדיהם ( אלה שנולדו, ואלה... שהולדתם מתעכבת ). סבלם של אלה איננו מתיר כאן לממסד סבלנות של סוחר-קרקעות: במאבק בין השניים – חייב לגבור הראשון!

למגורים סמוכים של בני-משפחה – יתרונות אישיים, חברתיים וכלכליים לכל הנוגעים בדבר, ולמשך שנים רבות. רשות מקומית אשר לא תפעל לקליטה מועדפת של בני-המקום בתחומה – תעמוד בפני לחץ ציבורי פנימי של חלק ניכר מתושביה, לשפר את "החזון המוניציפאלי" שלה בהתאם ובהקדם, תוך השתלבות במאמצים הלאומיים בנושאי קידום הפתרונות לחסרי-הדיור.

מצופה מכל הנהגה מוניציפאלית (מבין העיריות, המועצות האזוריות והמועצות המקומיות), כי תיזום בדיקת צרכים וביקוש בנושא, בקרב תושביה וצאצאיהם, ותאתר בתחומה קרקע מתאימה, לפחות לפרויקט אחד של בנייה מזורזת. יהא זה ראוי ומועיל, אם הובלתו של מיזם כאמור תיעשה על-ידי הרשות המקומית עצמה.

האם ניתן לצפות לשינוי במציאות המוכרת, לאור קיומם של מסלולי-פתרון בלתי-מנוצלים בנושא, לרבות הדברים שהועלו כאן? האם יתבהר הדיור החסר כבר-השגה כבר השנה? לגורמים המשפיעים ( בהם גם...הציבור ) – הפתרונים. אך אם המוצע במאמר זה יביא לשינוי, מוטב שיהיה זה בנושא הכותרת, ולא בנושא המבוא.

"מודל" תקדימי להתארגנות בין משרדי-ממשלה ולשיתוף-פעולה ביניהם - כבר קיים ופועל זה שנים, ואף בנושא שאיננו רחוק מענייננו: משרד הבינוי-והשיכון ומשרד המשפטים, עם מינהל-מקרקעי-ישראל והמרכז למיפוי ישראל, חברו למיזם משותף בריכוז ועדה בינמשרדית במשרד האוצר, למען ציבור של מאות-אלפי בעלי-דירות, "חסרי רישום קנייני" בטאבו; סיסמת-הדגל של אותו פרויקט נמשך: "זכויות המקרקעין של הדירה שלך – הזכות שלך לשקט נפשי" (הציטוט - מפרוספקט המיזם ומאתר-האינטרנט שלו). אשרי העם, אשר זכה ליוזמה ממשלתית משולבת ומתמדת כזו, למען השקט הנפשי של מאות אלפים מבעלי-הדירות שבו. כעת מתחייבת הדאגה לשקט נפשי... לאלה המתאמצים להגיע לרכישת דירת-מגורים.

יש מקום להנחה ולתקווה, כי השאלות הנוקבות הכרוכות בנושא בכללו, ואשר חלק מהן שולב במאמר זה - עומדות לא רק לעיני הציבור הנוגע ישירות לעניין, אלא גם לעיני הציבור הרחב בכללו, וכן אל מול כל נושאי-המשרה ובעלי-התפקידים, הנושאים כאן בנטל החובה, כמו גם בנטל הארגון והביצוע.

עם סיום, בל יישכח מבעלי-העניין כ-ו-ל-ם, כי 100,000 דירות נדרשות (כדוגמת-בסיס לחישוב) פירושן 170,000 משפחות, הסובלות ממצוקת-הדיור הכללית הנמשכת: מאחורי כל זוג-נצרך עומדות לפחות שתי משפחות; מכפל מספר הדירות יש להפחית חלק מסוים לגבי משפחות עם שני צאצאים-נזקקי-דיור. "תרגום" אלקטוראלי של 170,000 משפחות = מעל חצי מיליון מצביעים מודאגים ונחושים, אפילו אם יימנו רק הורים ( או הורה ואח/ות) עם הנזקק עצמו. שמא בכוח-הצבעה עצוב ועצום זה יימצא זרז לפתרון!?