הפקעה וערך

ענייננו בערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז, במסגרתו נדונה הפקעת חלק מחלקה שהייתה בבעלותם המשותפת של המערערים (מושע), המצויה בתחום המועצה האיזורית חוף השרון וגובלת במערב במועצה מקומית כפר שמריהו, ובמושב רשפון ובהרצליה בדרום.

בשנת 2007 ניתן תוקף לתוכנית תת"ל/15 המייעדת את המקרקעין לכביש 531 ולמסילת רכבת. בהתאם, פורסם באותה שנה צו הפקעה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), לפיו הופקעו 63% מהמקרקעין. בשנת 2008 מע"ץ תפסה חזקה במקרקעין, ובהמשך שילמה למערערים למעלה מ-9 מיליון שקל. המערערים חלקו על הסכום והגישו שבע תביעות נפרדות אשר הדיון בהן אוחד. השמאי יוסף זרניצקי מונה כשמאי מוסכם.

בית משפט קמא אימץ את חוות דעתו של השמאי המוסכם באופן חלקי, וקבע, כי לא ניתן להסתמך על שווי קרקע רק בעסקות מאוחרות מאחר שהושפעו מההפקעה הצפויה; כי לא היה מקום לחשב את הפיצוי לפי שוויו של חלק מסוים בקרקע (שהייתה במושע) וקבע שיעור של 340 שקל למ"ר; כי על המערערים לפנות לשר התחבורה לצורך פיצוי "מן הסבל" בגין 25% הראשונים מהחלקה; כי ליתרת המקרקעין נגרם נזק חקלאי שהביא לירידת 3% מערכה וכי יש להבחין בין בעלי חלקים קטנים של יתרת קרקע (ירידת ערך של 30% מערך היתרה עקב ההפקעה) לבין בעלי חלקים גדולים של יתרה (מעל 2.5 ד') אשר שוויה לא נפגע.


ההפקעה והפיצוי


פסק דינו של בית המשפט העליון (מפי השופט אורי שהם) סקר את המסגרת הנורמטיבית של ההפקעה. ביהמ"ש ציין את חשיבותה ומעמדה של זכות הקניין, את פקודת הדרכים המנדטורית אשר בוטלה (וחלה בענייננו - הפקעה לפני 15.2.10). הוא ציין, כי סעיף 9 לפקודת הדרכים מהווה ביטוי לעקרון החולש על שומת הפיצויים בגין הפקעה - עקרון השבת המצב לקדמותו, לפיו הנפקע זכאי לקבל את השווי הכספי של המקרקעין שהופקעו, כך שמצבו יהיה זהה למצב בו היה עומד אילו מכר את מקרקעיו בעסקה רצונית בשוק הפתוח. הפיצוי צריך לאפשר לבעל הזכות או טובת ההנאה לקנות לעצמו זכות או טובת-הנאה חדשה, דומה לזו שהופקעה מידיו, כאילו לא הופקעה מידיו נגד רצונו, אלא, נמכרה לאחר בעסקה שבה שני הצדדים פעלו מרצון.

ביהמ"ש חזר על ההלכה לפיה שיטת שווי השוק עדיפה על פני שיטות אחרות לצורך קביעת שיעור הפיצויים שישולמו לנפקע. עוד צוין, כי גדרי הביקורת השיפוטית על הערכותיו של שמאי מקרקעין הם מצומצמים. כאשר עסקינן בשמאי מוסכם, יש ליתן משקל גם לרצונם של הצדדים ולהסכמתם לקבל עליהם את הערכתו ונקבעה בפסיקה אמת מידה מחמירה לגבי התערבות בהערכותיו - רק מקום בו פעל תוך חריגה מסמכות או בניגוד לכללי הצדק הטבעי.

באשר להערכת שווי מקרקעין בבעלות במושע, ביהמ"ש חזר על ההלכה שניתנה בע"א 378/69 וקבע, כי לצורך שומת שיעור הפיצויים בגין הפקעת חלק קרקע מסוים מבעליו המשותפים, אין לבצע ככלל הפחתה הנובעת מהבעלות המשותפת בה, ויש לשום את הפיצויים בהתאם לשוויו של חלק מסוים באותה קרקע. נקבע, כי שיעור הפיצויים שיש לשלם הוא הסכום אשר נחוץ לקבוצת הבעלים לרכוש חלקת קרקע מסוימת, בעלת מאפיינים דומים לזו שהופקעה.

עוד נקבע, כי ייצוגם הנפרד של המערערים בהליכי הפקעה אינו מלמד על כך שבהינתן הזדמנות עסקית מתאימה והצעה הולמת, לא היו משכילים להתאחד ולמכור את החלקה כיחידה אחת. עם זאת קבע ביהמ"ש, כי לעיתים ניתן יהיה להצביע על יוצאים מהכלל, כאשר הנסיבות הקונקרטיות מלמדות, כי אין כל אפשרות מעשית שהבעלים המשותפים יפעלו כגוף אחד.

לאור האמור, אימץ ביהמ"ש העליון את עמדת השמאי המוסכם שנדחתה ע"י בית המשפט קמא, לפיה יש לנטרל את רכיב המושע במקרקעין ולפצות את המערערים לפי שווי של חלק מסוים בקרקע - 400 שקל למ"ר.


החישוב וההוצאות


ביהמ"ש קבע עוד, כי שאלות בדבר המשקל שיש לייחס לעסקות שונות במסגרת חישוב שווי המקרקעין לפי שיטת שווי השוק, הן עניין שבמומחיות, המצוי בלב ליבו של שיקול הדעת הניתן לשמאי המקרקעין וביהמ"ש אינו מוצא מקום להתערב בהן.

לגופם של דברים נקבע, כי מקובלת נקודת המוצא ולפיה לצורך הערכת שווי המקרקעין במסגרת שיטת שווי השוק, מוטב להתבסס ככלל על עסקות שמועד עריכתן היה קרוב למועד ההפקעה, שכן עסקות אלה ישקפו ביתר דיוק את שוויו של הנכס המופקע. אולם השיקול בדבר סמיכות הזמנים אינו עומד לבדו, ויש לבחון כל מקרה לגופו. לעיתים יש ליתן את הדעת לקיומה של ציפייה להפקעה עתידית, דבר העשוי להוביל לירידה בערך הנכסים, משום הצפי להתמשכות הליכי ההפקעה וקבלת הפיצויים, ויש בעובדה זו כדי להפחית משווי השוק האמיתי של המקרקעין, עוד טרם ביצוע ההפקעה בפועל.

עוד דן ביהמ"ש בפגיעה ביתרת המקרקעין עקב ההפקעה. נקבע, כי ככל שההפקעה מסבה נזקים לקרקע אחרת השייכת לבעלי הקרקע המופקעת, יהיו נזקים אלה ברי פיצוי במסגרת תביעת הפיצויים בגין ההפקעה - פיצוי המהווה ביטוי נוסף לעקרון השבת המצב לקדמותו. ביהמ"ש לא דן לגופו של עניין בטענותיה של מע"ץ בנושא, אשר הועלו לראשונה בשלב הערעור. למעלה מן הצורך צוין, כי לאחרונה פסק ביהמ"ש פיצויים בגין נזק לנותר בהפקעה לפי פקודת הדרכים (ע"א 3159/09) וכי לשאלת הפיצוי בגין השימוש בקרקע שהופקעה מכוח פקודת הדרכים, יש לפחות פנים לכאן ולכאן.

באשר לפסיקת ההוצאות הנלוות להפקעה, חזר ביהמ"ש על ההלכה שניתנה בעניין דוויק ולפיה, עקרון השבת המצב לקדמותו מחייב כי בנוסף לפיצויי ההפקעה, תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה. לעניין חיוב המערערים במס שבח צוין עניין קלפא, במסגרתו נקבע, כי על הנפקעים לשאת בתשלום מס השבח הן בשל העדרו של מקור בדין המטיל על הרשות המפקיעה לשאת במס זה והן נוכח הוראות סעיף 48ג לחוק מס שבח, אשר קובע שיעור מס מופחת "במכירת זכות במקרקעין שהיא הפקעה". עוד נקבע, כי סעיפים 191, 194 לחוק התכנון והבנייה אינם מחייבים לספק קרקע חקלאית חלופית למערערים, ומשכך אין בהימנעותה של מע"ץ לעשות כן בכדי להצדיק את השתת תשלום מס השבח עליה.


הערות והשלכות


פסק דין מקיף וחשוב זה, מעלה על נס את עקרון השבת המצב לקדמותו והחובה להקטין את הנזק שנגרם לזכות הקניין של בעל הזכויות במקרקעין עקב ההפקעה, בהתאם לפסקי דין אחרים שניתנו בשנים האחרונות ע"י בית המשפט העליון בסוגיית ההפקעות מכוח הדינים המנדטוריים.

חשוב במיוחד לציין, כי בית המשפט העליון עומד על פיצוי המשקף באופן מלא ואמיתי את שווי השוק של המקרקעין. זאת, בניגוד למספר החלטות שניתנו ע"י ערכאות נמוכות, שהינן לעניות דעתנו שגויות וחוטאות לעקרונות הבסיס של פיצויי הפקעה, לפיהן יש להתעלם משווי השוק האמיתי של קרקע חקלאית שהופקעה, כאשר גולם בו פוטנציאל לשינוי ייעוד משביח במועד הקובע.

עוד נציין, כי אנו סבורים כי יש לפצות פיצוי מלא גם בגין ההוצאות הנלוות שייפסקו לטובת הנפקע, על-מנת להשיב את מצבו לקדמותו באופן שיאפשר לו לרכוש קרקע חלופית ללא חסרון כיס.