עיקרון יסוד במיסוי מקרקעין, כמו גם לעניין מס הכנסה, קובע, כי יש לראות את התא המשפחתי הכולל את בני הזוג ואת ילדיהם כיישות אחת לצורכי מס. אולם עיקרון זה נסוג לאחרונה בפסיקת בתי המשפט כאשר יש הפרדה רכושית בין בני הזוג. כאשר בן זוג רוצה לרכוש
דירה או למכור דירה ולבן הזוג השני יש דירה משלו, יוכל הראשון לשלם מס רכישה מופחת או להיות פטור ממס רכישה כמחזיק דירה יחידה אחת בלבד, למרות הדירה הנוספת שבבעלות בן הזוג.
בעניין רפפורט (ו"ע 54905-05-13) חזרה ועדת הערר וקבעה (14.5.15), בהתבסס על ההלכה אשר נקבעה בעניין שלמי (ע"א 3178/12), כי החזקות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין לעניין פטורים לפי סעיפים 9 (מס רכישה) ו-49(ב) (מס שבח) לחוק, אינן חלוטות וניתנות לסתירה. ועדת הערר קבעה, כי לצורך קביעת ההפרדה הרכושית של הנכסים בין בני הזוג, כפי שנדרש בעניין שלמי, ניתן להיעזר במבחני עזר מתחום דיני המשפחה.
רכישה אחרי הסכם
השאלה הנדונה בעניין רפפורט הייתה, האם זכאי רוכש דירה לפטור מלא או להקלה בתשלום מס רכישה בגין רכישת דירת מגורים יחידה, כאשר בבעלות רעייתו מצויה דירה אחרת, וכאשר בין בני הזוג נחתם הסכם יחסי ממון ולטענתם הם מקיימים ביניהם הפרדה רכושית.
בני הזוג רפפורט חתמו בטרם נישאו על הסכם ממון, בגדרו קבעו הפרדה רכושית מלאה בין הנכסים והזכויות השייכים לכל אחד מהם.
לבת הזוג יש זכויות בשתי דירות אשר נרכשו על ידה עוד לפני שהכירה את צבי רפפורט. באוגוסט 2012 רכש צבי את הדירה נשוא הערר וחוזה הרכישה נערך על שמו בלבד.
בדצמבר 2012 הוציא מנהל מיסוי מקרקעין לצבי שומת מס רכישה, לפיה צבי פטור מתשלום מס רכישה עבור מחצית ממחיר רכישת דירתו, היות שזה החלק שהוא "דירה יחידה". בגין רכישת המחצית השנייה של הדירה הוא ימוסה במס רכישה, לפי חישוב המתייחס לרוכש דירה שנייה, וזאת מכיוון שרעייתו נכנסה לנישואין עימו כאשר בבעלותה שתי דירות אחרות.
נזכיר, כי החזקות הקבועות בחוק מיסוי מקרקעין לגבי מיסוי בני זוג הן:
- מס רכישה - סעיף 9 לחוק קובע חזקה לעניין חיוב לפי מדרגות מס, לפיה: "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כרוכש אחד".
- מס שבח - סעיף 49(ב) לחוק (הקבוע בפרק חמישי 1) קובע חזקה לעניין העוסק בפטור ממס הניתן ל"דירת מגורים מזכה" (דירה יחידה), לפיה: "לעניין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי - כמוכר אחד".
כיצד מוכיחים הפרדה?
בפסק דין שלמי הובהר, כי סעיפים אלה יוצרים פיקציה משפטית ההופכת את כל יחידי התא המשפחתי לאישיות משפטית אחת לצורך קבלת הקלה ממס רכישה או לצורך קבלת פטור ממס שבח, אך מדובר בחזקה משפטית הניתנת לסתירה.
במקרה דנן, לא הייתה מחלוקת שלצבי ולרעייתו הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית מלאה, לרבות לגבי דירותיהם. על-פי הסכם זה, דירותיה של האישה (שרכשה לפני נישואיה) שייכות לה בלבד, ואילו דירתו של צבי (שרכש בעת שהיה נשוי לרעייתו דהיום) - שייכת לו בלבד. לפיכך, ככל שיעלה בידי צבי להוכיח, כי ההפרדה הרכושית מיושמת בפועל, הוא יהיה זכאי על-פי הלכת שלמי להקלה ממס רכישה (בגין רכישת "דירה יחידה") לגבי הדירה היחידה אשר בבעלותו.
באשר לטיב הראיות אותן יש להציג לצורך סתירת החזקה, נקבע: על בני הזוג להציג בראש ובראשונה הסכם יחסי ממון (או הסכם הפרדה בין ידועים בציבור), אשר בו נקבעה הפרדה רכושית ביחס לנכסים אותם הביא כל אחד מהם לתא המשפחתי. עליהם להוכיח שפעלו על-פי ההסכם הלכה למעשה. ניתן להשתמש במבחני העזר הנהוגים בדיני המשפחה לבחינת השיתוף אשר נוצר בנכסים חיצוניים, ואשר מופיעים בהוראת הביצוע 5/2011.
מבחני עזר, אשר פורטו בהלכת שלמי לצורך בחינת קיומה של הפרדה רכושית מלאה בין בני הזוג ואשר מתקיימים במקרה הנדון הם:
- מגורים במשותף: צבי ורעייתו העידו, כי אינם גרים במשותף בדירתו של צבי, אלא בדירתה של רעייתו.
- מימון משותף: צבי ורעייתו העידו, כי דירתו של צבי נרכשה בכסף אשר נותר ממכירת דירתו הקודמת אשר הייתה בבעלותו ובבעלות גרושתו; רעייתו דהיום לא נטלה חלק במימון דירה זו.
- תשלום משכנתה משותף: צבי ורעייתו העידו, כי דירתו של צבי לא מומנה באמצעות משכנתה.
- דמי שכירות המשתלמים לחשבון בנק משותף: רעייתו של צבי העידה, כי צבי משתתף עמה בתשלומי הבית ואינו גר בחינם, וכי קבלת דמי השכירות מדירתו של צבי היא לצורך תשלומי חשבונות הבית.
מתוך הראיות עלה, כי לא עלה בידי המנהל להפריך את עדויותיהם של צבי ורעייתו בנוגע להפרדה הרכושית המלאה המתקיימת ביניהם הלכה למעשה, לרבות בנוגע לדירותיהם.
לאור כל האמור לעיל קבע בית המשפט, כי עלה בידי צבי לסתור את הפיקציה הקבועה בסעיף 9 לחוק ולהוכיח, כי אכן קיימת הפרדה רכושית בינו לבין רעייתו. דירתו של צבי נושאת הערר שייכת לו בלבד, ואילו דירותיה של רעייתו שייכות לה בלבד. לפיכך, על המנהל להעניק הקלה בתשלום מס רכישה לצבי אשר דירתו מהווה מבחינתו רכישה של "דירה יחידה".
אנו ממליצים, כי בני זוג המחזיקים במספר נכסים יערכו הסכם ממון הכולל הפרדה רכושית. יבצעו את ההפרדה הרכושית הלכה למעשה, ובכך יראו כל אחד מהם כבעל אוטונומיה עצמאית גם לעניין המס שיחול ברכישה או במכירה של נכסיהם.
