|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
רכישת מקרקעין בנאמנות הינה דרך מקובלת, אך חשוב להקפיד על ביצועה הנכון על מנת להימנע מחיוב כפול במס רכישה ● ביטול הסכם בין נאמן לנהנה עשוי להוביל בנסיבות מסויימות לחבות כפולה במס
|
לאחרונה נדונה השאלה מהי המשמעות המיסויית של ביטול הסכם נאמנות לאחר שכבר נחתם הסכם מכר, וזאת בפ"ד של ועדת הערר בתל אביב וע' 1115/07 בעניין מרום השרון.
באותו עניין החברה (העוררת) התקשרה בהסכם לרכישת קרקע. על פי הסכם נאמנות בין החברה כנאמן לבין שני יחידים (הנהנים) נקבע כי חלק מהזכויות יירכשו בידי החברה בנאמנות עבור הנהנים. הסכם הרכישה והודעת הנאמנות נמסרו למנהל מיסוי מקרקעין. הנהנים שילמו תשלום ראשון על חשבון הרכישה שבוצעה עבורם. תשעה חודשים מאוחר יותר הודיעה העוררת על ביטול הנאמנות, השיבה לנהנים את כספם והפכה לפיכך להיות בעלת הזכויות למלוא המקרקעין.
מנהל מיסוי מקרקעין ראה בהודעה על ביטול הנאמנות משום מכר מהנהנים (ביחס לזכויותיהם) לחברה (הנאמן) והטיל מס רכישה נוסף. לעומתו, טענה החברה להיעדר עסקה נוספת שכן יש לראותה כרוכשת מלכתחילה מהמוכרים את מלוא הזכויות. לחילופין טענה שיש לראות בעסקת המכר שהנהנים צד לה כאילו בוטלה ותחתיה נחתמה עסקה חדשה בה החברה רכשה מהבעלים המקוריים את הזכויות.
ועדת הערר דחתה את טענות החברה וקבעה שביטול הנאמנות הינו עסקה נוספת. הנמקת הועדה היתה שמערכת ההסכמים והצהרת הנאמנות הוכיחו שהרוכשים האמיתיים בתחילה היו הנהנים, ורק מאוחר יותר הוחלט שהזכויות יעברו לחברה. לכן נדחתה הטענה שיש לראות את החברה כרוכשת מלכתחילה.
ביחס לטענת ביטול עסקה, קבעה הועדה שאילו היה ביטול היו הזכויות אמורות לחזור למוכרים המקוריים של הקרקע. לעומת זאת בענייננו המוכרים המקוריים כלל לא היו מודעים לקיומה של הנאמנות ובמשך כל פרק הזמן ראו לנגד עיניהם את החברה בלבד. לפיכך, קבעה הועדה שהמצב אינו שונה מסיטואציה בה שותף אחד לרכישה מכר את חלקו לשותף השני.
עוד הדגישה הועדה כי לרעת החברה פעלה גם העובדה שלא הוכיחה שאכן היא עצמה נשאה בכל התמורה בגין הקרקע מלבד התשלום הראשון וכן שלא זימנה לעדות את הנהנים.
אנו מסכימים בהחלט עם החלטת הועדה בנסיבות העניין, אך חשוב להצביע כי בנסיבות אחרות ייתכן שהתוצאה היתה שונה:
כך לדוגמה, מגישת הועדה עולה שאם וככל שהנאמנות הייתה גלויה בפני המוכרים ייתכן שהייתה מכירה בביטול עסקה.
מעבר לכך, לדעתנו לעיתים גם בהיעדר ידיעה של המוכר על הנאמנות עדיין עשויה להיות התוצאה שונה. לדוגמה, אם וככל שהנאמן חרג מההרשאה שניתנה לו ע"י הנהנה, הרי שבמקרה כזה בהתאם להוראות חוק השליחות ויחסי שולח - שלוח, רשאי המוכר (המתקשר) לראות את השלוח כבעל דברו. במקרה כזה, ניתן לטעון שההסכם התקף היחיד הוא בין המוכר לבין הנאמן, ולכן ממילא אין מקום למס רכישה נוסף בגין עסקה בין נאמן לנהנה.
כמו כן, אם את העיסקה הראשונית ניתן היה לבטל מחמת הפרה של הנהנים, או כיוון ששורשיה לא ניטעו בקרקע המציאות, אזי קיימת לדעתנו אפשרות להכיר בביטול עם הנהנים וכריתה מחדש עם הנאמן וזאת גם ללא החזרה פורמלית של הזכויות למוכר המקורי. לדוגמה מקרה בו קבלן ובעל קרקע חתמו על עסקת קומבינציה שתבוצע לאחר הפשרת הקרקע, ובינתיים מכרו את זכויותיהם כ"א לצד ג' אחר. היעלה על הדעת שצדדי הג' החדשים אשר מבקשים לבטל את ההתקשרות שלא הם ערכו (לאור אי קיום תנאי מתלה או מטעם אחר), ייחשבו כמי שאינם מבטלים עסקה רק בשל היעדר האפשרות להחזרת גלגל מלאה עד הסוף?
|
| תאריך:
|
02/06/2009
|
|
|
עודכן:
|
02/06/2009
|
|
עו"ד זיו שרון, עוד ניר הורנשטיין
|
|
ואחרי שגינינו בכל פה גינוי גורף ובצדק רב את התנהגותו של החשוד דודו טופז על-פי טענת המשטרה, ולאחר שסייגנו את כל הדברים משום חזקת החפות העומדת לו טרם המשפט, האם בכל זאת מותר לנו לתהות כיצד יכול אדם להגיע לשפל המדרגה עד כדי ריסוק פרצופה של אמא לעיני בנה? ההיגיון אומר שצריך היה לקרות לאיש דבר חמור ביותר, שאיננו מצדיק בשום אופן אלימות כלשהי, אבל אי-אפשר להתעלם לגמרי מהנסיבות שהביאוהו לכך. איננו חסינים בפני תופעה שכזאת בעתיד.
|
|
|
|
|
בין סוזן בויל לדודו טופז נראה לכאורה שלא משותף דבר - היא אישה והוא גבר, היא זמרת והוא בדרן, היא סוג של כוכבת נולדת והוא ותיק עלי במות. אבל בכל זאת שניהם אושפזו בבית חולים פסיכיאטרי, בעקבות אכזבה עמוקה מן הציפיות שפיתחו.
|
|
|
|
|
אמש, 1.6.09, עלתה בירושלים חוויה תרבותית ורגשית מיוחדת במינה.
|
|
|
|
|
אין לי דבר נגד היועץ המשפטי לממשלה ובדרך כלל אני סבור שהוא אדם ראוי וענייני, אולם בעקבות דבריו בכינוס לשכת עורכי הדין באילת, כפי שצוטטו בתקשורת, לפיהם במדינה מתוקנת אביגדור ליברמן לא היה מתמנה לשר, חובה על הממשלה לפטרו ולאלתר. היועץ המשפטי לממשלה הוכיח שאינו מבין את המונח דמוקרטיה ועוד פחות מכך את המתחייב מתפקידו שהוא תפקיד מעין שיפוטי.
|
|
|
|
|
הנשיא אובמה, לא בחרתי בך לנשיא וגם לא מיניתי אותך לטפל בבעיות המדינה. זה עתה נבחרת ובמקום לטפל בבעיות מצביעיך, שהם רבים, החלטת לטפל בבעיות של אזרחים שלא בחרו בך לפתור להם כל בעיה שלא נתבקשת, ואף הנך כופה עצמך והצעותיך באיומים, סנקציות וחבלה בהישגים של כל נשיאי אמריקה מזה 60 שנה.
|
|
|
|
|
