סוגייה בחישוב שטחים

אני מתגורר בישוב בדרום הארץ. הגשתי בקשה להיתר בניה של בית פרטי עם גג בטון שטוח, ועם חדר מדרגות העולה אל הגג. את הגג שרצפתו בטון ומותקנים בו דודי שמש ומזגנים - הקפתי במעקה. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה דורשת ממני לכלול את שטח הגג בחישוב אחוזי הבניה והאגרות כאילו מדובר במרפסת. האם הדרישה מוצדקת?

תשובה:

בהחלט לא; הגג בו מדובר אינו מרפסת ואף אינו בבחינת מרפסת-גג.
ראה הגדרת מרפסת-גג בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים) תשנ"ב - 1992:

"מרפסת גג" - חלק ממישור גג שטוח המופרד באמצעות קיר משאר הגג והמוקף מעקה, אשר רצפתו מחוברת לרצפת דירה או אולם הנמצאים על הגג האמור ודלת מעבר ביניהם;"

ראה גם פסק דין של בית המשפט העליון בעניין ההבדל בין גג לבין מרפסת גג, ולהלן ציטוט:

"בענייננו מדובר בגגות הצמודים לנכס, אבל לא על מישור אופקי אחד, ורצפת הגג אינה מחוברת לרצפת הדירה - אלא מדובר בגגות, הנמצאים מעל לדירה, כשגרם מדרגות מוביל מהדירה לגג. המערערים סבורים, כי גרם המדרגות הוא שיוצר את חיבור רצפת הגג לרצפת הדירה, ומכיוון שכך שטח הגג הוא חלק משטח הדירה, ולא היא.

ההגדרות הנ"ל מתאימות לאותם גגות, הנמצאים במישור אחד עם הדירות עצמן, כך שבאמת רצפת הגג ורצפת הדירה הן בהמשך אחד ובאותו מישור אופקי. אין ההגדרות הנ"ל הולמות מקרה כמקרה דנן, כאשר הגג מנותק מהדירה, והחיבור הוא רק באמצעות מדרגות, המובילות מהדירה אל הגג."

[ע"א 620/82 מועצת עיריית הרצליה נ' שמחה וורדה רשף, 18/09/1983, פורסם בפדאור].

מהאמור לעיל נובעות המסקנות:

• הגגות אשר עולים אליהם באמצעות מדרגות והם אינם במפלס הדירה - אינן בחזקת מרפסות או מרפסות-גג.

• המעקה הקיים בגגות אלו מחויב מהבחינה הבטיחותית ואינו הופך את הגג למרפסת גג, זאת ועוד, לו היה הגג נבנה ללא המעקה, הייתה על הוועדה המקומית מוטלת חובה לחייב את המבקשים להקיפו במעקה תקני, בשל אי התאמה ברורה לתקנות החלות ולתקן החל.

• הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה - אמורה לעודד תכנון העלייה אל מפלסי הגגות באמצעות מהלכי מדרגות + מבנה עילי המגן על הדירה - על פני סולם או אמצעים נחותים אחרים, מסיבות של איכות הבניה, לה דואגת הוועדה ומסיבות של בטיחות ונוחות.

• הגגות בהם מדובר הם גגות הרחוקים ממרפסות וממרפסות גג, גם בשימושיהם ובאפיונם - על סמך גימורם בביטון להבדיל מריצוף, מתקני אוגר וקולטי אנרגיית שמש, צלחות טלוויזיה, קולטני איוור, צנרת ניקוז (נקזים), ויתר המתקנים הנהוגים להימצא בגגות ולא נמצאם במרפסות.

• גם אם הגגות ירוצפו - עדיין אינם הופכים למרפסות, כי התנאי של מפלס אחיד למרפסת הגג ולדירה הוא תנאי הכרחי - שאינו מתקיים במקרים המתוארים. רק במצב בו תנאי זה מתקיים, לאמור, הגג הוא במפלס הדירה, ייבחנו גם האיפיונים.