|   15:07:40
דלג
  רואי קלנר  
בעלים-שותף Kellner Investments
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל
מיכי קסטנבאום
חלוק מגבת לילדים

סוד השקעת הנדל"ן המוצלחת

השקעה מוצלחת בנדל"ן דומה להצלחה בכל השקעה שהיא כדי שתצליח דרוש תכנון קפדני מראש והבנה של הסביבה העסקית למשקיע החובבן הפועל על-פי טעם אישי, מתוך "הידלקות" על הרעיון, האזור או הנכס, מתוך קנייה אימפולסיבית או קנייה שנדחקו אליה, המתכון לכישלון הוא כמעט בטוח
08/07/2012  |   רואי קלנר   |   כתבות   |   תגובות
השקעה בנדל"ן היא עסק רציני [צילום: AP]

תכנון קפדני
מלבד ההבנה של השוק בו מתבצעת ההשקעה, המשקיע המצליח שואף למזער את הסיכון ולמקסם את הרווח מההשקעה ומבצע תכנון קפדני במספר מישורים, ומתכנן אסטרטגיית יציאה בעת הקנייה - ולא כמו רוב המשקיעים החובבנים שמתכננים את יציאתם כאשר הם כבר בתוך העסקה

כידוע, אין השקעה "בטוחה", אולם בין אם ההשקעה בנדל"ן נעשית בארץ או בחו"ל, ניתן למזער את הסיכון ולהגדיל את הסיכויים להצלחה באופן משמעותי באמצעות הבנה וידע. ראשית, יש להסתכל על גורמי המאקרו והמיקרו בסביבה העסקית- כלומר, על נתוני הכלכלה הגלובאליים באזור המבוקש ובכל הרזולוציות.

לדוגמא, משקיע חושב להשקיע ברחוב X בתל אביב. עליו להסתכל על התמונה הכוללת ולהבין אותה לעומק; כלומר, את שוק הנדל"ן הישראלי והגורמים שיכולים להשפיע עליו, לאחר מכן יש לרדת לרזולוציה של רמת העיר תל אביב וכן לאזורים השונים בה. לכל ארץ, עיר ואזור בעיר יש פוטנציאל שונה ויש לבחון אותו בנפרד וביחס לסביבה בה הוא נמצא. לבסוף, יש להבין מה הם המיקומים האידיאליים באותו אזור, המחירים הנהוגים, השכירויות והגורמים המשפיעים על הפוטנציאל העתידי של הנכס.

מלבד ההבנה של השוק בו מתבצעת ההשקעה, המשקיע המצליח שואף למזער את הסיכון ולמקסם את הרווח מההשקעה ומבצע תכנון קפדני במספר מישורים, ומתכנן אסטרטגיית יציאה בעת הקנייה - ולא כמו רוב המשקיעים החובבנים שמתכננים את יציאתם כאשר הם כבר בתוך העסקה.

ישנם מספר גורמים שיש להתחשב בהם בעת ניתוח עסקות שאנחנו כמשקיעים תמיד מאמצים ומיישמים בכל השקעותינו:

מיקום, מיקום, מיקום - אבל גם צריך לדעת מתי

לבחירת המיקום ערך עצום בהשקעות נדל"ן. הן בפרספקטיבה כוללת ורחבה והן בהסתכלות פרטנית על מיקום הנכס בתוך השכונה או הבניין. ככל שמדובר בנכסים למגורים חשוב במיוחד לבדוק אם הנכס ממוקם בשכונה טובה ובטוחה, בקרבת מקומות תעסוקה, מרכזי קניות, בתי ספר טובים ואזור שבאופן כללי יש לו אופק לצמיחה. ברמה היותר פרטנית יש לבדוק את מיקומו של הנכס בתוך השכונה עצמה או הבניין עצמו; אם הוא ממוקם הרחק ממקורות רעש, זיהום או סכנה, כגון כביש ראשי, פסי רכבת, חוות חשמל, אתרי בנייה. כמו-כן יש להתחשב בעדיפות הנכס לעומת נכסים אחרים באזור. למשל, דירה הפונה לים, לפארק, או לאזור פתוח אחר, או בית פרטי שנמצא על פינת רחוב, או על מגרש גדול. כל אלה פרמטרים שמשקיעים מנוסים יודעים לחפש ולדרג כדי לקבוע את מידת כדאיות ההשקעה בנכס.

ישנם אזורים פחות אטרקטיביים להשקעה וישנם כאלה שיותר. ניו-יורק, לונדון, פריס - סביר להניח שתמיד תהינה ערים מבוקשות, ולכן השקעות אלה תהיינה ספקולטיביות ותזרים המזומנים שלהן יהיה נמוך יחסית. אולם מיקום טוב אינו בהכרח שווה להשקעה טובה, השאלה היא לא רק איפה להשקיע, אלא גם האם יש לאזור פוטנציאל מבחינת צמיחה, כלכלה, והשבחה של הנכסים.

תזמון נכון של ההשקעה הינו מרכיב מרכזי נוסף בתהליך קבלת ההחלטה על רכישת נכס. הניתוח הטוב ביותר של הנתונים, יחד עם חקירה מעמיקה של האזור יוסיפו לתמונתו של המשקיע הנבון גם מימד של זמן. משקיעים חובבנים שבדקו באופן שטחי וחשבו שמיקומו של נכס באזור מסוים בארה"ב או באירופה היה טוב בשנת ,2006 כנראה מצאו את עצמם בהפסדים בשנת 2008. זה לא שהם לא היו במקום הנכון, הם פשוט לא היו בזמן הנכון! מצד שני, המשקיעים הנבונים המתינו עד שמחירי הנדל"ן בדיוק באותם אזורים יירדו והיום הם בדעה שהאזורים האלה הם אזורים טובים להשקעה. לסיכום, מיקום הנכס הוא לא כל הסיפור, צריך להבין מתי להיכנס להשקיע באזור.

יסודות כלכליים

באופן פשטני, כשיש לאנשים מקום עבודה יש להם כסף. כשיש להם כסף הם יכולים לקנות או לשכור בתים או דירות. ככל שנוצרים יותר מקומות עבודה יש יותר ביקוש לעובדים ויותר אנשים מגיעים לאזור ומאכלסים אותו. ככל שאזור מאוכלס יותר - יש לספק לאנשים שירותים שונים כגון סופרמרקטים, בתי ספר, חנויות, וכו', דבר היוצר יותר מקומות עבודה. כך נבנית כלכלה מקומית וככל שהיא ממשיכה להתפתח כך עולה הביקוש בה לנדל"ן - למגורים וגם למסחרי - ולכן מחירו עולה.

לעומת זאת, אם מקומות העבודה מתמעטים, ישנה הגירה שלילית ואין צמיחה, אין כל כך ביקוש לבתים, לדירות ולמבנים מסחריים. במצב כזה, ערכו של הנדל"ן יורד.

במצב הראשון, של צמיחה ויצירת מקומות עבודה, הנדל"ן אמור לעלות בערכו. אולם כשיש עיוות במגמת מחירי הנדל"ן לעומת המגמה הצפויה ישנה אינדיקציה להזדמנות נדל"נית ויש לבחון את שאר הגורמים כדי לשלול גורמים אחרים היכולים להשפיע באופן שלילי על מחירי הנדל"ן כגון שפע של נדל"ן, פשיעה, שינויים רגולטוריים וכו'. בד"כ יצירת מקומות עבודה איכותיים לא תביא לירידת ערך נדל"ני אלא להפך.

במצב השני, בו המגמה הכלכלית בירידה וישנו עיוות במגמת מחירי הנדל"ן (כלומר, אין הצדקה כלכלית לעליית ערך הנדל"ן) ישנו חשש לבועת נדל"ן מתפתחת ומצב כזה אינו מהווה סביבה רצויה להשקעה. דוגמה טובה היא אזורים בישראל כמו נתיבות ודימונה, בהן לא הייתה צמיחה כלכלית אולם מחירי הנדל"ן עלו ללא הצדקה כלכלית.

אי-ספקולציה

חוק יסוד ההשקעה שלי הוא "אל תפסיד כסף". אפשר להשתמש בכסף לדברים אחרים אז חבל להפסיד אותו בהשקעות. איך עושים את זה? קודם כל מגדילים את הוודאות. ספקולציה היא ההפך מוודאות. משקיע ספקולטיבי משקיע היום בתקווה שערכו של הנכס יעלה וכשהוא יממש (ימכור) אותו הוא ירוויח מעליית ערך זו. המשקיע המצליח אינו ספקולטיבי; אצלו עליית ערך היא בונוס ולא הכרח.

לדוגמא, דירה שמחירה 1.2 מיליון ש"ח מושכרת ב-3,000 ש"ח לחודש. שכירות זו משקפת תשואה של 3% בשנה - בטח לא משהו שעליו כדאי לרוץ ולספר לחבר'ה. משקיע המחליט לקנות דירה כזו, מקווה שמחירה יעלה בעתיד וזהו הדבר היחיד עליו הוא יכול להסתמך. זהו משקיע ספקולטיבי.

לעומת זאת, בית צמוד-קרקע שמחירו 100,000$ המושכר ב-1,000$ לחודש משקף תשואה של 12% בשנה. משקיע שקונה נכס כזה גם מקווה שערכו של הנכס יעלה, אולם עד שערכו יעלה הוא יוכל ליהנות מתזרים חודשי נאה. אם ערכו של הנכס יעלה, זהו בונוס. זהו אינו משקיע ספקולטיבי אלא משקיע תזרימי.

המשקיע המצליח הוא שניהם: ספקולטיבי ותזרימי.

תזרים חיובי

אם בתזרים עסקינן, אז כדאי שהתזרים יהיה חיובי. כלומר, רצוי לא להשקיע בנכס שמצריך השקעה שוטפת בתחזוקתו. נכס אמור להניב רווח ולא "לאכול כסף". נכס המצריך השקעה שוטפת יהיה לעול על המשקיע ובמקרים מאד נדירים יצדיק את החזקתו. המשקיע המצליח נוטה להתרחק כמה שאפשר מ"השקעות" כאלו ותמיד דואג לכך שהשקעותיו יניבו לו תזרים חיובי.

ישנן חברות המציעות לרכוש מהן נכסים שמחירן מאד נמוך בכל מיני מקומות בעולם. לדוגמא, חברה המציעה נכס ב-40,000$ במישיגן, ארה"ב ומספרת על שכירות פוטנציאלית של 500$ (משקף תשואה של 15%). נשמע פנטסטי עד שנכנסים לפרטים ולומדים שמדובר בנכס משנות ה-50 שאמנם שופץ אבל רק קוסמטית. אומנם הנכס נמצא באזור יחסית סביר אבל המחירים באזור במגמת ירידה. מתוך ה-500$ ולאחר ההוצאות יש לקחת בחשבון תיקונים שוטפים, כך שאחרי הכול במקרה הטוב נשארים עם תשואה בינונית ולעיתים התחזוקה והתיקונים מכניסים את המשקיע לתזרים שלילי. גם דירות בניו-יורק שהן מאד יקרות ומניבות 3% במקרה הכי טוב, לעיתים קרובות מניבות תזרים שלילי הדורש הוצאה נוספת בכל חודש. ההבדל בין שני הנכסים - האחד, בדטרויט והשני בניו-יורק - הוא שלנכס בניו-יורק ישנם סיכויים טובים יותר לעלות בערך שלו ואולי להצדיק את התזרים השלילי, אבל שתי השקעות אלה הן מאד ספקולטיביות.

מינוף

היתרון הגדול בנדל"ן לעומת מכשירי ההשקעה השונים הוא המינוף. מינוף הוא לא יותר מאשר הלוואה הניתנת למשקיע לטובת קניית הנכס והחזקתו. המינוף עוזר ליהנות מעליות ערך תמורת מעט יותר השקעה ולמעשה לאפשר לו להכפיל את רווחיו.

לדוגמא, ניקח שני משקיעים: משקיע א' קונה במזומן ומשקיע ב' קונה באמצעות הלוואה (או, "במינוף"). בדוגמה זו נתעלם מהתזרים השוטף המתקבל מהשכרה.

שני המשקיעים קונים נכס ב-1 מיליון ש"ח כל אחד. משקיע א' צריך להשקיע את כל הסכום - כלומר, 1 מיליון ש"ח. משקיע ב' צריך להשקיע כ-400,000 ש"ח בעסקה ואת שאר הכסף הדרוש לקנייה - קרי, 600,000 ש"ח לקבל כהלוואה מהבנק.

אם נניח שהנכס יעלה בערכו ב-20% ויימכר ב-1.2 מיליון ש"ח הרי ששני המשקיעים יקבלו לידיהם 200,000 ש"ח כל אחד. אולם משקיע א' יקבל 20% על ההשקעה שלו (200 אלף מתוך 1 מיליון שהשקיע) ומשקיע ב' יקבל 50% על ההשקעה שלו (200 אלף מתוך 400 אלף שהשקיע) - כלומר פי 2 וחצי ממשקיע א' שלא מינף את כספו.

המשמעות הגדולה בכל זה היא שאם למשקיע א' ולמשקיע ב' היה סכום זהה של 1 מיליון ש"ח בהתחלה כדי להשקיע, הרי שמשקיע ב' שלקח הלוואה היה יכול לקנות פי 2 וחצי יותר נכסים ממשקיע א' (שלא מינף את כספו) ולהרוויח הרבה יותר ממנו.

אין ארוחות חינם" (מחיר הוגן)

השקעה בנדל"ן היא עסק רציני ומשקיע מצליח מבין שכדי להצליח הוא צריך אנשי מקצוע במגוון תחומים. בין אם הם יועצים, מתווכים, אנשי שיפוץ, עו"ד, רו"ח וכו'. שירותיהם של אנשי מקצוע אלה עולים כסף. כל השקעה מוצלחת טומנת בחובה הוצאות נוספות ליועצים. הוצאות אלו נראות למשקיעים חובבנים או מתחילים כהוצאות מיותרות אותן ניתן לחסוך, אולם משקיעים מצליחים מבינים את חשיבותו וכדאיותו של ייעוץ טוב. ברוב המקרים ייעוץ טוב - על-אף שעולה כסף - יכול לחסוך סכומים לא מבוטלים בהמשך. משקיעים מצליחים אף שמחים לשלם ליועציהם ואנשי המקצוע שלהם ורואים בהם חלק אינטגרלי מתהליך ההשקעה וככאלה השומרים על האינטרסים שלהם תמורת מחיר נמוך יחסית.

תשלום ליועץ או איש מקצוע טוב הוא כדאי ואף רצוי כדי לקיים את חוק יסוד ההשקעות עליו סיפרתי קודם לכן. משקיעים מתחילים שבדרך כלל חושבים שיעשו הכול לבדם ויצליחו לחסוך את כספם בכך שלא ישתמשו באנשי מקצוע, אינם מבינים את המחיר הסמוי אותו הם משלמים בפועל ואת מידת הסיכון הגדולה אותה הם לוקחים על עצמם. בקיצור, אין ארוחות חינם ובהשקעות בסכומים לא מבוטלים כדאי להיעזר באנשי מקצוע ואף לשלם להם מחיר הוגן על שירותיהם.

הכותב הוא בעלים-שותף בחברת Kellner Investments המבצעת השקעות נדל"ן בארה"ב ובישראל
תאריך:  08/07/2012   |   עודכן:  08/07/2012
רואי קלנר
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
האופרה ריגולטו הנה אחת האופרות המפורסמות והמוצגות ביותר היום בעולם. היא נכתבה על-פי "המלך משתעשע"מאת ויקטור הוגו כאשר הליברית נכתב על-ידי פרנצ'סקו פיאווה. היא הוצגה לראשונה בונציה בשנת 1851.
08/07/2012  |  ליאון אלי  |   כתבות
אף שהוא מצוי בטריטוריה של הרשות הפלשתינית, הוכרז בסוף השבוע הר גריזים, שמעבר לקו הירוק, כגן לאומי וכאתר תיירות רשמי של רשות הטבע והגנים ויהיה מעתה פתוח לקהל הרחב בכל ימות השנה.
08/07/2012  |  ראובן לייב  |   כתבות
יו"ר קבוצת אי.די.בי., נוחי דנקנר, ויו"ר קבוצת שוקן, עמוס שוקן, קיימו בימים האחרונים פגישה. שני הצדדים מטילים איפול על תוכנה, מטעמים מובנים, על מקום הפגישה ועל פרטיה. אלא שלא קשה לנחש, כי במוקד הפגישה נדונה המתקפה המגמתית והפוגענית המתמשכת נגד קבוצת אי.די.בי.
07/07/2012  |  יואב יצחק  |   כתבות
כשכבו האורות באולם, נראה בעומק הבמה מסך הקרנה של סרט. ואנו, הקהל, כמו צופים בהצגה יומית, ראינו את השחקנים מתנועעים כמו בתוך הסרט, ומהר מאוד הם יוצאים מהאקרן ומתפרשים על הבמה כולה. לפני כל "סרט", מוקרן שמו על המסך ושמות השחקנים ואילו תפקידים הם ממלאים בכל אחד מארבעת הסרטים.
06/07/2012  |  עליס בליטנטל  |   כתבות
הכלכלנית דפנה הר-לב, 54, החלה בימים אלו, יחד עם אחיה, המהנדס דורון אביב, 56, בבניית פרויקט יוקרתי, שלושה בניינים, 131 דירות, בסיטי הישנה של תל אביב, המתעוררת לחיים מחודשים. הר-לב היא אחת הנשים הבודדות שהגיעו לצמרת ענף הנדל"ן. זה לא פלא, כי היא ואחיה הם שניים מארבעת בניו של קבלן הצמרת משה אביב, שנספה לפני כ-12 שנים בתאונה. הם ממשיכים את דרכו, באותה מקצועיות ואמינות שאפיינו אותו.
06/07/2012  |  אלעזר לוין  |   כתבות
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
יש מחלוקת בקרב החוקרים בנוגע לגודל האוכלוסייה במאה ה-19 ולגבי המספר המדויק של כל קבוצה דתית, אבל, הריבוי הטבעי המוסלמי היה אטי בהשוואה לגידול האוכלוסייה היהודית והנוצרית
דן מרגלית
דן מרגלית
ביבי הוא הסוכן המדיני היעיל ביותר של אירן אף שאינו עושה זאת במודע ובמתכוון חלילה    הוא הסוכן הפוליטי של טראמפ נגד המפלגה הדמוקרטית במודע
טובה ספרא
טובה ספרא
תקופה מסוכנת עם פוטנציאל לעימותים, פעולות טרור ופתיחת חזית חדשה במלחמה. ייתכן אובדן חיים, בעיקר בפעולות הומניטריות. המערכה נמשכת והסכנה מתגברת. הרבה מילים חשובות לזמנים הקרובים שעי...
[צילום: סרחיי פופקו/AP]
יאיר נבות  |  
האוקראינים טוענים שכל 31 הטילים ששיגרה רוסיה לעבר הבירה יורטו, אך ישנם 13 פצועים כתוצאה משברי יירוטים שנחתו על איזורי מגורים במערב קייב    בין הפצועים גם ילד. נגרמו נזקים גדולים לבנ...
נעם סולברג
נעם סולברג
דברי השופט נעם סולברג בטקס הסמכת עורכי דין חדשים, בבנייני האומה בירושלים [י' באדר ב' תשפ"ד, 20.03.2024]
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il