|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
כיצד להכין בבית שייקים מיין
קבוצת ירדן
למה לעשות תואר שני במנהל עסקים?

על קרקע בטוחה

בעלי מקרקעין יכולים לבחור בין מספר סוגים של עסקות, שלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות - הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך. לפניכם סקירת העסקות העיקריות המקובלות בתחום הנדל"ן
04/11/2014  |   צבי שוב   |   מאמרים   |   תגובות
[צילום: AP]

בעלי קרקעות רבים מתחבטים בשאלה איזו עסקה לבצע בקרקע שבבעלותם, באופן שיממשו את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בקרקע. כדי לקבל החלטה כזו, יש להכיר את סוגי העסקות השכיחות ולשקול שיקולים רלוונטיים שונים הנוגעים לבעלי הנכס, להיבטי המס ולמקרקעין עצמם.

כבר עתה נבהיר, כי אין תשובה אחת נכונה לשאלה איזו עסקה כדאי לבצע. כדי לקבל החלטה יש לשקול שיקולים שונים ובהם זהות הצדדים ואופיים, היבטי המס, הרצון לקבל התמורה באופן מיידי לעומת האפשרות לדחות אותה, מידת המומחיות של הגורם המתקשר בתחום הנדל"ן, הרצון להתקשר עם גורם נוסף בעסקה משותפת, היות בעל הנכס עוסק, ערכו הסנטימנטלי של הנכס עבור בעל הקרקע ועוד. כדי להקל על קבלת ההחלטה, חשוב להכיר את סוגי העסקות השונים ולהבין במה כרוכה כל התקשרות.

הבחירה בין העסקות השונות תלויה במידה רבה ברצונות השונים של בעלי הקרקע ובאופיים. מומלץ להיוועץ עם עורכי דין ואנשי מס המומחים בתחום, כדי לקבל החלטה באופן שיתאם בצורה המיטבית את רצונם של בעלי הקרקע תוך הפקת רווחים מירביים במידת האפשר.


עסקת מזומן


בעסקה זו מוכר בעל הקרקע את הנכס בעבור תמורה כספית. זוהי עסקה בעלת ודאות גבוהה יחסית, בה מתקבלת התמורה בטווח זמן קצר בדרך כלל. אין משמעות כבדה לזהות הגורם איתו מתקשרים, ככל שהוא יכול להשלימה, וזאת בשל העובדה שבעל הנכס "נפרד" מן הנכס בסיומה.

היתרונות העומדים בבסיס עסקת מזומן הם היכולת לקבל תמורה באופן מהיר, יכולת לבצע עסקות אחרות בתמורה המתקבלת, ודאות באשר לתנאיה, והאפשרות להיפרד מבעלי קרקע נוספים במקרים בהם הנכס הוא בבעלות משותפת, דבר המסרבל את דרך קבלת ההחלטות.

החסרונות הם אובדן הפוטנציאל לרווח היזמי הגלום ביחידות שיבנו במקרקעין, ובמקרים רבים תשלום מס שבח בשיעור גבוה יותר מזה שהיה משולם במכירת הדירות הנבנות על המקרקעין ו/או בעסקת קומבינציה/בנייה.

במכירת המקרקעין במזומן יחול על המוכר מס שבח המחושב על מלוא תקופת ההחזקה של הנכס בידיו, ובמרבית המקרים הוא גבוה יותר (למעט במקרים שהנכס נרכש לפני 1.4.61 וחל במכירה מס היסטורי ששיעורו מופחת). לעומת זאת, במכירת הדירות שייבנו על המקרקעין, במקרה של עסקת קומבינציה או עסקת שירותי בנייה, כאשר אלו דירות מגורים מזכות, ניתן ליהנות ממס מוטב, בהתאם לסעיף 48א(ד) לחוק מיסוי מקרקעין. בהתאם להוראה זו, חל מס לינארי בשיעור של 25% על חלק השבח שנצבר מ-1.1.2014 ואיך, בעוד שהשבח על התקופה שקדמה למועד זה פטור ממס.

אמנם בתקופת המעבר שעד 31.12.17 קיימת מגבלה של מכירת שתי דירות לתא משפחתי בתחולה של המס המוטב. אולם החל מ-1.1.18 לא תהא עוד מגבלה למספר הדירות הנמכרות בשיעור מס שבח מוטב.


עסקת קומבינציה


עסקה במסגרתה מוכר בעל הקרקע חלק מזכויותיו במקרקעין לקבלן, ובתמורה מקבל שירותי בנייה על החלק שנותר בבעלותו. המקובל הוא שבעל הקרקע משלם מס שבח בגין חלק הקרקע שנמכר לקבלן, נושא בהיטלי ההשבחה החלים על מלוא הנכס, לפעמים גם בהיטלי הפיתוח מרכיב הקרקע, ונושא במע"מ על שירותי הבנייה שהוא מקבל מהקבלן.

היתרונות בעסקת הקומבינציה הם היכולת ליהנות מהפוטנציאל לרווח יזמי מהדירות הנבנות על המקרקעין, כמו גם האפשרות ליהנות משיעור מס שבח מוטב במכירת דירות המגורים המזכות, בכפוף לסייג של מספר הדירות הנמכרות בתקופת המעבר, ובכפוף לכך שהיקף המכירות של הדירות בידיו לא יגרום לו להיחשב כעוסק או לעסקה כעסקת אקראי, שכן במקרים כאלו המיסוי שיחול יהיה במסגרת מס הכנסה ולא במסגרת מס שבח ויהיה צורך לבחון האם קמה חבות במע"מ.

החסרונות בעסקת קומבינציה הם בין היתר דחיית מועד קבלת התמורות למועד מכירת היחידות הנבנות על המקרקעין. בנוסף, היא יוצרת מעין שיתוף פעולה עם הקבלן הבונה, ובתוך כך קיימת מעורבות של גורם נוסף בקבלת ההחלטות הנוגעות לפרויקט. באשר למיסוי, ככל שהיקף היחידות הנמכרות לאחר הבנייה גדל, כך קיים חשש שבעל הנכס ייחשב ל"עוסק" במכירת הדירות ותקום חבות במס הכנסה ובמע"מ. בנוסף, בעסקה כזו אין ודאות לגבי מחיר המכירה של הדירות ויש חשיפה לירידת מחירים אך גם לעליית מחירים, שזהו יתרון.


עסקת תמורות


עסקה במסגרתה נמכרות מלוא הזכויות של הבעלים במקרקעין, אולם במקום קבלת תמורה במזומן או חלף קבלת חלק מהדירות, מתקבלת התמורה כאחוז מן התקבולים שיתקבלו בידי היזם ממכירת היחידות לצדדים שלישיים (מהתמורה ללא מע"מ).

היתרון בעסקה כזו הוא היכולת ליהנות מפוטנציאל הרווח העתידי של היחידות הנבנות על המקרקעין. החיסרון העיקרי שלה הוא הצורך לתשלום מס שבח באופן מיידי על מלוא הנכס, אולם המס הוא בגין הקרקע או זכויות הבנייה, ולא בגין היחידות הבנויות כבעסקת קומבינציה. לעיתים, כאשר קיימת מעורבות רבה של הבעלים בפרויקט, רשות המיסים מסווגת עסקות תמורות כעסקה משותפת, כך שבמכירת הדירות נחשבים הבעלים והיזם כמוכרים במשותף וקיימת חשיפה למיסוי ההוני.


הזמנת שירותי בנייה


עסקה בה מתקשרים בעלי הקרקע עם קבלן ביצוע לבניית הפרויקט בעצמם, דורשת הבנה בתחום הנדל"ן מצד בעלי הקרקע היוזמים את הפרויקט, כמו גם הון גבוה לצורך הבנייה. בשלב הראשון העסקה איננה נחשבת לעסקה במקרקעין המחויבת במס. אולם במכירת יחידות הדיור יחול חיוב במס שבח, וככל שמדובר בהיקף גדול של יחידות - המוכרים עלולים להיחשב לעוסקים ותחול חבות במס הכנסה ובמע"מ.

היתרון בעסקה כזו הוא היכולת ליהנות מפוטנציאל הרווח העתידי של כל היחידות הנבנות על המקרקעין. במקביל, שיעורי המס בה גבוהים בדרך כלל, בעלי הקרקע נחשבים כ"מוכרים" בהתאם לחוק המכר (דירות) ועקב כך חלות עליהם כל החובות החלות על קבלנים, כדוגמת העמדת בטוחות להבטחת כספי הקונים בתקופת הבנייה, אחריות בדק לאחר סיומה ועוד.

הכותבים מודים לעו"ד אמיל בן-עטר ממשרד נמדר, בנדל, בן-עטר על הערותיו.
תאריך:  04/11/2014   |   עודכן:  04/11/2014
עו"ד צבי שוב, עו"ד דפנה סירוטה-הולנדר
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
לא צריך לתעב את נטלי כהן-וקסברג שצולמה והפיצה ברשת סרטון קצר שבו רואים אותה כשהיא עושה את צרכיה על דגל ישראל ומחייכת חיוך גדול כשברקע נשמעת "התקווה". גם לא צריך להיות פסיכולוג מנוסה כדי להבין, כי הצעירה הזו - שבגלל כשרונה המוגבל נכשלה בחשיפת עצמה כמחזאית, משוררת ושחקנית - ממש מתחננת, באמצעות חשיפת אחוריה, למשוך תשומת לב לעצמה כמייצגת את השמאל "האוונגרדי-מתקדם" באמצעות פרובוקציה נמוכה וחסרת טעם, כדי שיכירו בכישרונותיה "האמנותיים".
04/11/2014  |  עמי דור-און  |   מאמרים
למען הגילוי הנאות אפתח ואומר כי אני אוהד הפועל תל אביב כבר כמעט 60 שנים (עוד מגן הילדים) כך שהאוביקטיביות ממני והלאה. הלוואי ופרשני ערוץ 1 היו נוהגים כמוני ומגלים העדפותיהם לפני המשחק.
04/11/2014  |  יורם דורי  |   מאמרים
הבהרה: אינני נמנה לא עם קוראיו של עיתון ישראל היום ולא עם כותביו. מעולם לא פורסם מאמר שלי בעיתון זה. כל הדברים שלהלן אינם מבחינת אפולוגטיקה משפטית מלומדה, על-אף השכלתי בתחום, אלא ניסיון ללמד סנגוריה על עצם המעשה של סגירת עיתון מטעם הממסד.
04/11/2014  |  צ'לו רוזנברג  |   מאמרים
"מחר ירד גשם" הצהיר החזאי בטלוויזיה.
04/11/2014  |  עמוס עמירן  |   מאמרים
בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב (סגן הנשיאה נפתלי שילה) חייב לאחרונה (22.10.14) בעל להשיב לאשתו מחצית מכספי שכר הטרחה ששילם לעורכת דינו מהחשבון המשותף, במסגרת הטיפול בהגשת כתבי הגנה בעקבות התביעות השונות שאשתו הגישה נגדו (תביעות מזונות, תביעת משמורת, ותביעה רכושית לאיזון משאבים ופירוק הרכוש המשותף).
04/11/2014  |  עו"ד עדי חן   |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
אלי אלון
אלי אלון
בעוברי ברחוב צד את עיני נוסחו המוזר של שלט הרחוב שמופיע עליו הכיתוב הבא בלבד: "דוד סמילנסקי פקיד ועסקן, מנהל מחלקת המים בעיריית תל אביב"    משום אין אזכור בשלט ולו ברמז לעובדת היותו...
עידן יוסף
עידן יוסף
החופשי חודשי ב-42 שקל ש"מוכרת" שרת התחבורה לתושבי אילת ייטיב רק עם מי שיסכים להיות "כלוא" בתוך העיר    בפועל, אילתי שירצה להגיע לעיר אחרת בארץ יידרש לשלם 305 ש"ח - יותר מפי 2.7 מאשר...
דן מרגלית
דן מרגלית
היועצת המשפטית קרעה הלילה את מסכת הצביעות והרמייה והשטיקים והטריקים של בנימין נתניהו ושריו ובעיקר החרדים שבהם    בהרב-מיארי אמרה למאיר פרוש ולמגעילים שעימו כי צריך להגן על האומה ולה...
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il