לבית המשפט המחוזי מרכז הוגשו שני ערעורים כנגד החלטת ועדת ערר בנוגע לחיוב היטל השבחה עקב אישורה של תוכנית פת/2004א. האחד הוגש על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פ"ת, והאחר הוגש על-ידי חברות נהור ודן. בחרנו להביא סוגיה עקרונית שנדונה בפסק הדין ומתייחסת לערעור אותו הגישה הוועדה המקומית. השאלה העיקרית שעמדה לדיון בערעורים הייתה, מהו שווי המקרקעין במצב הקודם ערב כניסת התוכנית המשביחה לתוקף וכיצד יש לשום את שווים.
קביעת ועדת ערר עליה נסוב הערעור, התייחסה להכרעתה באשר לשאלה אם בקביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם יש להתייחס למקרקעין כבייעוד חקלאי (כפי שקבע השמאי המכריע), או שמא יש לקחת בחשבון מקדם בגין השימוש הלא-חקלאי המתמשך. הכרעת ועדת הערר הייתה, כי בחישוב שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם אין לקחת בחשבון את הזכויות שהוקנו בתוכנית החדשה. שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם הוא שווים בהתעלם מהליכים שקדמו לאישור התוכנית החדשה, אף שהיה בהם כדי להשפיע על שווי המקרקעין.
במועד הקובע מדובר בקרקע חקלאית שבמשך למעלה מ-50 שנה נעשה בה שימוש למוסך ולחניון אוטובוסים. בחלק מהתקופה (שנים רבות) השימוש היה בהיתר, וככל הנראה במועד הקובע - ללא היתר. בהתייחס לכך קבעה ועדת הערר, כי נפלה טעות בשומה המכרעת, כשלצורך קביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, כלל לא נלקח בחשבון השימוש בפועל רב-השנים. "בעניין זה כבר נפסק פעמים רבות, כי לצורך קביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, יש מקום להתחשב בשימוש בפועל במקרקעין, מקום שהוא נעשה עשרות שנים, על-אף שאיננו תואם את ייעוד המקרקעין. זאת בנסיבות מסוימות גם כאשר יש מחלוקת לעניין חוקיות השימוש בפועל עובר למועד הקובע".
על כן ובנסיבות המקרה דנן קבעה ועדת הערר, כי יש להתחשב בשימוש בפועל, גם אם משמעות הדבר היא כי נהור ודן ייצאו נשכרות פעמיים. לצד זאת נקבע, כי יש להתחשב גם בעובדה שבמועד הקובע ככל הנראה לא היה היתר בתוקף לשימוש חורג. לאור האמור, הוחזרה השומה לשמאי המכריע על-מנת שיחזור ויבחן את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, הן בהתחשב בייעודם החקלאי והן בהתחשב בשימוש רב-השנים, תוך מתן משקל לכך כי במועד הקובע לא היה היתר בתוקף. על החלטה זו ערערה הוועדה המקומית.
בית המשפט ציין תחילה, כי אין מחלוקת שייעוד המקרקעין במצב הקודם היה חקלאי. הצדדים גם אינם חולקים על עמדת היועץ המשפטי לממשלה, לפיה ככלל יש לשום את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם למצב התכנוני שבתוקף על-פי תוכנית, ולא על-פי שימוש בלתי חוקי שנעשה בהם. נהור ודן, שאף הן מסכימות לעמדה עקרונית זו, טוענות, כי השימוש שעשו במקרקעין נעשה על-פי היתר כדין. לחלופין הן טוענות, כי התקיימו נסיבות חריגות המצדיקות להביא בחשבון, בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם, את השימוש שנעשה בהם בפועל, מאחר שנסיבות עניינן נכנסות לגדר החריג שנקבע בפסיקה (עניין פינקלשטיין).
השופטת
זהבה בוסתן קבעה, כי העובדות מלמדות, כי נהור ודן מנהלות במקרקעין חניון ומוסך לאוטובוסים מזה כ-50 שנה. הן אוחזות בהיתר עסק לצמיתות, וכפי הנראה מרבית השנים היה בידן היתר לשימוש חורג. רשויות האכיפה לא נקטו נגדן בהליכים להפסקת השימוש. נהפוך הוא: בעת הליכי אישור התוכנית המשביחה, פנה יו"ר הוועדה המקומית לוועדת ההתנגדויות וביקש, כי תיאות לקיים דיון חוזר בבקשת נהור לא להיכלל בתוכנית האיחוד והחלוקה, לנוכח ההנחה שבפני ועדת ההתנגדויות לא היה המידע על-אודות רישיון העסק לצמיתות המצוי בידי נהור ודן.
גם בפני בית המשפט עמדת הוועדה המקומית והוועדה המחוזית הייתה, כי לנהור ודן יש זכויות שימוש במקרקעין. בנסיבות אלה הגיע בית המשפט למסקנה, כי גם אם היה סבור שלא מתקיימות בעניין דנא הנסיבות החריגות המתאימות (והוא אינו סבור כך) לא ניתן לומר, כי ועדת הערר חרגה באופן קיצוני ממתחם הסבירות כשקבעה, כי בנסיבות אלה יש להתחשב בשימוש בפועל. מובן שעסקינן במקרה ספציפי שהוא החריג לכלל ואינו יכול לשנות מהכלל. לאור זאת נדחה ערעור הוועדה המקומית.
