משכירי הדירות על כוונת רשות המיסים?

רשות המיסים שמה על הכוונת את משכירי הדירות, בעיקר בהשכרה לטווח קצר באמצעות אתרים באינטרנט כדוגמת AIRBNB ו-BOOKING. לאחרונה, פרסמה הרשות הודעה שבה הביאה לידיעת הציבור מבצע ביקורת רחב היקף שנערך בקרב משכירי הדירות.

למבצע קדמה הכנה שכללה, בין היתר, ביצוע הזמנות באינטרנט ואיתור בעלי הבתים, והוא כלל 58 ביקורות שנערכו בערים תל אביב, ירושלים, חיפה ואילת. נמצא כי 33% מבעלי הדירות לא דיווחו על הכנסותיהם לרשות המיסים. כל המקרים הועברו לטיפול משרדי השומה ומשרדי החקירות הרלוונטיים.

הרשות הודיעה כי בתקופה הקרובה מתוכננים מבצעים נוספים בענף זה, במסגרתם יאותרו בעלי דירות להשכרה לטווח קצר ותיערך להם ביקורת על-ידי מס הכנסה.

לאור הודעה זו נדרש להבהיר כי מסלול הפטור ממס ומסלול המס המופחת על השכרה של דירת מגורים בישראל אינם חלים כשהמדובר בהשכרה עסקית, כלומר כאשר המשכיר מנהל עסק של השכרה לכל דבר ועניין.

הדין בישראל מאפשר למשכיר של דירת מגורים בישראל לבחור את מסלול מיסוי עבור כל אחת מהדירות שברשותו, כשהבחירה יכולה להיעשות בכל שנת מס מחדש.

מסלול הפטור, פוטר באופן מלא ממס הכנסה דמי שכירות חודשיים עד תקרה של 5,030 שקלים, ובאופן חלקי דמי שכירות חודשיים עד תקרה 10,060 שקלים (הסכומים מעודכנים לשנת המס 2016), וזאת בהתקיים התנאים שהדירה מיועדת לשמש למגורים, היא אינה רשומה בספרי העסק, והשוכר הוא יחיד להבדיל מחברה.

מסלול המס המופחת, ממסה דמי שכירות בשיעור של 10% בלבד, וזאת בתנאים שהדירה משמשת למגורים בישראל, ושדמי השכירות אינם הכנסה מעסק. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה.

כאמור, שני המסלולים המטיבים הללו אינם חלים על השכרה העולה כדי עסק. על השכרה כזו מעידים מספר מבחנים, כגון השכרת מספר דירות, ההיקף הכספי של דמי השכירות, וקיומו של מנגנון המשמש את פעילות ההשכרה.

במצב כזה, חשוף הנישום לשיעור מס שולי של 31% על דמי השכירות (למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה, שלגביו השיעור הוא 10% ומעלה. במקביל, רשאי הנישום לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה, לרבות פחת. בנוסף, סיווג ההשכרה כעסק עשוי לגרור חיוב במע"מ ובדמי ביטוח לאומי, ועשוי אף לייקר את שיעור הארנונה על הנכס. סיווג כזה מחייב הגשת דוח שנתי למס הכנסה, כן דוחות תקופתיים למע"מ. העדר דיווח חושף את המשכיר להעמדה לדין פלילי, על כל המשתמע מכך.

לנוכח המשמעות המכרעת של סיווג הכנסה מדמי שכירות, מומלץ למשכירים לפנות לקבלת יעוץ משפטי וחשבונאי אצל עורך דין מומחה בחשבונאות מס. יעוץ כזה עשוי למנוע מראש נזקים כספיים ואחרים, שכן, כאמור, בהודעת רשות המיסים מתוכננים בתקופה הקרובה מבצעי ביקורת נוספים. הארכת נוהל גילוי מרצון עד ליום 31 בדצמבר 2016 מאפשר לנישומים הפועלים בענף ההשכרה להגיש באמצעות יעוץ משפטי וחשבונאי מתאים בקשה אנונימית לרשות המיסים לשם בירור חבות המס הנובעת מפעילות כזו או פנייה למסלול המקוצר המאפשר דיווח על הכנסות בדיעבד, תשלום המס הנובע מהן, וקבלת חסינות מהעמדה לדין פלילי.