בימים אלו פורסם מכרז במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין, בחלק ממתחם חסן עראפה בתל אביב, בו מחזיקים במשותף כ-200 בעלים, וזאת לאחר שבית המשפט קבע שהפירוק יבוצע בדרך של מכר בשני מתחמים, באמצעות איחוד שלוש תובענות לפירוק שיתוף.
במסגרת פסק הדין (ת"א 51798-12-15) שניתן על-ידי השופט
יעקב שקד, עלתה סוגיית דרך פירוק השיתוף במקרקעין. האם יש למכור כל חלקה בנפרד, או שמא יש למכור את שלוש החלקות יחד על-מנת למקסם את שווי התמורה? המומחים מטעם הצדדים מצאו ברובם, כי שיווק שלוש החלקות יחדיו יניב תמורה גבוהה יותר על פני מכר של כל חלקה בנפרד.
על-פי חוק המקרקעין, לכאורה כל שותף במקרקעין משותפים רשאי לבקש בכל עת לפרק את השיתוף. במהלך השנים, בתי המשפט אימצו את העמדה לפיה יש לעודד פירוק שיתוף ככל שהצדדים מעוניינים להביא את השיתוף לכדי סיומו. עם זאת, בשנים האחרונות החל להסתמן כיוון לפיו יש להביא גם את עקרון תום הלב בחשבון השיקולים.
באשר לדרך פירוק השיתוף, החוק מונה מספר דרכים וקובע סדר קדימויות. דרך המלך היא כמובן הסכמה בין השותפים על דרך הפירוק. ככל שאין הסכמה, וסביר להניח שכך הדבר במקום בו הנושא הגיע לכותלי בית המשפט, העדיפות הראשונה היא חלוקה בעין, שכפופה ליכולת פיזית וחוקית אשר לא תפגע במי מהשותפים. החלוקה יכולה להיות פיזית על-ידי חלוקה למגרשים או בדרך של רישום בית משותף במקום בו ניתן לעשות כן. בהעדר אפשרות כזו, או במקום בו נגרם מהחלוקה "נזק ניכר", הרי שפירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכר וחלוקת התמורה בין השותפים לפי חלקיהם.
בחזרה לפסק הדין בענייננו. יש לשאול את השאלה המתבקשת: האם המחוקק כיוון לכך שפירוק השיתוף יהיה בדרך מכר של שלוש החלקות? חלק מבעלי הדין טענו, כי פירוק שיתוף צריך להתייחס ליחידה רישומית אחת נפרדת, ולא ניתן לבצע פירוק שיתוף "קולקטיבי" לשלוש יחידות רישומיות ביחד. אולם בית המשפט דחה טענה זו, שהרי מכירה משותפת של שלוש החלקות אין פירושה פירוק שיתוף בשלוש החלקות יחד, אלא ניסיון מקסום התמורה, וזאת ללא שינוי המבנה המשפטי של פירוק השיתוף בכל חלקה בנפרד, ולכאורה גם אם הוגשו שלוש תביעות נפרדות שכל אחת מתייחסת לחלקה אחרת צמודה.
פתרון נוסף שניתן למצוא בפסיקה הוא פירוק שיתוף בדרך של "חלוקה בעין" באמצעות ייחוד חלקות. למשל: במקרה בו קיימות מספר חלקות סמוכות בעלות מאפיינים דומים (מיקום, צורה טופוגרפית, ייעוד וכו'), המהוות יחידות רישומיות נפרדות אך יש להן בעלים משותפים, ניתן לפרק את השיתוף באמצעות ייחוד חלקות לבעלים שונים. התוצאה תהיה שכל בעלים יקבל חלקה נפרדת או חלק מהם יטלו יחדיו חלקה כלשהי, בדרך איחוד הדיון בתיקי הפירוק, גם אם הוגשו בנפרד. במהלך כזה, כמו בכל חלוקה בעין, ייתכן שיבוצעו תשלומי איזון בין השותפים.
החוק אינו נוקב באופן מפורש בדרך פירוק זו של ייחוד חלקות, כמו גם של איחוד התיקים ודרך המכירה. עם זאת אנו סבורות, כי ניתן לתת פרשנות תכליתית לסעיפי החוק בהתאם למטרה שהיא שמירה על הזכויות ומניעת פגיעה מיותרת, ולהקיש מהוראות סעיף 42 לחוק המקרקעין בדבר רישום בית משותף. רישום מהסוג כזה נעשה בשני שלבים: יצירת תתי-חלקות נפרדות וייחוד תת-חלקה לבעלים. בייחוד חלקות, הרי שהשלב הראשון כבר בוצע, וכך אף נפסק מדי פעם. בנוסף, המחוקק קבע, כי יש להעדיף חלוקה על פני מכר, דהיינו: הותרת זכויות הקניין בידי הבעלים ומכירתן רק בלית ברירה, ומכאן שייחוד חלקות מתיישב עם מגמה זו.
דרכי פירוק אלו ודרכים יצירתיות ודומות, עולות בקנה אחד עם מגמת החוק ומגשימות את המטרה הרצויה שהיא מניעת שותפות שאיננה רצויה מחד-גיסא, ומאידך אף את אפשרות השותפים לשמור על זכויותיהם במקרקעין, ובכך לא לנתק את האדם מקניינו.
המחוקק נתן פתח לשיקול דעת נרחב בסעיף 40(ב) לחוק, המורה: "זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין" - כך שהוא מאפשר לבית המשפט מקום לפרשנות, ושימת דגש על העובדות המיוחדות בשטח של כל מקרה.
פרשנות כזו עולה גם במסגרת ת"א 24601/98:
"למרות שלכאורה יש בפסק דין זה לקבוע, כי פירוק השיתוף נבחן בכל יחידת רישום בנפרד, סבורני כי זוהי אינה הפרשנות היחידה וראוי לראות את הכרעת בית המשפט על-רקע העובדות המיוחדות שנדונו שם. פרופ' מ. דויטש מבהיר את הקשיים בהתעלמות מהמצב העובדתי בשטח והתבוננות על יחידות הרישום בלבד. הפתרון הינו בדרך הדיונית של איחוד דיון בבקשות לפירוק השיתוף בחלקות סמוכות והכרה במשמעות שיש ליתן לעיבודים, למבנים וכדומה המשתרעים על החלקות השונות. המשמעות להבנתי הינה כי ניתן לבצע חלוקה של מקרקעין תוך התייחסות לשתי חלקות צמודות כיחידה אחת לצורכי חלוקה".
אנו רואים, אם כן, כי לעיתים בית המשפט - בבואו לבחון את חוק המקרקעין ואת הליך פירוק השיתוף כהליך שבו יש להגשים את המטרה העליונה, ואת נקודת המוצא לפיה כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף - מפרש את סעיפי החוק בצורה תכליתית ורחבה על-מנת למקסם את התמורה המגיעה לצדדים ולייעל את ההתדיינויות המשפטיות, כך הוא מוצא פתרונות יצירתיים שלא בהכרח אליהם כיוון המחוקק.
