"מלחמת טייקונים", כך אפשר לכנות את המאבק המתנהל בשלושת השבועות האחרונים, רובו מאחורי הקלעים, בין חברות בבעלות משה ויגאל גינדי ובניו של משה, לבין חברה בשליטת מוטי בן-משה, העומד לרכוש את אפריקה השקעות.

המלחמה היא סביב נכס לא גדול יחסית, לכאורה, המהווה חלק מפעילות הטייקונים: קניון TLV, ברחוב החשמונאים בתל אביב. 50 אחוז בבעלות חברה של גינדי, 50 בבעלות חברה של בן-משה. מדובר בשתי חברות-בנות של הטייקונים, שנוסדו רק לצורך הקמת הקניון והפעלתו.

מאחורי חברות הקניון אלו עומדות, כמובן, החברות העיקריות של שני הצדדים, הקרויות "החברות המהותיות": 50 אחוז מהקניון הם בבעלות רבוע כחול נדלן שבשליטת בן-משה. 50 האחוזים הנותרים מחולקים כך: 25% חברת "דירות יוקרה" של האחים משה ויגאל גינדי, 25% חברת גינדי השקעות בבעלות בניו וחתניו של משה גינדי. ככל הידוע, האב משה, בניו וחתניו והדוד יגאל, משתפים פעולה ומתואמים ביניהם במיזם זה.

נסיבות שכנראה לא נצפו מראש, הביאו ל"מלחמת עולם" בין הצדדים, אחרי שנים של שיתוף פעולה פורה בבניית המיזם הגדול. קיימות בו גם 720 דירות, בבעלות זהה לבעלות על הקניון. בנייתן הושלמה. כמעט כולן נמכרו וחלקן אוכלסו. הנושא של הימים האחרונים הוא הקניון, ולא הדירות, שממילא כבר אינם של היזמים, אלא בדרך כלל של הקונים והדיירים.

הבעיה: 6,500 מ"ר ריקים

הקניון הוא בן כ-32,000 מ"ר. בנק הפועלים ובנק מזרחי-טפחות הלוו ביד נדיבה למימון המיזם. כיום חייבים היזמים לבנקים כ-1.1 מיליארד שקל. הפועלים ומזרחי-טפחות, שהלוו סכומי עתק אלו, עוקבים כל העת אחרי מצבו של הקניון, שהוא מקור עיקרי לפירעון החובות. כמקובל במקרים כאלו, הם גם מציגים תנאים לגבי הרווחיות השוטפת של המיזם, מסיבות ברורות. אלא שרווחי הקניון, האמורים לשמש לפירעון ההלוואה, נמוכים ממה שדורשים הבנקים, והם מודאגים.

איך זה קרה? התשובה הפשוטה וכנראה העיקרית היא, שליזמים היו עיניים גדולות מדי. הם בנו קניון גדול ומפואר, אך בפועל, רק 80 אחוז משטחי הקניון מושכרים. כ-6,500 מ"ר עומדים ריקים. זה פוגע כמובן בהכנסות וברווחים, גם תלונות דיירים, בקומות שמעל, על פגעי זיהום ואחרים, לא תרמו לשמו הטוב של הקניון.

דמי השכירות הם כ-300 מ"ר לחודש. היות ש-6,500 מ"ר עומדים ריקים, הרי שההכנסות מדמי השכירות נמוכות ב-23.5 מיליון שקל לשנה מן הצפוי. נוצר "חור" בהכנסות. התוצאה היא, שהרווחיות בשנה האחרונה נמוכה ממה שהבנקים ציפו ודרשו. יש גם בעיות נוספות, כמו בנושאי מימון ואחרים. היזמים מודים, שנכון להיום, הם לא עומדים בדרישות הבנקים לגבי הרווח והמצב הכספי. חוזי ההלוואה מאפשרים לבנקים להעמיד את כל ההלוואה לפירעון תוך זמן קצר אם הרווחיות לא תהיה על-פי מה שהבנקים דורשים. זה יהיה לא נעים ליזמים, אם לדבר בלשון המעטה.

הבנקים לא פריירים, דורשים פירעון חלקי

הבנקים מוכנים לדחות את מועד פירעון ההלוואה ב-3 עד 7 שנים. אולם הפועלים ומזרחי אינם פריירים. הם דורשים שהיזמים יפרעו פירעון מוקדם בסך 300 מיליון שקל, וזאת כתנאי לאי העמדה לפירעון מיידי של ההלוואה כולה, ולהארכת המועד. פירעון זה יקטין את החוב לבנקים מ-1.1 מיליארד ל-800 מיליוון שקל "בלבד", והם יהיו רגועים יותר. בצד החיובי של התמונה יש לומר, שבחודשים האחרונים מסתמן שיפור בעסקי הקניון. הבנקים אומרים: יפה, אך לא די בכך. אז מה יעשו היזמים, כדי להרגיע את הבנקים?

ב-15 באוקטובר (או בתאריך סמוך) נפגשו נציגי הבנקים עם גינדי ובן-משה ו\או אנשיהם. בפגישה אמר משה גינדי: "אני מסכים שנתחייב כלפי הבנקים להפחית את החוב". רק יצאו מהפגישה, ומשפחת גינדי מיהרה להעביר, עוד באותו ערב, לבנקים, הצעה איך להקטין את החוב ב-300 מיליון שקל: ראשית, למכור נכס של החברות - כנראה מגרש במתחם הדירות או בסמוך לו - ב-200 מיליון שקל. שנית, להגדיל ב-100 מיליון את הערבות שנתנו בעבר החברות המהותיות לבנקים מ-200 ל-300 מיליון שקל.

"איך אפשר להציע מאחורי גבנו?"

עשינו עסק? בכלל לא. בן-משה ואנשיו שמעו על ההצעה ונדהמו: איך אפשר, לכאורה מאחורי גבם, להגיש הצעה של צד אחד, מבלי ליידע את הצד השני ולהגיש הצעה משותפת, הביעו תמיהה. מאותו רגע, כך נראה, פרץ המשבר. בן-משה ואנשיו החלו לאבד אמון במשפחת גינדי. הם דחו את הצעת גינדי. בין היתר הם אומרים, שידוע להם שאפשר למכור את הנכס האמור במחיר גבוה במידה ניכרת מ-200 מיליון שקל. אז למה לתת לבנקים מתנה?

לדברי בן-משה ואנשיו הפתרון הפשוט והנכון מבחינה חוזית ועסקית הוא, שכל צד יזרים לבנקים 150 מיליון שקל. גינדי מתנגדים ועומדים על פירעון שעיקרו מימוש נכס משותף, ולא הזרמה במזומן. בן-משה וחברתו אומרים כאן משפט קשה ומשמעותי: "אנחנו חוששים שאין לחברות גינדי האמצעים הנזילים כדי להזרים את הכספים לבנקים. במקום להעביר לבנקים את הכסף, הם מציעים פתרונות שונים ומשונים".

חברות גינדי דוחות את הטענות. הן אומרות שמצבן תקין, וכל מטרתן היא לפעול בצורה עסקית ונבונה.

לא הסכימו על שם הבורר

לא נותרה לצדדים כנראה ברירה אלא ללכת לבוררות. בדיקת News1 העלתה שההסכם המקורי בין הצדדים, מאפריל 2010, קבע בשלב ראשון בוררות בת שלושה ימים של עורכי דין משני הצדדים, שלמה שמיר ולוי אמיתי. בסכסוך הנדון, הסכימו הצדדים לדלג על סעיף זה ולפנות לשלב הבא, הקבוע בחוזה, לפנות פניה לנשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, איתן אורנשטיין, כדי שימנה בורר, שופט בדימוס של בית המשפט המחוזי.

גינדי פנתה לבית המשפט, בן-משה השיב, וכאן נתקע הנושא. המחלוקת הראשונה ולכאורה הפורמלית היא מי יהיו הבוררים. גינדי הציעו את יורם דנציגר או בועז אוקון. מועמדותו של דנציגר נפלה, מכיון שהוא שופט בדימוס של בית המשפט העליון, ולא של בית המשפט המחוזי. הועלו גם שמותיהם של יצחק ענבר ושל שופט בדימוס נוסף. מאחר שאין הסכמה על שם הבורר, מבקשים הצדדים שהנשיא יכריע.

גינדי אומרים ששיקוליהם הם לגופו של ענין. בן-משה חושד, שמטרת גינדי היא לסרבל ולעכב את מינוי הבורר. נניח שהסכימו על בורר. מה יכתבו בכתב הבוררות? בן-משה דורש שהבוררות תהיה גם על המחויבות של החברות העיקריות, כלומר רבוע כחול נדלן מצדו, וגינדי השקעות ודירות יוקרה מצד גינדי. משפחת גינדי מתנגדת בתוקף, ודורשת שהבוררות תהיה רק לגבי חברות הקניון.

על כך מגיב בן-משה בחריפות, באמרו בין היתר כי גינדי מציגים תמונה מסולפת ומעוותות של המציאות. הוא אומר כי החברות בעלות הקניון ריקות מתוכן, ואין להן נכסים. ממילא ברור, ש-300 מיליוני השקלים יוזרמו על-ידי החברות העיקריות, ולכן יש לכלול אותן בכתב הבוררות. זאת ועוד, החברות העיקריות חתומות כערבות לחובות חברות הקניון.

גינדי חייבים 100 מיליון לריבוע כחול

נושא נוסף הוא מה שקרוי "המימון העודף", ובן-משה דורש לכלול אותו בבוררות. הסיפור הוא כזה: באפריל 2010 עמדו היזמים לרכוש מהעירייה ומפרטיים את מגרשי השוק הסיטונאי, בתל אביב, כדי לבנות 720 דירות וקניון. משפחת גינדי נזקקה לכסף. היא קיבלה אז מרבוע כחול שתי הלוואות, סך הכל כ-63 מיליון שקל. נקבע שההלוואות יפרעו ב-15 באפריל השנה. לאחר מכן הוכנסו שינויים בהסכמי ההלוואות.

המצב כיום הוא: יתרת החוב של גינדי לחברת רבוע כחול נדלן, עם ריבית של עד 6.75% לשנה, עומדת על כ-100 מיליון שקל. מועד הפירעון נדחה ל-30 בספטמבר 2019, או למועד שבו יעמידו הבנקים מימון נוסף לגינדי - המוקדם שבין השנים. החוב הוא של חברות עיקריות של גינדי לחברת ריבוע כחול נדלן, גם "חברה עיקרית".

בן-משה ואנשיו דורשים לכלול את נושא ההלוואות הללו בבוררות. גינדי מתנגדים, כי הרי הם מתנגדים להכליל את "החברות המהותיות" בנושא הבוררות. מה שמוסכם הוא, שפסק הבורר יהיה סופי, ושום צד לא יוכל לערער עליו. זוהי כנראה ההסכמה היחידה בין הצדדים.

הבוררות תקועה בכמה נושאים: מי יהיה הבורר? מי יהיו החברות שהבוררות תהיה ביניהן? האם הבוררות תחול גם על ההלוואות מהעבר? ומעל לכל - איך ישלמו לבנקים 300 מיליון שקל לבנקים, ומאין יבוא הכסף. הבנקים לא יחכו הרבה זמן, ולכן מסכימים הצדדים שיש לבחור בורר פנוי, שיוכל לקבל החלטה תוך זמן קצר.