|   15:07:40
דלג
  צבי שוב  
עורך דין שוב ושות', משרד עורכי דין
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב

  ספיר זילבר  
עורכת דין משרד צבי שוב ושות'
דוא"ל בלוג/אתר רשימות מעקב
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל
כתיבת המומחים
אפל ווטש: מהפכת הטכנולוגיה על פרק כף ידך

הוד השרון כדוגמה

היכולת לשנות בשלב מתקדם ייעודים שנקבעו בתוכנית כוללנית, יוצרת אי-ודאיות רבות והליכים מיותרים. מן הראוי שהמחוקק יסדיר סוגיה מורכבת זו
14/08/2019  |   צבי שוב, ספיר זילבר   |   מאמרים   |   תגובות
[צילום: יגאל יששכרוב]

לאחרונה, במסגרת קידומה של תוכנית המתאר של הוד השרון (תוכנית הר/2050), החליטה הוועדה המחוזית בעקבות הליכים משפטיים להוסיף את הסעיף הבא: "בתוכניות לאיחוד וחלוקה שיוכנו למתחמים שיימצאו מתאימים לאיחוד וחלוקה בהתאם לדין, יילקח בחשבון מצבן התכנוני הקודם של החלקות ערב אישורה של תוכנית המתאר הכוללנית".

התוכנית סימנה שטחים וייעודים לתוספת שטחי ציבור. במהלך ההתנגדויות לתוכנית בעלי זכויות, כי סימון השטחים כציבוריים מבלי לקבוע כיצד ייעודם ייכלל בתוכניות עתידיות (כגון תוכנית איחוד וחלוקה) עלול לפגוע בזכויותיהם הן בהווה והן בעתיד, שכן הם ייכנסו בשערי התוכנית העתידית בייעוד ציבורי המתעלם מייעודם ערב התוכנית הכוללנית. הוועדה המחוזית הבהירה, כי סימון השטחים הוא רעיוני, וכי מיקומם המדויק, גודלם ופריסתם של שטחי הציבור ייבחנו בעת הכנת התוכנית המפורטת. יתרה מכך: צוין, כי לא ניתן לקבוע במסגרת תוכנית המתאר את השימוש המדויק שיחול בכל מגרש ובאיזה מצב תכנוני ייכנס לאיחוד וחלוקה.

בעקבות זאת נוהלו הליכים משפטיים, מכוחם הוספה לתוכנית המתאר הוראה, על פיה בעת הכנת תוכניות למתחמים, תהיה למעשה התעלמות מהייעוד על-פי התוכנית הכוללנית, בעת קביעת הזכויות שיקבלו הבעלים.

מקביעה זו עולות שאלות המעידות על ההתלבטות והבעייתיות בתוכנית מעין זו: מהי הנפקות של הגדרת הייעודים בתוכנית הכוללנית? מדוע התוכנית הכוללנית קובעת ייעוד ובתוכנית איחוד וחלוקה לעיתים מתעלמים מייעוד זה? אם סימון הייעוד הוא רעיוני, כפי שנקבע בהוד השרון, מדוע הדבר לא מוסדר בחוק?

"תוכנית כוללנית" היא תוכנית שמכוחה ועדה מקומית עצמאית יכולה לקבל סמכויות תכנון נרחבות מאלו שבידי ועדה מקומית רגילה, ולקדם תוכניות מתאר מקומיות ומפורטות ללא אישור הוועדה המחוזית. מטרתה של תוכנית כוללנית היא להתוות מדיניות וכיווני פיתוח לעשרות שנים הבאות. בתוכנית כזו קיימת לעיתים אי-ודאות לגבי היקף זכויות הבנייה הניתנות לניצול בכל מגרש, ולרוב היא קובעת קו תכנוני והנחיות כלליות להכנת תוכניות מפורטות, המצויות במדרג הנורמטיבי הנמוך יותר. מידת הרזולוציה בתוכניות מתאר כוללניות שונה בין עיר לעיר.

סעיף 62א(ג') לחוק התכנון והבנייה קובע: "אישרה הוועדה המחוזית תוכנית מתאר מקומית ומתקיים בה המפורט להלן (בחוק זה - תוכנית כוללנית)... התוכנית שאישרה הוועדה המחוזית כוללת, לפחות, את כל העניינים כמפורט להלן: (א) ייעודי הקרקע בתחומה ושימושי הקרקע המותרים בכל אחד מהייעודים; (ב) קביעת שטחי קרקע המיועדים לשטחים פתוחים ולצורכי ציבור, או קביעת הנחיות בדבר שטחים שיש לייעד לצרכים אלה, ביחס לייעודי הקרקע השונים שנקבעו בה; (ג) קביעת השטח הכולל המותר לבנייה בכל ייעוד או בכלל הייעודים, גם בלא קביעת זכויות בנייה בכל מגרש או במגרש כלשהו; (ד) הנחיות בדבר שטחי קרקע שיש ליעד לתחבורה, לחניה, לביוב ולתשתיות, ביחס לייעודי הקרקע השונים שנקבעו בה, לרבות התוויית הדרכים העיקריות בתחומה; (ה) הנחיות לעניין גובה הבניינים".

במסגרת הסדרת התכנון, ועל-מנת ליישם את התוכנית הכוללנית, מקדמת הרשות תוכניות לאיחוד וחלוקה לתוכניות שסומנו בתוכנית הכוללנית. תוכנית מעין זו לא פעם מאחדת מגרשים לחטיבת קרקע אחת גדולה, כדי לאפשר פיתוח של השטח באופן מיטבי, למען הבעלים כמו גם לטובת הציבור.

חוק התכנון והבנייה, תקנות איחוד וחלוקה ותקן 15 של מועצת שמאי המקרקעין קובעים, שמגרש שיוקצה יהיה קרוב ככל האפשר למקום בו הייתה חלקתו של מקבל ההקצאה; הקטנת שותפות בקרקע; ריכוז זכויות של בעל זכות אחד; שמירה על יחסית ההקצאה ועוד. אולם, נקודה חשובה שלא הוזכרה היא היררכית התוכניות, וההשלכות שלהן כאשר תגיע אותה תוכנית לאיחוד וחלוקה. במצב עמום שכזה לא ניתן לדעת כיצד להתייחס לייעודים שהתוכנית הכוללנית מגדירה, שאז כל רשות קובעת לעצמה את התייחסותה לייעודים שנקבעו בתוכנית הכוללנית.

ניקח לדוגמה את תוכנית המתאר של תל אביב, תא/5000, שקבעה באשר לאזורי ייעודי הקרקע: "בתוכנית עתידית שתסמן ייעוד קרקע שאינו זהה לייעוד שנקבע בתוכנית זו, תתווסף בדברי ההסבר הערה לגבי התאמתה לתוכנית המתאר".

מצב זה לא רצוי ויוצר חוסר וודאות, שכן, בעל קרקע יתקשה לכלכל את צעדיו. כך למשל, במקרה בו לא תיקבע הוראה מפורשת בתוכנית מתאר כוללנית, ובעתיד - במסגרת תוכנית לאיחוד וחלוקה בקרקע - יתייחסו אל הקרקע בייעוד ציבורי ולכן היא לא תקבל זכויות. המשמעות היא שתוכנית המתאר הכוללנית ששינתה את ייעוד הקרקע לציבורי תיחשב כתוכנית פוגעת, והרי תביעת ירידת ערך ניתן להגיש בתוך שלוש שנים; וכך ייתכן שמי שנפגע יפספס את המועד משום שלא נדרש לכך מלכתחילה.

נניח שעסקינן בבעל הקרקע זהיר שיגיש תביעה בתוך שלוש שנים ממועד אישור תוכנית המתאר, אבל אז תבוא התוכנית העתידית ותכליל את מקרקעיו על-פי הייעוד שקדם לייעוד הציבורי. במקרה כזה, לא רק שלא מדובר בתוכנית פוגעת, אלא אולי אף בתוכנית משביחה, וכך תביעת ירידת הערך הייתה לשווא

תתהיות רבות עולות. אם התוכנית הכוללנית מגדירה ייעודים ולבסוף בתוכנית שלאחריה הם לא נלקחים בחשבון, מה המשמעות שלהם? האם התוכנית הכוללנית מצהירה כוונות בלבד? האם יש ודאות שאכן הקרקע תיכנס כלל לתוכנית איחוד וחלוקה? סביר שהתשובה שלילית, ובמקרה כזה ברור הוא שלייעוד הקרקע יש משמעות חשובה.

לשאלות אלו לא מצאנו תשובות, וחשוב שהמחוקק יסדיר סוגיה מורכבת זו ויקבע הוראות ברורות, כך שלא ייווצרו אי-הבנות באופן שיגרור הן את בעלי הקרקע והן את הרשות להליכים רבים והוצאות מיותרות.


הכותבים הם ממשרד צבי שוב, העוסק בתחום הנדל"ן.
תאריך:  14/08/2019   |   עודכן:  14/08/2019
עו"ד צבי שוב, עו"ד ספיר זילבר
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
הבטחות של פוליטיקאים, גם כאלה שטוענים בעקביות כי "מילה שלי זו מילה", אינן יותר מאשר מס שפתיים. על-מנת לדעת למי להצביע יש להביט על העשייה ולא על הבטחות ודיבורים. בכך אינו שונה יו"ר ישראל ביתנו ח"כ אביגדור ליברמן, שמהתל בציבור בניסיון לקושש את הקול החילוני.
13/08/2019  |  עידן יוסף  |   מאמרים
פיגוע הטרור שבו נרצח חייל צה"ל דביר שורק ז"ל תפס בהפתעה את גורמי הביטחון של ישראל, רק בשבועיים האחרונים לכד השב"כ חוליה של חמאס שהקימה בדרום הגדה תשתית טרור שהקימה מעבדת חבלה והכינה מטענים לקראת פיגועים בירושלים ובמקומות נוספים.
10/08/2019  |  יוני בן-מנחם  |   מאמרים
ניגוד העניינים זועק לשמיים. כל פקיד אחר, או נבחר ציבור, שהיה נוהג כך היה מואשם במרמה והפרת אמונים - ובצדק. יתר על כן, יש בזה משום הונאה של הציבור.
09/08/2019  |  חיים משגב  |   מאמרים
ימין - מה הוא? מה מייחד אותו מן השמאל? היכן בדיוק עובר קו ההפרדה הפוליטי הזה, החוצה את העם זה למעלה מ-50 שנים? על השאלה הזאת חיפשנו תשובה ב-"עשרת העקרונות של הימין המאוחד " ("מסמך הנאמנות של שקד"), שהמפלגה הזאת החתימה עליהם את חברי רשימתה לכנסת. את התשובה מצאנו בסעיף 2. למסמך, האומר: "אנו הרשימה היחידה שמתנגדת להקמת מדינה פלשתינית ולנסיגה כלשהי משטחי ארץ ישראל נפעל לפתח את ההתיישבות בכל רחבי הארץ".
09/08/2019  |  אליקים העצני  |   מאמרים
שבת שלפני תשעה באב זה זמן טוב להתבונן בנושא אהבת חינם שהיא התיקון לשנאת חינם שגרמה לחורבן. הימים האלה הם ימי מערכת בחירות לוהטת, דומה שיותר מהרגיל, והיא מתבטאת בהפצת מסרים הפוכים מאלה הנדרשים בתקופה זו ובכלל, אז על איזו אהבת חינם אנחנו מדברים? פרשת השבוע פותחת את ספר דברים, משנה תורה, שהמיוחד בו הוא ש"משה מפי עצמו אמרו". בשונה מארבעת החומשים שקדמו לו שבהם העביר את דברי ה' כפי שהם, בלי קשר למידת השגתו אותם, כאן "שכינה מדברת מגרונו" את מה שהוא עצמו גם הבין והשיג. וזה חשוב מאוד עבורנו כי בכך הוא העניק לנו את היכולת ללמוד ולהבין בתורה באמת, כל אחד כפי יכולתו.
09/08/2019  |  נסים ישעיהו  |   מאמרים
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
טובה ספרא
טובה ספרא
תקופה מסוכנת עם פוטנציאל לעימותים, פעולות טרור ופתיחת חזית חדשה במלחמה. ייתכן אובדן חיים, בעיקר בפעולות הומניטריות. המערכה נמשכת והסכנה מתגברת. הרבה מילים חשובות לזמנים הקרובים שעי...
דן מרגלית
דן מרגלית
היועצת המשפטית קרעה הלילה את מסכת הצביעות והרמייה והשטיקים והטריקים של בנימין נתניהו ושריו ובעיקר החרדים שבהם    בהרב-מיארי אמרה למאיר פרוש ולמגעילים שעימו כי צריך להגן על האומה ולה...
צבי גיל
צבי גיל
האירוע היה משהו ומישהו, נכון יותר מי שהם, שאני מלווה במשך עשרות שנים    היו שם כל המי ומי מבין מקימיי הטלוויזיה הישראלית ומעצביה בשעתה היפה
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il