נדחה ערעור ש.א.נ.ל לפיצוי על קרקע חקלאית

שופטי בית המשפט העליון אליקים רובינשטיין, ניל הנדל ויצחק עמית דחו (יום ב', 12.3.12) את ערעורה של חברת ש.א.נ.ל ייזום ופיתוח נגד מינהל מקרקעי ישראל וחייבו אותה ב-25,000 שקל הוצאות משפט של המשיבה.

את ש.א.נ.ל ייצגו עוה"ד איל רוזובסקי ואמירה אמרה. את מנהל מקרקעי ישראל ייצגה עו"ד דינה דומיניץ.

בפסק הדין, שכתב השופט עמית ואליו הצטרפו שאר חברי ההרכב, נדונה השאלה האם זכאי רוכש מקרקעין בהליכי מימוש משכון בהוצאה לפועל ליהנות מפיצוי לפי החלטה 727 (הפשרת קרקע לצורך בנייה רוויה למגורים) של מועצת מינהל מקרקעי ישראל.

הערעור הוגש לאחר שבית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לפני כשנה וחצי את תביעתם של חברת ש.א.נ.ל, ראש עיריית בת-ים שלומי לחיאני, שופט בית המשפט העליון יורם דנציגר ועו"ד דורי קלגסבלד בפרשה, הנוגעת לעסקת קרקע חקלאית בה היו שותפים. דנציגר וקלגסבלד, שתבעו במקור עשרות מיליוני שקלים, הופיעו בהליך הערעור כמשיבים פורמליים.

בעסקה רכש לחיאני מכונס נכסים 21 דונם חקלאיים במערב נתניה, שהייתה אדמה מוזנחת, בכ-750 אלף דולר. העסקה בוצעה בסוף 1995, כשיזמים פעלו לרכוש במהירות קרקעות חקלאיות, לאור השחיקה שחלה אז באחוזי הפיצוי בהפשרת קרקע חקלאית לפי החלטה 727 והספקולציות על החלטות הפשרה אפשריות.

בשלב הראשון של העסקה והמגעים מול מינהל מקרקעי ישראל, פעל לחיאני במסגרת חברת ש.א.נ.ל, השייכת לקבוצת משקיעים המקורבים אליו. פסק הדין העלה כי לחיאני התחמק במשך השנים מלהעביר את הקרקע על שם הקונים ונמנע מחתימה על תצהיר מלא. רק מאוחר יותר, כאשר המגעים בין לחיאני והמינהל הסתיימו בלא הסכמה והוגשה תובענה נגד המינהל, נמסר כי במסגרת העסקה, מלבד חברת ש.א.נ.ל, לחיאני פעל ברכישת הקרקע גם כנאמן עבור דנציגר וקלגסבלד, שהצטרפו כמבקשים לתובענה. בתובענה דרשו ש.א.נ.ל, דנציגר וקלגסבלד להכיר בזכותם לקבל פיצוי מוגדל עבור הפשרת הקרקע החקלאית, לפי החלטת מינהל 727.

בפסק-הדין נקבע כי החלטה 727 התקבלה לפני כריתת הסכם המכר בין כונס הנכסים לבין לחיאני, כך שלחיאני ידע כי רכש את הזכויות במקרקעין לאחר התאריך הקובע וידע כי לא יהיה זכאי לפיצוי לפי החלטה 727. כך הובהר ללחיאני גם בתכתובת שנעשתה בסמוך לאחר ביצוע העסקה. עוד נקבע, כי הזכות לפיצוי מכוח החלטה 727 היא פרסונלית, במובן זה שרק מי שהיה הבעלים של הזכויות בקרקע בתאריך הקובע זכאי לה. בנוסף, נקבע כי אין להבחין בין מצב בו רוכשי הזכויות רוכשים את הזכויות ברכישה ישירה, למצב של רכישה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. בשני המקרים, מי שרכש לאחר התאריך הקובע אינו זכאי לפיצוי לפי החלטה 727.

הגבלת החלטה 727 לא הייתה קיימת במועד יצירת המשכון

הטענה המרכזית של ש.א.נ.ל היא כי בית משפט המחוזי התעלם מדיני המשכון. לשיטתה, היא נכנסה בנעליה של בעלת זכויות החכירה המקוריות. עוד נטען, כי הגבלה נוסח הוראת "המועד הקובע" בהחלטה 727 לא הייתה קיימת במועד יצירת המשכון, לכן אין להחילה במועד מימוש המשכון כדי שלא לפגוע בזכויות בעל המשכון בעת יצירת המשכון. לשיטת המערערת, נובע מכאן כי הזכויות ששועבדו לטובת הבנק כללו את הזכות לפיצוי בגין ביטול החכירה, ומאחר שבעת יצירת המשכון לא הייתה קיימת המגבלה הקבועה בהוראת "המועד הקובע" בהחלטה 727, זכאית המערערת, כרוכשת המקרקעין, כי יראו אותה כמי שרכשה גם את הזכות לפיצוי.

בפסק-דינו, כותב השופט עמית כי הקונספציה שבבסיס התזה של ש.א.נ.ל מוטעית. לדבריו, אין לזהות קונה בהליכי מימוש משכון לבעל המשכון. "המדובר בשתי זכויות קנייניות שונות, הקונה זכאי לבעלות ובעל המשכון זכאי למשכון, ושתי הזכויות אינן זהות", כותב עמית.

עוד כותב עמית, כי לטענת המערערת, לרוכש בהליכי מימוש משכון יש כל הזכויות שיש לממשכן, אך גם ברכישה במהלך הדברים הרגיל, מעביר המוכר את מלוא זכויותיו בנכס לקונה. "במקרה דנן, כפי שקונה 'רגיל' לא היה זכאי לקבל פיצוי לפי החלטה 727 אם רכש את הזכויות במקרקעין לאחר המועד הקובע, כך גם המערערת, כרוכשת לפי סעיף 34א, אינה זכאית לכך", כתב עמית.

"הזכות לפיצוי על-פי החלטה 727 אינה זכות קניינית. הזכות ניתנה למספר גורמים: 'חוכר בתנאי נחלה'; 'חברה לעיבוד חקלאי'; 'מעבד עונתי'; ו-'חקלאי פרטי', שהיא החלופה הרלוונטית לעניינו. 'חקלאי פרטי' מוגדר בהחלטה 727 כ'חוכר שאינו חוכר בתנאי נחלה שהוחכרה לו קרקע חקלאית בחוזה שתקופת החכירה שבו אינה פחותה מ-21 שנים, למטרת שימוש חקלאי'. מכאן טענת המינהל כי המדובר בזכות אישית שהייתה נתונה לקרבינסקי, כי הזכות לא ניתנת להעברה לאחרים, ואפילו הבנק בעל המשכון לא היה זכאי לפיצוי על-פי החלטה 727 באשר אינו נכנס בהגדרת 'חקלאי פרטי' לו מיועדת ההחלטה", מסכם עמית.