|   15:07:40
דלג
  ענבל בר-און  
מועדון VIP
להצטרפות הקלק כאן
בימה חופשית ב-News1
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
כתבות מקודמות
קבוצת ירדן
מה חשוב לדעת על שיעורים פרטיים בישראל
כתיבת המומחים
ניכיון שיקים - יתרונות וחסרונות

שיתוף במקרקעין

מכוח דיני השיתוף במקרקעין כל שותף רשאי לעשות שימוש סביר בנכס על דעת עצמו לניהול הנכס נדרשת הסכמת רוב השותפים
27/08/2009  |   ענבל בר-און   |   מושגים   |   קרקע   |   תגובות
מהו שימוש סביר במקרקעין? [פלאש 90]

בתים משותפים
ענבל בר-און
בית משותף הינו יצור כלאיים בין בעלות המאפשרת שרירות לבין שיתוף המאפשר התחשבות * חוק המקרקעין מחייב לרוב הסכמת כל הדיירים לשינויים ברכוש המשותף אך גם מאפשר בנסיבות מסוימות התגברות על סחטנוו של 'דייר סרבן'
לרשימה המלאה

בעלת משותפת במקרקעין מוסדרת בסעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, ולפיו: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם".

שותפות במקרקעין יכולה להווצר בכל מיני נסיבות, ביניהן ירושה, שיתוף בין בני זוג או אף מכוח סעיף 21 לחוק התכנון והבניה אשר דן באיחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין.

יש לציין כי דיני השיתוף במקרקעין שבפרק ה לחוק המקרקעין, אינם חלים על בתים משותפים, אשר עליהם חלים דיני הבתים המשותפים שבפרק ו לחוק המקרקעין.

סעיף 29 לחוק המקרקעין מאפשר לשותפים ליצור הסכם שיתוף הנוגע לשיתוף במקרקעין, אך בהיעדר הסכם שיתוף ביניהם יחולו על המקרקעין המשותפים סעיפים 30 - 36 לחוק המקרקעין.

עם רישום ההסכם הוא מחייב כל אדם אחר. כך נפסק בע"א 269/74 מנחם בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1), 243:

"רישומו של הסכם-שיתוף מבטיח שכל אדם יידע, או יועמד בחזקת יודע, כיצד מתנהלים המקרקעין המשותפים הנדונים בו, וכיצד נחלקו השותפים בינם לבין עצמם בזכויותיהם ובחובותיהם בכל הנוגע למקרקעיהם המשותפים. יכולים השותפים להסכים בינם לבין עצמם כל אשר הוא לרצונם. אך פשיטא שאין בהסכמתם וברצונם כדי לחייב גופים ורשויות הפועלים על-פי דין....ולא זו בלבד אלא אם הסכם-השיתוף אין בו כדי לשלול זכויות קניניות מאת בעלי ההסכם עצמם, על אחת כמה וכמה אין בו כדי לשלול זכויות כלשהן מאת מי שלא היה צד לו כלל ועיקר".

הסכמת רוב בשותפות במקרקעין
לא לקפח את המיעוט [AP]

מכוח סעיף 30 לחוק המקרקעין ניתן לעשות שימוש רגיל בנכס המשותף בהסכמת רוב השותפים. ברם, הסעיף מסויג: מכוח סעיף קטן (ב) שותף הרואה עצמו מקופח מקביעה לפי סעיף-קטן (א) רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל בנסיבות הענין". מכוח סעיף קטן (ג) "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים".

סוג הרוב הנדרש הוא רוב של מעל ל 50% של בעלי הקרקעות (קרי אם לאחד מבעלי הקרקעות כ – 51% מן הקרקע הוא מהווה את רוב בעלי הקרקעות.

הפסיקה קבעה כי אסור שהחלטת הרוב תקפח את המיעוט וכן, כי יש לאפשר למיעוט לשכנע את הרוב ב'צדקתו'. הסכמת רוב בטרם נשמע המיעוט לא תיחשב בהסכמת רוב (ע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1) 49, ע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, בע 740).

אך מאידך נפסק בע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, בע 740 כי אל למיעוט להטיל וטו על שימוש סביר בנכס (השכרתו) שכן תכלית החוק הינה לאפשר הפקת פירות מן הנכס ולא קפאון עסקי. בע"א 663/87 נתן נ' גריינר,פ"ד מה (1) 104 נפסק כי סגירת בית המרקחת אשר היה בבעלות השותפים, על-ידי הרוב, וזאת בכדי שבעלי הרוב, אשר יזמו את הסגירה יוכלו לתפעל בתי מרקחת אחרים בלא להיחשף לתחרות מצד בית המרקחת המשותף, מהווה שימוש שאינו סביר בנכס, אשר מקפח את המיעוט, או במילות פסק הדין: "אך אין הרוב חפשי לקבוע כי גם לך לא תהיה וגם לנו לא תהיה הנאה מהנכס".

אך עם זאת, כפי שנפסק בעניין זול בו "קו הגבול המבחין בין שימוש וניהול שהם רגילים לבין שימוש וניהול שאינם רגילים הוא דק, וקיים תחום נרחב של חוסר ודאיות אשר בדיני המקרקעין אין הוא לרוב רצוי".

מה יכול כל שותף במקרקעין לעשות על דעת עצמו?
שניים אוחזין בדירה...

מכוח סעיף 31 לחוק המקרקעין כל שותף יכול לעשות שימוש סביר במקרקעין על דעת עצמו (כל עוד אינו מונע שימוש דומה מאחרים), וכן כל שותף רשאי "לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם".

בע"א 458/82 וילנר נ' גולני, פ"ד מב(1) 49 קבעה השופטת נתניהו כי אם משפחה א' מתגוררת בדירה שבבעלות שתי משפחות, היא מונעת בכך ממשפחה ב' להתגורר בדירה ועל כן השימוש לצורכי מגורים בנכס אינו סביר: השופטת סברה כי התנאים שבסעיף 31(ב) לחוק המקרקעין ולפיו "על השימוש להיות סביר ולא למנוע שימוש דומה משותפים אחרים" הינם מצטברים, וזאת לעומת השופטת פורת אשר סברה כי התנאים חלופיים ועל כן משפחה א' יכולה להתגורר בנכס כל עוד היא משלמת למשפחה ב' את מחצית דמי השכירות:

"לסיכום, דעתי היא כי בהעדר בקשה לחזקה משותפת וכאשר השותפים האחרים אינם מעוניינים למעשה לעשות שמוש בנכס, אין לצוות על סלוק ידו של השותף המשתמש רק משום שתכונותיו של הנכס ותכונות השותפים מובילות, אולי, למסקנה לכאורה שהשמוש המשותף אינו אפשרי".

התשובה לשאלה 'מהו שימוש סביר' בנכס משתנה בהתאם לנסיבות המקרה: הגם שב ע"א 304/72 מנחם ביאלר נ' משה ביאלר, פ"ד כז(1), 533 נפסק כי מקום בו להורים שותפות בדירת מגורים, האם אינה רשאית להרשות לבנה הבגיר להתגורר בדירה חרף התנגדות האב, אולם בע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4) 737, בע 740 נפסק כי השכרת החנות לצדדים שלישיים מהווה שימוש סביר בנכס אשר כל שותף יכול לעשות על דעת עצמו.

העברת חלק במקרקעין המשותפים לצד ג'
ניתן למכור לאחר...

מכוח סעיף 34(א) לחוק המקרקעין "כל שותף רשאי להעביר חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים". מכוח סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין "תניה בהסכם שיתוף השוללת או מגבילה זכות כאמור בסעיף קטן (א) אין כוחה יפה לתקופה העולה על חמש שנים".

'עסקה במקרקעין', כמשמעותה בסעיף 34(א) לחוק המקרקעין יכולה להיות גם משכון הנכס, וזאת מכוח סעיף 11(א)(2) לחוק המשכון הדן במשכון חלק מנכס מקרקעין: במקרה כזה "אין הבעלים המשותפים רשאים לחלק את הנכס אלא בהסכמת הנושה או ברשות בית המשפט". כמו-כן, מקום בו הנושה מבקש לממש את הנכס הוא רשאי לתבוע את פירוק השיתוף.

כיצד יגנו השותפים בקרקע על עצמם מפני כניסת שותף לא רצוי לשותפות במקרקעין? סעיף 99 לחוק המקרקעין מאפשר לכל שותף לרשום לעצמו זכות קדימה במקרקעין, אשר תאפשר לו, במידה ושותף אחר מוכר את חלקו, להיות הראשון שמציע לרכוש את החלק.

שותף במקרקעין רשאי להמחות את זכותו לאחר וזאת מכוח סעיף 1(ב) לחוק המחאת חיובים אשר מאפשר להמחות גם חלק מזכות, לרבות זכות במקרקעין. אולם המחאת זכות בשותפות מחייבת שותף ליידע את שותפיו, וזאת מכוח ס' 9(ד) לחוק המטלטלין ולפיו "הקנה אחד השותפים לאדם אחר זכות בחלקו במיטלטלין המשותפים, עליו להודיע על כך לשאר השותפים, ואם נעשה הסכם שיתוף, עליו להודיע לאדם האחר על קיום ההסכם ותנאיו" (זכות נחשבת למטלטל, וחלים עליה הוראות חוק המטלטלין).

שיתוף במקרקעין בין בני זוג
הדירה משותפת לבני הזוג [AP]

הלכת הרכוש המשותף הקנתה לכל אחד מבני הזוג חלק שווה ברכוש בכל רגע נתון במהלך נישואיהם.

הלכה זו הולדתה בקונסטרוקציה שיפוטית: בית המשפט ייחס לכל אחד מבני הזוג הסכמה מכללא לחלוק את רכושו עם בן זוגו, אולם עם חקיקת חוק יחסי ממון, בשנת 1974, נפסק כי השיתוף ברכוש מתחיל עם פירוק הנישואין. בבן צבי נ' סיטין נפסק לאור זאת כי מקום בו מעקל מטיל עיקול על דירה, עליו לוודא שאין לבן/בת הזוג חלק יחסי בבעלות על אותה דירה.

תאריך:  27/08/2009   |   עודכן:  27/08/2009
ענבל בר-און
מועדון VIP להצטרפות הקלק כאן
פורומים News1  /  תגובות
כללי חדשות רשימות נושאים אישים פירמות מוסדות
אקטואליה מדיני/פוליטי בריאות כלכלה משפט סדום ועמורה עיתונות
שיתוף במקרקעין
תגובות  [ 2 ] מוצגות   [ 2 ]  לכל התגובות        תפוס כינוי יחודי            
כותרת התגובה שם הכותב שעה    תאריך
1
אורית49
30/08/09 22:09
2
הפרקליטה טלי
6/09/09 13:04
פורום: קרקע כתוב הודעה
תגובות בפייסבוק
ברחבי הרשת / פרסומת
רשימות קודמות
כאשר אדם רוכש נכס מקרקעין, עליו לוודא כי הנכס אכן רשום במרשם המקרקעין על-שם מי שטוען לבעלות על הנכס, אחרת, אם הנכס שייך לאחר, ניתן יהא לבטל את העסקה.
18/08/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
כאשר אדם מתחייב לעשות עסקה עם פלוני, ולאחר מכן מתחייב לעשות עסקה עם אלמוני, הרי לנו עסקות נוגדות.
17/08/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
  • תמחור על-פי הקלקה - PPC, CPC ,Pay Per Click - בשיטה זו המפרסם משלם רק אם מקליקים על מודעתו, מקובל בפרסום במנועי חיפוש.
13/08/2009  |  אורלי תומר  |   מושגים
חופש העיסוק הינו זכות יסוד אשר עוגנה בחוק יסוד: חופש העיסוק בשנת 1992 וזכתה, עקב כך, למעמד חוקתי. עם זאת, כבר מימי קום המדינה זכתה זכות זו למעמד בפסיקה. כך לדוגמה, בבג"צ 1/49 בז'רנו נ' שר המשטרה, פ"ד ב (1) 80 נפסק כי "כל עוד החוק לא אסר על אנשים לעסוק במלאכה או במשלח יד, אסור לפקיד הרשות השלטונית לאסור זאת עליהם, וזאת גם אם נטען כי עבודתם מושחתת", שכן "אין מקפחים פרנסתו של אדם על יסוד שמועות פורחות". עוד נפסק כי עצם השחיתות עצמה לא מהווה עילה לאיסור על פרנסתם", וכי "הזכות של אדם לחפש לו פרנסה ומלאכה זכות טבעית הינה". בבג"צ 144/50 שייב נ' שר הביטחון, פ"ד ה 399 נפסק כי מכוח עיקרון חוקיות המנהל לשר הביטחון אין סמכות לאסור העסקת מורה, אלא אם החוק מקנה לו סמכות לעשות כן. במשתמע דובר גם עם חופש העיסוק.
05/08/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
חוק מימון מפלגות, התשל"ג - 1973 בנוסחו המקורי, קבע, שכל "סיעה" המיוצגת בכנסת זכאית, בתנאים מסוימים, לקבל מימון להוצאות הבחירות בתקופת הבחירות ולמימון הוצאותיה השוטפות.
25/07/2009  |  ענבל בר-און  |   מושגים
מילים יפות אבל חסרות אפשרות מימוש  /  שלמה בן אליהו
הדור הבדואי הצעיר מתחנך להתעלמות מדרישות המדינה  /  גלעד אלטמן ; עדי ארבל
מוכרים את המדינה  /  ח"כ שלי יחימוביץ'
בלוגרים
דעות  |  כתבות  |  תחקירים  |  לרשימת הכותבים
דן מרגלית
דן מרגלית
ביבי הוא הסוכן המדיני היעיל ביותר של אירן אף שאינו עושה זאת במודע ובמתכוון חלילה    הוא הסוכן הפוליטי של טראמפ נגד המפלגה הדמוקרטית במודע
רבקה שפק-ליסק
רבקה שפק-ליסק
יש מחלוקת בקרב החוקרים בנוגע לגודל האוכלוסייה במאה ה-19 ולגבי המספר המדויק של כל קבוצה דתית, אבל, הריבוי הטבעי המוסלמי היה אטי בהשוואה לגידול האוכלוסייה היהודית והנוצרית
יוסף אורן
יוסף אורן
מתחילה התכוונה המחברת לכתוב רומן רב-דורי על משפחה המתמודדת עם משבר האקלים הפוקד את כדור-הארץ בעיירה צפונית אחת, ורק משום שלא הצליחה לממש את התוכנית המקורית, החליטה להעלים את כישלונ...
הפינוי הגדול בתולדות המדינה [צילום: דוד כהן, פלאש 90]
אריאל היימן, אלון ברקמן
פינוי מאות אלפי תושבים מגבולות הדרום והצפון מאפשר להפיק מספר לקחים למקרה הבא - בין אם הסיבה תהיה ביטחונית ובין אם היא תהיה בשל אסון טבע
[צילום: יח"צ, הרבלייף]
סוזן בוורמן
חמישה צירופי מזון מומלצים לתזונה נכונה    הוספת מעט שומן בריא מאבוקדו או שמן זית לסלט תעזור לכם לספוג את הקרוטנואידים שמצויים בחסה רומית, גזר ועגבנייה
לרשימות נוספות  |  לבימה חופשית  |  לרשימת הכותבים
הרשמה לניוזלטר
הרשמה ל-SMS
ברחבי הרשת / פרסומת
ברחבי הרשת / פרסומת
News1 מחלקה ראשונה :  ניוז1  |   |  עריסת תינוק ניידת  |  קוצץ ירקות מאסטר סלייסר  |  NEWS1  |  חדשות  |  אקטואליה  |  תחקירים  |  משפט  |  כלכלה  |  בריאות  |  פנאי  |  ספורט  |  הייטק  |  תיירות  |  אנשים  |  נדל"ן  |  ביטוח  |  פרסום  |  רכב  |  דת  |  מסורת  |  תרבות  |  צרכנות  |  אוכל  |  אינטרנט  |  מחשבים  |  חינוך  |  מגזין  |  הודעות לעיתונות  |  חדשות ברשת  |  בלוגרים ברשת  |  הודעות ברשת  |  מועדון +  |  אישים  |  פירמות  |  מגשרים  |  מוסדות  |  אתרים  |  עורכי דין  |  רואי חשבון  |  כסף  |  יועצים  |  אדריכלים  |  שמאים  |  רופאים  |  שופטים  |  זירת המומחים  | 
מו"ל ועורך: יואב יצחק © כל הזכויות שמורות     |    שיווק ופרסום ב News1     |     RSS
כתובת: רח' חיים זכאי 3 פתח תקוה 4977682 טל: 03-9345666 פקס מערכת: 03-9345660 דואל: New@News1.co.il