"רשות מקומית המבססת את התנהלותה על הנחה של ציות לחובה חוקית זו, אינה פועלת באופן סביר למיצוי זכויותיה... על-מנת להיבנות מכלל הגילוי המאוחר, על רשות מקומית להראות כי פעלה באופן סביר לזיהוי בניה בלתי חוקית, ולא רק מטעמי גביית מס אמת בגדרי הארנונה אלא מטעמים טובים נוספים, כולל שאלות בטיחות, ואין היא יכולה להסתמך ככלל רק על חובת הדיווח". כך אומר (יום ג', 31.1.12) שופט בית המשפט העליון,
אליקים רובינשטיין.
עיריית רעננה דרשה מיגאל שמיע לשלם ארנונה בגין 339 מ"ר שהוסיף בצורה בלתי חוקית לביתו בן 110 המ"ר. הדרישה הוגשה בשנת 2009, והעירייה טענה שצילום אוויר שברשותה מעלה שתוספת הבנייה נעשתה לכל המאוחר בשנת 1997. שמיע טען שהעירייה אינה רשאית לתבוע ממנו ארנונה למשך יותר משבע שנים, עמדתו התקבלה בידי בית המשפט המחוזי בתל אביב ובית המשפט העליון דחה את ערעור העירייה.
חוטא יוצא נשכר רובינשטיין אומר, כי "תוצאה זו לפיה עבריין בניה אשר משך שנים שילם ארנונה על שטח קטן מהרבה מה שהחזיק בו בפועל, אינה מסבה קורת רוח לבית המשפט, ואדרבה - חוטא יוצא נשכר. ואולם, בנסיבות חוששני כי אין מנוס מתוצאה זו, למעט הקהיה מסוימת של חודה". לדבריו, עיריית רעננה אינה יכולה לטעון לגילוי מאוחר של הנסיבות שהביאו אותה לדרוש את הארנונה לאחר תום תקופת ההתיישנות, שכן היא עצמה הסתמכה על צילום אוויר שנעשה כאמור בשנת 1997, וניתן לשאול מדוע לא עשתה בו שימוש במשך 12 שנים.
בהקשר זה אומר רובינשטיין, כי "במציאות הישראלית דומה שצריכה היא [הרשות המקומית] להניח כי יש בשטחה גם בניה שאינה חוקית, וגם נישומים אשר אינם מסבים את תשומת ליבה לדרישות תשלום הנשלחות להם, שאין הן משקפות את חבותם המלאה", ולפיכך היא חייבת לבצע פעולות מעשיות לאיתור נכסים כאלו ולגביית ארנונה בגינם.
להאריך את תקופת ההתיישנות רובינשטיין מוסיף: "אמנם סבורני, כי בהינתן היקף הנכסים הגדול שעל רשות מקומית - ולמצער רשויות מקומיות רבות - לפקח עליהם, ובהתחשב בחובת הדיווח ובאי החוקיות של עבירות הבניה, ניתן להאריך את תקופת ההתיישנות במידה מסוימת, אשר תביא לידי ביטוי תקופה סבירה לצורך גילוי עבירות בנייה (ויתכן שבמסגרתה יינתן משקל גם לנקיטת פעולות להסתרתן). תוצאה מסוג זה, המעוגנת בכלל הגילוי המאוחר, משתלבת היטב בשורה של שיקולי מדיניות - הן מתחום גביית מס אמת וחלוקה שווה של הנטל, והן מתחום המאבק בנגע הבנייה הבלתי חוקית". ואולם, יש צורך בפסיקה עתידית שתקבע בדיוק מתי וכיצד תוארך תקופת ההתיישנות.
עוד מעיר רובינשטיין, כי "בסופו של יום, גם התנהלות עבריינית של נישום אינה מתירה לרשות גישה חופשית לכיסו, ולא למותר להזכיר כי הסדרי התיישנות קבועים גם בדין הפלילי, וגם ביחס לעבריינים מורשעים... במקרים רבים טענת התיישנות מועלית מפי מי שאין בידם זכות מהותית לתמיכה בעמדתם, ועם כל חוסר האמפטיה הבסיסי מצד בית המשפט למעין אלה, המובנה בעצם היותו של בית המשפט מוסד חוק, אין בעובדה זו כדי לשלול מהם את האפשרות להעלותה".
את עיריית רעננה ייצגה עו"ד עו"ד לימור דניאלי-שוסטר, ואת שמיע - ד"ר הנריק רוסטוביץ. בית המשפט נמנע מלפסוק הוצאות לטובתו של שמיע, וכלשונו של רובינשטיין: "מסיבות מובנות עד מאוד".
