המשכנתאות במחיר למשתכן - לפי שווי השוק

הבנקים למשכנתאות יכולים, החל מהיום (א', 1.5.16) לתת לרוכשי דירות במסגרת "מחיר למשתכן" הלוואה של עד 75% משוויה הריאלי של הדירה, ולא מהמחיר שישלמו בעדה בפועל. כך הודיע בנק ישראל לבנקים. הבנק ומשרד האוצר החליטו כבר לפני שלושה חודשים להוציא הנחיה זו, כדי לאפשר לקוני הדירות במחיר למשתכן לקבל הלוואה בנקאית שתממן חלק הארי ממחיר הדירה.

ההלוואות יינתנו לדירות ששווין עד 1.8 מיליון שקל. שווי השוק של כל הדירות שימכרו במחיר למשתכן הוא 1.8 מיליון שקל או פחות, כך שאין זו הגבלה של ממש.

דרישה אחרת של בנק ישראל היא, שהקונה ישקיע לפחות הון עצמי של 100 אלף שקל. ההקלות יינתנו גם לקוני דירות במסגרת הפרויקטים הבודדים בשיטת "מחיר מטרה" הקודמת.

הפירעון יעלה מ-2,750 ל-3,700 שקל לחודש - צמוד למדד

ערכה המעשי של הקלה זו אינו ברור. News1 מדגים זאת על-ידי דירה אופיינית במחיר למשתכן, שתעלה 800 אלף שקל, לעומת מחיר שוק של 1.1 מיליון שקל. ההלוואה הבנקאית היא ל-25 שנה, צמודה למדד שיעלה ובריבית 3%.

על-פי ההוראות עד היום, יכול הקונה לקבל הלוואה של 600 אלף שקל, שיש לפרוע אותה בתשלומים של 2,750 שקל לחודש, כולל קרן וריבית, לא כולל הצמדה למדד ולא כולל עמלות ופרמיות על ביטוחי חיים ודירה.

החל מהיום יוכל הקונה לקבל הלוואה של 800 אלף שקל, לפירעון באותם תנאים (75% משווי השוק הם 830 אלף שקל, אך רק 800 אלף בגלל דרישת ההון העצמי) הפירעון החודשי יהיה 3,700 שקל לחודש.

הבנקים דורשים, שההחזר החודשי - כ-3,900 שקל כולל הוצאות - יהיה 40% לכל היותר מההכנסה נטו של הלווים. כלומר, עליהם להוכיח שהם משתכרים 9,750 שקל נטו לחודש, אחרי ניכויי מס הכנסה, ביטוח לאומי, פנסיות ועוד. עד עתה היה עליהם להוכיח הכנסות נטו של כ-7,000 שקל לחודש בלבד. רבים יעמדו בדרישה החדשה, אך יש להניח שרבים לא יוכלו לעמוד בה.

הלווים יצטרכו לפרוע תשלומים חודשיים גבוהים יותר במשך 25 שנים, והדבר ישפיע כמובן על איכות חייהם למשך שנות דור.

מה יקרה אם הלווה יפגר בתשלומים?

קיימות בעיות נוספות, החמורה שבהן לא נפתרה עד היום, ובנק ישראל מאשר רשמית היום את קיומה: מה יקרה אם הלווה לא יעמוד בהחזר ההלוואה? בדרך כלל, מעקל הבנק את הדירה ומוכר אותה. אבל בתוכנית מחיר למשתכן, אסור למכור את הדירה בחמש השנים הראשונות לאחר תחילת המגורים. בנק ישראל מאשר, שמותר לבנק להביא עובדה זו בחשבון, כאשר הוא והשמאי שלו קובעים את שווי השוק של הדירה.

לכן יש לחשוש, שהגדלת המשכנתאות תישאר על הנייר. בדוגמה שלנו: שווי השוק של הדירה הוא אומנם 1.1 מיליון שקל, אבל בגלל הסיכון של אי-יכולת למכור אותה, יעריכו אותה השמאים ב-950 עד 1 מיליון שקל. במקרה זה, המשכנתה ה"מוגדלת" תהיה גבוהה רק במקצת מהמשכנתה כיום.

אם המדד יעלה?

נושא נוסף הוא המדד, שכל ההלוואות צמודות לו. כיום המדד נמוך מאוד, כמעט אפסי. אולם כל תשלום חודשי צמוד למדד. אם המדד יעלה, יעלו גם התשלומים החודשיים, כי שידוע ללווים רבים מאוד. אם המשכנתה גדולה יותר, גם ההצמדה למדד גדולה יותר.

הצטברות הבעיות וסימני השאלה עלולים להביא לכך, שההקלה תישאר על הנייר. חשוב לזכור, שהוראות בנק ישראל משאירות את ההחלטה הסופית בידי הבנק.