חברת הנדל"ן אב-גד התקשרה (יום ד', 11.1.23) באמצעות חברת-הבת (100%), אב-גד כנרת בע"מ, בעסקת קומבינציה הכוללת מסחר מלונאות, מרכז קונגרסים ותיאטרון בצדה המערבי של הכנרת, סמוך לחוף השקמים הנמצא בדרומה של טבריה.
מדובר במערך הסכמים, הכולל הסכם קומבינציה, הסכם אופציה ועקרונות להסכם השיתוף עם כלל בעלי הזכויות בקרקע (קרקע שלב א' וקרקע שלב ב'), בחלק הדרום מזרחי של העיר טבריה, שטח הקרקע נשוא ההסכם והסכם האופציה הוא של כ-100 דונם, עם תב"ע קיימת (למעט המגורים) לייזום והקמת פרויקט "עיר כנרת" על-ידי החברה.
בנוסף, במסגרת הסכם האופציה ניתנת לאב-גד אופציה ללא תמורה לרכישת חלק מזכויות הבעלים בקרקע שלב ב' (כולל אופציה למכירה ביחס קומבינציה הפוך), בתוך תקופה של 24 חודשים ממועד חתימת ההסכם ועד ליום 9 בינואר 2025. בהתאם לדוח שמאי מינואר 2023, שווי זכות הבעלות בקרקע על-פי תקן 19, היא בסך של כ-190 מיליון שקל טרם שינוי יעוד חלק מהקרקע למגורים שצפוי להעלות את שווי הקרקע.
על-פי הערכות החברה, ההכנסות השנתיות הצפויות משלב א', יסתכמו בכ-77 מיליון שקל (לא כולל מע"מ) בפעילות מלאה של הפרויקט, וסך העלויות הצפויות של שלב א' עומד על כ-598 מיליון שקל (לא כולל מע"מ). תשואת הפרויקט תסתכם בכ-13% ותשואת הפרויקט חלק חברה (על-פי שיעורי הקומבינציה) תסתכם בכ-9.9%.
בגין העסקה, אב-גד תהא זכאית לשיעור של 75% בקרקע לרבות בזכויות הבנייה הקיימות ו/או העתידיות, וכן בשיעור של 80% קרקע ביעוד מלונאי, היתרה 25% ו-20%, בהתאמה, תהווה תמורה לבעלי הקרקע.
בהסכם בין הצדדים נקבעו כללים ומנגנונים ביחס לשיעור הקומבינציה ליח"ד למגורים, מנגנוני התאמה הקשורים למחיר מכירה ממוצע של יח"ד, באופן ששיעור בעלי הקרקע ינוע בין 25% ל-33%.
שלב א' של הפרויקט, כולל תיאטרון, מרכז כנסים, מסחר, מלונות הכוללים כ-190 חדרי מלון, שטח טיילת, קארדו, פיתוח ומרפסות וחניות בשטח כולל של כ-100 אלף מ"ר. לאב-גד סיכומים מסחריים והיא מנהלת מו"מ להתקשרות בהסכם שכירות עם צד ג', להפעלת בית קולנוע בשטח כולל של כ-2,000 מ"ר ומתחם באולינג ומשחקיה בשטח כולל של כ-2,000 מ"ר לתקופה כוללת של 25 שנה (כולל הארכות), ואף קיבלה הצעה מאת השוכר הכוללת תשלומי דמי שכירות או לחלופין דמי פדיון. בנוסף בכוונת החברה לנהל מו"מ עם רשתות מלונאיות מהמובילות בארץ ובעולם להפעלת המלונות.
שלב ב' של הפרויקט, כולל כ-810 חדרי מלון בארבעה מלונות וכ-400 יח"ד למגורים בהתאם לתב"ע החדשה שתוגש על-ידי בעלי הקרקע וזאת כדי לשנות את ייעודם של חלק מקרקע שלב ב' ממלונאות למגורים.
הקמתו פרויקט "עיר כנרת", שיווקו, השכרתו או מכירתו, לפי העניין, או שילוב בין השניים, ולרבות ניהול הפרויקט לאחר הקמתו, יבוצעו על-ידי אב-גד ועל חשבונה. אב-גד תממן את עבודות הקמת "עיר כנרת" בין היתר, באמצעות ליווי פיננסי סגור (יצוין כי, בעלי מתחייבים לשעבד את מלוא זכויותיהם בקרקע שלב א' וגם את הקרקע שלב ב', בשעבוד מסוג non-recourse לטובת הבנק המלווה להבטחת המימון שיועמד לחברה ולטובת הלוואת הבעלים.
החברה צופה כי לאור העובדה שמרבית השטחים יושכרו במקביל לתחילת עבודות ההקמה ולאור העובדה שהקרקע כולה תשמש כבטוחה והיא מהווה כ-21.7% מהעלויות הצפויות בשלב א׳ בפרויקט, היא תוכל להתקדם במהירות להסכם לליווי הפרויקט.
לאב-גד סיכומים מסחריים (לא מחייבים) עם חברות מתחום הפנאי והבידור מהמובילות בארץ ובעולם להפעלת שטחי הפנאי והבידור לרבות שטחי המסחר. החברה תבחן הכנסת שותפי אקוויטי במידת הצורך ובכל מקרה אינה צופה הסטה של משאבים פיננסיים שיפגעו בפיתוח המואץ של פעילות ההתחדשות העירונית הקיימת.
יו"ר אב-גד,
מיכאל רצון, אמר כי החברה זיהתה הזדמנות עסקית ולאחר בחינת כדאיות עמוקה וביצוע בדיקת נאותות של כשנה, החליטה החברה להתקדם בפרויקט "עיר כנרת". "ההתייחסות למקום בו נבנה הפרויקט והדיאלוג בינו לבין הכנרת הפכו את הפרויקט למיזם לאומי, מיזם ששם את ישראל כמובילה בהיצע שהיא מספקת לקהל מכול העולם. פרויקט עיר כנרת הינו מיזם ייחודי שטרם נראה כמוהו בארץ, מקום שמספק חוויות גדולות מהחיים רציפות ומשתנות, בזכות קונספט פורץ דרך בחשיבה ובעשייה האדריכלית הבינלאומית. החברה גיבשה "צוות מנצח" לפרויקט זה, הכולל מנהלים מובילים, המסוגלים להוביל פרויקט בסדר גודל משמעותי. החברה בוחנת את דרך המימון המיטבית לפרויקט, ואינה צופה הסטה של משאבים פיננסיים שיפגעו בפיתוח המואץ של פעילות ההתחדשות העירונית הקיימת", אמר.
השילוב האפרו-אמריקני-מוסלמי והאנטישמי מעמיק את אחיזתו והשתלטותו
