התאוששות מרשימה בנטילת הלוואות משכנתא בישראל. כך עולה מניתוח הנתונים המתפרסם היום (3.8.04) של חטיבת הנדל"ן של D&B- דן אנד ברדסטריט ישראל, אשר ערכה ניתוח מקיף של נתוני המשק בהתבסס על נתוני בנק ישראל בחציון הראשון של שנת 2004 בהשוואה לנתוני השנה שעברה.
על-פי ההערכות, המגמה תמשך בחודש יולי והיקף המשכנתאות לדיור יגיע לכ-1.8 מיליארד ש"ח וזאת לעומת 1.776 מיליארד ש"ח בחודש יוני.
ההתאוששות מוגבלת בעיקר לאזורי הביקוש במרכז הארץ ומתבטאת ברכישת יותר דירות יד שנייה ופחות דירות מקבלנים, זאת בזמן שבאזורי הפריפריה קיים קיפאון שנוצר בעקבות ביטול מענקי הזכאות.
הערכה זו מתבססת על הנתונים המראים, כי קיימת עלייה במספר עסקאות המשכנתא וגם בהיקפן אך במקביל קיימת ירידה משמעותית בנטילת הלוואות מסובסדות ומענקים על-ידי אוכלוסיות זכאיות. המשמעות היא שהשכבות החלשות ומעמד הביניים לא רוכשים דירות.
הלוואות משכנתא לדיור
בחציון הראשון של שנת 2003 בוצעו 35,044 עסקאות משכנתא לצורכי דיור, בחציון הראשון של 2004 בוצעו 41,055 עסקאות משכנתא, כלומר עלייה של 17% במספר העסקאות. בהשוואה לחציון השני של 2003 בו בוצעו 38,697 עסקאות, העלייה מסתכמת ב-6%.
בבדיקת היקפי המשכנתאות. בחציון הראשון של 2004 ניטלו הלוואות לדיור בהיקף של 10.219 מיליארד ש"ח לעומת היקף של 7.586 מיליארד ש"ח בחציון הראשון של 2003 עלייה של 34.7% בהיקפי המשכנתא, בהשוואה לחציון השני של 2003 בו ניטלו הלוואות בהיקף של 8.581 מיליארד ש"ח, מדובר בעלייה של כ-19%.
מבחינת גובה ההלוואה הממוצעת - בחציון הראשון של 2003 גובה ההלוואה הממוצע היה 216,000 ש"ח ואילו בחציון הראשון של שנת 2004, גובה ההלוואה הממוצע לדיור היה 248,000 ש"ח, עלייה של כ-15%.
כלכלני דן אנד ברדסטריט מסבירים, כי משמעותם של נתונים אילו היא שאמנם היקף ההלוואות ומספר העסקאות עלה אך העלייה בגובה ההלוואה הממוצעת מעידה על כך שמדובר בהלוואת לצורך רכישת דירות יקרות יותר מה שתואם את נתוני משרד השיכון המראים, כי רכישת הדירות המוגברת מורגשת בעיקר באזורי הביקוש, במרכז הארץ, אזורים שבהם מחירי הדירות גבוהים יותר.
ניצול מענקים והלוואות מדינה
במהלך שנת 2003 הוחלט על ביטול המענקים לזכאים אך עד סוף 2003 נמשכה תוכנית איתם שהעניקה הלוואות מקום ומענקים על-ידי המדינה, מאז תום תוכנית איתם קיימת ירידה קריטית בניצול ההלוואות המסובסדות על-ידי המדינה ובמתן המענקים.
בחציון הראשון של שנת 2003 היקף המענקים שנתנה המדינה עמד על 656 מיליון ש"ח, בחציון הראשון של שנת 2004 עמד היקף המענקים על 180 מיליון ש"ח בלבד, ירידה של 73%, בחציון השני של 2003 עמד היקף המענקים על 428 מיליון ש"ח (ב-2004 ירידה של 42% לעומת החציון השני של 2003).
מבחינת היקף האשראי הניטל על-ידי הזכאים, נמצא כי קיימת ירידה משמעותית בנטילת הלוואות מסובסדות על-ידי המדינה לזכאים. בחציון הראשון של שנת 2004 היקף ההלוואות והמענקים הגיע ל-1.765 מיליארד ש"ח לעומת 2 מיליארד ש"ח בחציון הראשון של שנת 2003 ולעומת 2.118 מיליארד ש"ח בחציון השני של 2003 כלומר מאז סיומה של תוכנית איתם ירד היקף האשראי הניטל על-ידי הזכאים בכ-20%.
לדברי כלכלני חטיבת הנדל"ן של דן אנד ברדסטריט, ביטול המענקים הוא זה שגורם להתאוששות החלקית בלבד של שוק הנדל"ן, כי מהלך זה גרם לקיפאון חסר תקדים של רכישת דירות בפריפריה ועל-ידי שכבות חלשות שאינן יכולות לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא. רק על ידי החזרת המענקים או מציאת פתרון אחר שיסייע לציבור הזכאים בהפחתת ההחזר החודשי, ניתן יהיה ליצור התאוששות שווה בין מרכז לפריפריה מבחינת רכישת דירות.
גידול בפיגורים
לצד הגידול במספר עסקאות המשכנתא, קיים גם גידול בהיקף הפיגורים במשכנתאות. ביוני 2004 עומד מספר בתי האב המפגרים בהחזרי המשכנתא החודשיים בשלושה חודשים ויותר על 82,190, קרי 7.15% מכלל ההלואות נמצאות בפיגור.
ביוני 2003 מספר בתי האב המפגרים בתשלום החזרי המשכנתא עמד על 68,355 , קרי 6.2% מכלל ההלוואות לאותה תקופה. היקף הפיגורים עמד בחודש יוני על 2.006 מיליארד ש"ח לעומת 1.611 מיליארד ש"ח בחודש יוני אשתקד, עלייה של 24.5% בהיקף הפיגורים.
את תופעת הפיגורים והחמרת מצבם של משקי הבית מסבירים כלכלני חטיבת הנדל"ן של D&B בעיקר בקיצוץ הקצבאות שהביא להפחתת ההכנסה החודשית של אלפי משקי בית בישראל במאות שקלים, מה שמונע מהם את האפשרות לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים, וכן בעובדה שהישראלי הממוצע אינו מטפל במשכנתא על-ידי מיחזור ההלוואה או פריסתה לתקופה ארוכה יותר על-מנת להקטין את ההחזרי החודשי, מה שעשוי למנוע את הפיגור מחד, או לטפל בפיגור קיים. עם זאת, ייתכן כי הפחתת מס הכנסה שתיכנס לתוקפה החל מחודש יולי תקל על משקי הבית ותפחית את הפיגורים.
מצב הקבלנים
גם מצבם של הקבלנים אינו משתפר, על-פי נתוני בנק ישראל לחודש יוני 2004, 35% מהקבלנים מפגרים בתשלום ההחזרים החודשיים על הלוואות שנטלו בבנקים למשכנתאות.
נתון נוסף המראה על המיתון הנמשך בשוק הוא הירידה במספר וכמות ההלוואות הניטולות על-ידי הקבלנים המעידה על ירידה בהתחלות בנייה. בחציון הראשון של 2004 נטלו הקבלנים הלוואות בהיקף של 773 מיליון ש"ח לעומת 1.006 מיליארד ש"ח במחצית הראשונה של 2003 (ירידה של 30%).
גם המדדים של דן אנד ברדסטריט לחודש יולי תומכים בנתונים. מוסר התשלומים בענף הקבלנות הבנייה עומד כיום על 34.6% מהחברות המפגרות בתשלום לספקיהן וזאת לעומת 15% בלבד בממוצע במשק כולו. גם הסיכון הענפי של החברות הקבלניות גבוה מהממוצע במשק, כאשר 26.5% מקבלני הבניין נמצאים ברמת סיכון גבוהה מאוד, קרי, סכנת סגירה, לעומת 17.3% במשק כולו.
מנכ"ל חברת דן אנד ברדסטריט, ראובן קובנט, מעריך כי באם יוחזרו המענקים לזכאים במחצית השנייה של 2004, ו/או יימצא פתרון אחר שיאפשר הפחתת ההחזר החודשי, שוק הנדל"ן יקבל את זריקת המרץ לה הוא זקוק על מנת לצאת באמת מהמיתון. אך למהלך זה יש לצרף טיפול אמיתי בבעיית כוח האדם בענף וזאת בדמות הכשרת מובטלים ישראלים לעבודה בענף הבניה.
המחסור בעובדים מקצועיים גורם מחד, לפיגורים במסירת דירות ולהארכת משך הבניה ומביא לכך שרוכשי הדירות חוששים לרכוש דירה מקבלן ומעדיפים לרכוש דירת יד שנייה. מאידך, גם הקבלנים מעדיפים שלא להיכנס לפרויקטים חדשים וזה מה שמביא לירידה בהתחלות הבניה. אספקת עובדים לענף מקרב המובטלים הישראלים תפעל גם להצלת הענף וגם ליצירת מקומות עבודה ולשיפור המצב במשקי הבית שיאפשר להם לחזור ולרכוש דירות וכן תאפשר לענף הנדל"ן, לחזור למצבו הטבעי כקטר של צמיחה במשק הישראלי.
