מבדיקה אשר נערכה על-ידי חברת הביטוח איילון עולה, כי 43% מתביעות הרשלנות המקצועית, המוגשות נגד עורכי-דין בישראל, מקורן בטעויות אשר בוצעו על-ידי עו"ד, במהלך טיפול בעסקות מקרקעין.
כידוע, גם לאחר בדיקה מעמיקה של מצב הזכויות בנכס, לא ניתן לחשוף את כל הפגמים בזכות הקניין. אפילו עורכי דין מיומנים ביותר לא יכולים תמיד לחשוף פגמים נסתרים או טעויות אנוש. בנוסף, הביטוח מכסה אירועים אשר לא ניתן לחשוף אותם, דוגמת צווי עיקול לא רשומים; מיסים שמוטלים לאחר הרכישה ומקורם טרום הרכישה.
לדוגמא, במקרה של מרמה או הונאה, לא יוכל עו"ד לדעת כי המוכר הרשום כבעלים אינו הבעלים האמיתי. במקרה שרק אחד מבני זוג נשואים רשום כבעלים, לא יוכל עו"ד לדעת כי קיים בן זוג נוסף או יורשים אשר להם זכויות בנכס.
כמו כן, קיימות חריגות בניה שטרם נדונו בועדה עירונית וההליכים בגינם מתחילים רק לאחר מכירת הנכס.
בארה"ב, זה למעלה מ-100 שנים פועלות חברות בתחום ביטוח זכות קניין בנדל"ן. הביטוח מהווה חלק בלתי נפרד מכל עסקות הנדל"ן הפרטיות או המסחריות. הביטוח נדרש מהלווה כחלק מהדרישות לקבלת משכנתא, כפי שקיים בארץ לגבי ביטוח חיים או הנכס עצמו.
ביטוח זכות קניין בנדל"ן - הינו ביטוח, אשר מכסה רוכשי נדל"ן פרטי או מסחרי, כנגד סיכונים רבים ומגוונים הקיימים בכל עסקת נדל"ן, העשויים להביא לכך שהרוכש יפגע כספית בערכים של עשרות ומאות אלפי דולרים כתוצאה מבעיית זכויות בנכס.
כידוע, עסקת נדל"ן, הינה העסקה המשמעותית ביותר אשר עושה משפחה, ואחת המשמעותיות ביותר שעושה חברה עסקית.
הסיכונים המכוסים בביטוח זכות הקניין הינם רבים כגון:
1. מרמה, הונאה, התחזות, זיוף או התקשרות בעסקה על-ידי מי שאינו מורשה לכך.
2. סיכונים נסתרים, לדוגמא קיומם של בעלי זכויות לא רשומים (בני זוג ויורשים).
3. טעויות אנוש של גורמים הקשורים ברישום העסקה - לדוגמא בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
4. רשלנות בעת רישום הזכויות.
5. חובות מס קודמים הרובצים על הנכס כגון: מס שבח, מס רכוש, מס רכישה, מס מכירה והיטל השבחה.
6. עיקולים ושיעבודים קודמים הרובצים על הנכס, אך לא נתגלו בבדיקה.
7. צווי הריסה והפקעה - רשומים ואינם רשומים ברישומים ציבוריים.
8. חריגות בניה.
חשיבות עריכת הביטוח, בנוסף על עבודתו של עורך-הדין
המיצג את הרוכשים, מבצע בדיקה על-פי הרישומים בלשכת רישום המקרקעין(טאבו) ובמקומות נוספים.
כידוע, גם עורך-הדין המיומן ביותר, המבצע את עבודתו על הצד הטוב ביותר, אינו יכול לגלות בהכרח מקרים של זיוף, מרמה, טעויות בשטר הקניין, בעלי זכויות שזכותם לא נרשמה, חריגות בניה ועוד.
יתירה מכך, טעויות מעין אלו מתגלות בדרך כלל רק לאחר רכישת הנכס, או פוגעות כספית ברוכש ומכאן החשיבות הרבה לרכישת ביטוח זכות קניין.
בהיעדר ביטוח, בכל מקרה בו נופל רוכש נדל"ן קורבן להונאה או לטעות של עורך הדין, נאלץ הרוכש לשאת במלוא הנזק שנגרם, כאשר הנזק מגיע אפילו עד לאובדן הנכס.
גם במקרה של אובדן נכס, הרוכש נשאר עם משכנתא גדולה שמחובתו להחזיר. במקרים רבים, עורך הדין אינו אחראי כלפי הרוכש ופיצוי על נזקיו יוכל לקבל רק אם רכש ביטוח זכות קניין.
נתונים כלליים על הענף
- כ-93% מהקרקעות בישראל הינן קרקעות בבעלות המדינה (לרבות גופים כרשות הפיתוח וקק"ל). רוב בעלי הזכויות אשר קיבלו את זכותם מהמדינה, אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ולפיכך בעל הזכות נאלץ להסתפק ברישומו במנהל מקרקעי ישראל, חברות משכנות וכדומה. כאשר המצב אינו מספק לו את ההגנה המלאה.
- כ-957,000 דירות בארץ, אינן רשומות בטאבו, מספר זה מהווה כמחצית מכלל הדירות הבנויות בארץ.
- כ-550,000 יחידות דיור הבנויות על קרקעות שבבעלות המדינה אינן רשומות בטאבו.
- הקף המשכנתאות הניתנות בשנה עומד על כ-23 מיליארד שקלים.
בימים אלו, החלה את פעילותה בישראל חברת לנדיזראל. חברה זו הינה בבעלותה של חברת האם של הביטוח איילון אחזקות בע"מ, בשיתוף חברת הביטוח האמריקנית "קומונוולט לנד טייטל אינשורנס קומפני" וחברת הברוקרים האמריקנית "קובנד", אשר משווקת לרוכשי נדל"ן ולטובת העוסקים בענף זה ביטוח זכויות קניין בנדל"ן.
