מחיר למשתכן - צעד מבורך אך לא מספיק

היוזמה האחרונה של משרד האוצר לשווק קרקעות במחיר למשתכן היא יוזמה ברוכה עם זאת, יש לתת את הדעת לכך שהיא לא תביא לפתרון במשבר הדיור ולירידת מחירים.

במסגרת התוכנית, המדינה מוכנה לותר על חלק גדול מהכנסותיה מהקרקע לטובת הזוגות הצעירים שידם אינה משגת לרכוש היום דירות. המדינה מוכרת קרקעות במחיר מופחת, לקבלן שהתחייב כי ימכור את הדירות במחיר הזול ביותר, בכפוף למפרט מחייב שנקבע על-ידי המדינה, זאת בניגוד לשיטת המכרזים שהייתה נהוגה עד היום, בה הקבלן שהציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע היה זוכה בקרקע (שיטת מכרז שהיא אחת הסיבות העיקריות לעליית מחירי הקרקעות בשנים האחרונות בשל התחרות בין הקבלנים על הקרקעות לבניה ששווקו במשורה).

בסופו של יום מחיר למשתכן יאפשר לזוגות או יחידים מעל גיל 35 לרכוש דירות מוזלות לצד התחייבותם שלא למכור את דירתם בחמש השנים הראשונות לאחר האכלוס. אומנם בעבר גם הממשלות הקודמות הפעילו את תוכנית מחיר למשתכן אבל רק בפרויקטים בודדים בעוד שבמשרד האוצר הצהירו על כוונתם לשווק את כל הפרויקטים על קרקעות המדינה בשיטה זו.

על פניו מדובר בתוכנית חיובית, שעשויה לשרת את המטרה של משרד האוצר להוזיל את מחירי הדירות אבל ספק אם תוכנית זו לבדה תשפיע. הסיבה נעוצה כמו תמיד בעקומת הביקוש. עקומת הביקוש של בין 40 ל-50 אלף דירות בשנה הייתה שרירה וקיימת בשנים האחרונות ועם התגברות האנטישמיות בעולם ועליית יהודים ארצה היא לכל הפחות תישמר בשנים הקרובות. בנוסף לכך אנו נושאים גיבנת של בין 80 ל-100 אלף יחידות דיור שחסרות בעקומת הביקוש.

באוצר מצהירים כי ישווקו בשנתיים הקרובות 50 אלף יחידות דיור במחיר למשתכן, בהנחה והדבר באמת יקרה זה לא אומר שקיזזנו מעקומת הביקוש 50 אלף יחידות דיור. הסיבה לכך היא שהפחתת המחיר דווקא מגדילה את הביקושים ומכניסה לשוק זוגות צעירים שלא היו קודם לכן חלק מעקומת הביקוש. להערכתי בין 60% ל-70% מהזכאים שיתמודדו בהגרלות של מכרזי מחיר למשתכן לא היו עד עכשיו בעקומת הביקוש. שכן, לא היה ברשותם די הון עצמי על-מנת לרכוש דירה בשוק שהיה קיים. לכן מתוך 50,000 הדירות שישווקו ככל שאכן ישווקו כאמור, רק כ-15,000 באמת ירדו מעקומת הביקוש ו-35,000 דירות נותרות יהוו פתרון מבורך לזוגות צעירים ולאנשים שאין ידם משגת אולם אלו לא יורידו את הביקושים. כלכלה זאת כלכלה, אם עקומת הביקוש לא תרד המחירים ימשיכו לעלות.

לכן האוצר חייב למצוא פתרונות שיכללו הפשרת קרקעות פרטיות במסגרת הותמ"ל ויצירת מלאי נוסף של עשרות אלפי דירות. כיום הותמ"ל מקדם רק תוכניות בבעלות ציבורית וזאת טעות שכן עיקר הקרקעות במרכז הארץ הן קרקעות פרטיות. רק יזם פרטי יהיה בעל המוטיבציה לתכנן מהר על הקרקע שלו ולהעביר את התוכנית בותמ"ל ולאפשר בניית עשרות אלפי יחידות דיור במרכז הארץ במקומות בהם יש קרקעות כאלו קרי רחובות כפר סבא הרצליה. היצע במקומות אלו יוריד את עקומת הביקוש במרכז הארץ וישפיע על המחירים במהרה.