שוק המשכנתאות בישראל משמש את מרבית הזוגות הצעירים המנסים לגייס מימון מספק על-מנת לרכוש דירה. התמיכה הממשלתית בצורת משכנתאות מסובסדות, מענקים וכדומה אינה מספיקה, ולכן הרוכשים נאלצים לקחת מהבנקים המסחריים משכנתאות משלימות היוצרות נטל כלכלי כבד בשלב בו הכסף המצוי ברשותם מועט.
במצב הקיים היום, מרבית מהמשקיעים מפקידים את כספם לטווחים קצרים ואילו המשכנתא הינה לטווח ארוך במיוחד. לכן בהלוואת משכנתא הבנק מחזיק בפיקדונות כחלק ממקורותיו ומלווה את הכסף לרוצים במשכנתא תוך כדי שהוא לוקח על עצמו את תפקיד המגשר בין התקופות ומבטיח שלא יהיה גירעון פיננסי. זאת בשונה מעסקת תיווך רגילה, בה תפקידם העיקרי של הבנקים הינו בתיווך בין משקיעים ללווים, לפי משך זמני הפיקדונות וההלוואות השונים.
במהלך השנים האחרונות הועלה בפורומים שונים הרעיון לקדם שוק משני למשכנתאות אשר יאפשר את הוזלת הריביות על המשכנתא ויאפשר לדורשי משכנתא נוספים לקבל משכנתאות בתנאים נוחים.
בשנת 1998 התפרסם דוח ועדת טלמון אשר בחנה את האפשרות לפתח שוק משני למשכנתאות בשוק הישראלי. לפי מסקנת הוועדה, פיתוח השוק המשני יהווה אמצעי רצוי לייעול השוק, אך בד בבד התנגדו חברי הוועדה נחרצות לערבות ממשלתית לשוק זה בדומה למודל השוק המשני למשכנתאות בארה"ב. לדעת חברי הוועדה, ערבות ממשלתית עלולה לסבך את המדינה בהתחייבויות קשות, אם יחולו שינויים לרעה במצב הכלכלי וביכולת של לווי המשכנתאות לעמוד בחובותיהם. לטענת חברי הוועדה, קיומו של השוק המשני אומנם יתרום לייעול השוק אך יגרום לחלוקה מחדש של ההשקעות בלבד ולא להגדלת כמות המקורות העומדים לרשותו.
בבסיס הקמת שוק משני למשכנתאות עומד הרעיון של יצירת הפרדה ברורה בין לוקחי המשכנתא בפועל, דהיינו, ציבור רוכשי הדירות, לבין ציבור המשקיעים אשר מחפש אחר אפיקים חדשים להשקעת כספו.
במצב בו יופעל שוק משני למשכנתאות בארץ ויאומץ המודל, ניתן יהיה לחלק את שוק המשכנתאות לשני אפיקים: השוק הראשוני, בו הבנקים למשכנתאות יבחנו בקשות לקוחות לקבלת משכנתא ויעבדו אותן עד לחתימת חוזה הלוואה, ובהמשך, השוק המשני בו ינוהל החוב לאורך תקופת קיומו כחוב הנמכר למשקיעים. בשוק המשני תהיה אפשרות לסחר בתיקי המשכנתאות בשתי אפשרויות: הפשוטה יותר הינה מכירת התיק כולו למשקיע גדול ומבוסס אשר יזרים לבנק הון בעת המכירה בתמורה לתזרים העתידי הצפוי מהתיק. האפשרות השנייה מורכבת יותר והיא הנפקת המשכנתא כנייר ערך. תחת האפשרות השנייה הבנק למשכנתאות אשר יצר את המשכנתא במסגרת השוק הראשוני, מקבץ כמות נכבדת של משכנתאות לתיק אחד אשר נמסר לנאמן למשמרת, ואשר ישמש בהמשך התהליך כבטוחה להנפקת ניירות ערך על בסיס המשכנתאות.
במסגרת אחריותו של יוצר המשכנתא, דהיינו הבנק, לערוך בדיקת מהימנות לכלל הלווים בתיק ותמחור שווי המשכנתאות הכלולות בו. לאחר בדיקה זו יוכל להימכר כלל החוב הגלום בתיק המשכנתאות כנייר ערך לכל דבר למשקיעים שונים בשוק הסוחרים בחוב כאג"ח לכל דבר ועניין. השיטה דומה למעשה למכשיר האיגוח (SCURITIZATION) אולם להבדיל מאיגוח רגיל בו נמכר חוב אחד או מקבץ של חובות לקוחות, במכירת המשכנתאות נמכרים מאות חובות אשר כל אחד מהם בפני עצמו בעל היקף קטן יחסית.
היות והתיק הנסחר מורכב ממספר רב של משכנתאות שונות, תורם הדבר ליציבותו וכן להורדה ניכרת ברמת הסיכון הטמונה בו, כך שהתיק יוכל להניב תשואה יפה למשקיע ביחס לרמת הסיכון לה הוא נחשף.
כפי שצוין לעיל, במטרה להבטיח את זרימתם של תשלומי הלווים לתיק באופן סדיר נהוג ברוב שווקי השוק המשני למשכנתאות בעולם ובמיוחד בארה"ב לבטח את התיק בחברת ביטוח תחת ערבות ממשלתית, וכך יכול המשקיע לצמצם את סיכונו במקרה בו תיק המשכנתאות אותו רכש יסבול מאי עמידה בתשלומי הלווים.
ככלל ניתן למנות מספר יתרונות מהקמת השוק המשני והן :
הלימות ההון לבנקים למשכנתאות תורחב - בתהליך הפיכת תיקי המשכנתאות לניירות ערך סחירים נפתחת בפני הבנקים היכולת למכור ולממש התחייבויות כלפיהם לכסף מזומן. מעבר זה של שינוי מהתחייבות לנכס מזומן ישפר את הלימות ההון של בנקי המשכנתאות ויאפשר להם להגדיל בצורה ניכרת את מקורות האשראי להלוואות חדשות.
ייעול השוק ומעבר להתמחות - אין צורך והיגיון כלכלי מחייב לקשר בין הגוף העומד אל מול הלקוח ומתמחה למעשה בשיווק סטנדרטי, לבין התהליך המתרחש "מאחורי הקלעים" והוא פעולת המימון וההשקעה. כיום מפסיד השוק שחקני מפתח אשר יכולים לתת מענה טוב לביקוש לאשראי שנוצר, אולם משקיעים אלה אינם באים במגע ואינם מסוגלים לפעול ברמה השיווקית. קיומו של שוק המשני יאפשר את ביצועה של הפרדת הגופים השונים בכל אחד מהחלקים בשוק: מי בשיווק, מי במתן אשראי ומי בשניהם.
פריסת הסיכון - מנגנון איחוד היוצר מקבץ רחב של משכנתאות לתיק אחד ומוסדר יאפשר פיקוח ויתרון לפריסת הסיכון כך שכל משכנתא לא תעמוד בפני עצמה ותהווה חשיפה מסוימת למחזיק בה, אלא תבוצע פריסה רחבה של החשיפה על תיק רחב של משכנתאות - דבר אשר מצמצם רבות את הסיכון למחזיקים בתיק מתוקף מודל פריסת הסיכון הרווח בכל ניהול תיק ניירות ערך רגיל.
לסיכום
תרומתו העיקרית של שוק משני למשכנתאות הינו בהפיכתו של ענף המשכנתאות לנזיל יותר. זאת מכיוון ששוק משני שכזה מאפשר את הפיכתן של הלוואות לטווח ארוך לניירות ערך, דבר אשר יסייע לבנקים להשיג מימון נוסף למשכנתאות ובכך להרחיב את מעגל מקבלי המשכנתאות. עם זאת, קשה לראות איך יצירת שוק משני למשכנתאות בישראל ללא מערכת ערבויות ממשלתית התחלתית שתגדיל את היקף ההשקעות במשק ותוזיל את הריביות. כדי ליצור מהפכה של ממש יש לפתח שוק המבוסס על מחשבה מראש ופיקוח אשר בין היתר יחייב הקמת מערך לא פשוט של ביטוח בערבות ממשלתית למשכנתאות השוק המשני ורק אז ייהנו כלל הגורמים הפעילים בתחום מיתרונות הקמת השוק המשני. מערכת ערבויות שכזאת הינה נחוצה כדי לשכנע משקיעים חדשים להיכנס לשוק זה ללא כל חשש לכספם ולעודד אמון בשוק ודחיפתו קדימה.
