|
בעלי מקצועות חופשיים מוזמנים להעביר אלינו לפרסום מאמרים, מידע בעל ערך חדשותי, חוות דעת מקצועיות בתחומים משפט, כלכלה, שוק ההון, ממשל, תקשורת ועוד, וכן כתבי טענות בהליכים בבית המשפט.
דוא"ל: vip@news1.co.il
|
|
|
|
|
מאיר דיזנגוף. 3 מיליון מ"ר [צילום: קלוגר זולטן, לע"מ]
|
|
|
שטחי ציבור - בלי הציבור
|
|
תוכניות שטחי ציבור משפיעות על שטחי ענק בערים - אך דווקא הציבור אינו יודע עליהן ועל השלכותיהן, עד שמאוחר מדי ● יש להרחיב את הפרסום ולהאריך את המועדים להתנגדויות ותביעות
|
|
במאמרנו זה נעמוד בתמצית על נושא "תוכניות שטחי ציבור", והקושי והפגיעה הגלומים לעיתים באותן תוכניות כלפי הציבור. האחרון פעמים רבות נחשף ומגלה את קיומן ואת משמעותן על קניינו ואיכות חייו לאחר חלוף המועד להשפיע עליהן או שאין לו אפשרות משפטית להתמודד עם ההשלכות שיש להן על איכות חייו וקניינו, וכן את התייחסות החוק וגישת בתי המשפט לנושא.
בשנים האחרונות פועלות רשויות מקומיות רבות בהכנה וקידום של תוכניות מתאר המסדירות את הוראות הבינוי וזכויות הבנייה בשטחים בייעוד ציבורי (שטחים חומים), בכל מרחב התכנון של העיר. כך למשל תוכנית צ', החלה על כל שטחי הציבור בתל אביב ואשר הגדילה את זכויות הבנייה בהם ב-3 מיליון מ"ר. או תוכנית רג/340/ג/52/א ברמת גן, הכוללת גם היא תוספת זכויות בנייה משמעותית.
תוכניות אלו מעוררות קשיים רבים, אשר נובעים בראש ובראשונה מחוסר הקונקרטיות של תוכניות אלו. הן אינן מפרטות את תחולתן על מקרקעין מסוימים שניתן לזהות על-פי מספר גוש וחלקה כמו תוכנית סטנדרטית, אלא חלות בל השטחים בייעוד ציבורי שבבעלות עירונית. דבר זה אשר גורם לחיסרון מובנה בהליך החשוב של שיתוף, יידוע, ומעורבות הציבור בהליכי התכנון, בהגשת התנגדויות ועמדות, שכן לציבור אין מושג על תחולתן והשפעתן עליו.
חמור מכך: המטרה העיקרית של אותן תוכניות היא על-פי רוב תוספת זכויות בנייה רחבת היקף בשטחי הציבור, דבר מבורך לרוב, אולם לעיתים יש בכך פגיעה באיכות חייהם של השכנים והורדת ערך המקרקעין בלא שהללו מודעים לכך בשל אותו חוסר מסוימות. לעיתים הם מתוודעים לכך רק שנים ארוכות לאחר תום הליכי התכנון, בשלב הרישוי בו מתבקש הניצול בפועל של זכויות הבנייה, ולעיתים אף לאחר שחלף המועד להגשת תביעת פיצויים בגין ירידת הערך שהסבה התוכנית.
חובת פרסום על הפקדת תוכנית קבועה בסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה: בתום 15 יום מקבלת החלטה על הפקדת תוכנית, יש לפרסם את הפקדתה ברשומות ובעיתון, במשרדי הרשויות המקומיות הכלולות בתוכנית, ובלוחות המודעות בשכונות הנוגעות בדבר. הודעה על הפקדת תוכנית מתאר מקומית או מפורטת תפורסם גם על גבי שלט במקום בולט בתחום התוכנית למשך התקופה שנקבעה להגשת התנגדויות (60 יום). עוד קיימת חובת פרסום ויידוע אישית לבעלים סמוכים במקרה בו התוכנית חלה על שטח קטן מ-3,000 מ"ר.
כידוע, במרבית המקרים הפרסום הפורמלי אינו משיג את מטרתו - יידוע הציבור. מרבית האנשים שאינם עוסקים בתחום, מדלגים על הפרסומים הצפופים המופיעים בעמודים הנידחים בעיתון, ואינם חשופים כלל לפרסום ברשומות ולפרסומי הרשות המקומית.
כך גם באשר לפרסום על גבי שלטים, אשר אינו נגיש ואינו ידידותי לציבור. נציין בהקשר זה, כי לא מכבר, פורסמה טיוטת תקנות התכנון ובנייה (פרסום הודעה על הפקדת תוכנית על גבי שלט לפי סעיף 89א לחוק) (תיקון), שמטרתה פישוט הנגישות לציבור בפרסום וצירוף מפת התמצאות צבעונית של הסביבה הקרובה תוך ציון שמות רחובות ודרכים, וכן אפשרות לצרף הדמיה צבעונית של התכנון.
|
|
|
|
|
יובל לרמת גן. גם כאן יש תוכנית [באדיבות מוזיאון קריניצי]
|
|
|
לתוכניות הכוללות את כל שטחי הציבור בתחום הרשות נותן החוק פטור מחובת פרסום באמצעות שלט במקרקעין. וכך דווקא על תוכניות אלו, שהשפעתן על הציבור עצומה, הציבור אינו יודע עד כשכבר מאוחר מדי. וזאת, כאמור, גם להעדר המסוימות של התוכניות עצמן.
אמנם יש רשויות מקומיות שעורכות הליכי שיתוף ציבור לפני הפקדת התוכנית, אולם מדובר בהליך וולונטרי שאינו מוסדר בחקיקה. החוק מחייב פרסום להתנגדויות לאחר קבלת אישור על הפקדה, וכך יוצא שמטרת הפרסום מוחמצת דווקא בתוכניות רחבות היקף.
בהקשר זה נפנה לפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב (עת"מ 27564-06-21), אשר דן בעתירה שהגישו תושבים נגד עיריית תל אביב. זו מבקשת, מכוחה של תוכנית צ', להקים מבנה ציבורי רב-ממדים במקום מבנה חד-קומתי צנוע וגינה ציבורית ששירתה את תושבי השכונה. השכנים טענו, כי היה על העירייה להיוועץ עימם ולערוך שימוע לפני אישור תוכנית עיצוב ומתן היתר בנייה.
בית המשפט דחה את העתירה בקובעו, שלא קיימת להם זכות שימוע כלל, וכי תוכנית צ' אושרה כדין. בית המשפט עמד על כך שאמנם עיריית תל אביב נוהגת לקיים "נוהל שיתוף ציבור" לתוכניות שונות שהיא מקדמת, אולם ההליך אינו מחויב על-פי דין ויש לעירייה שיקול דעת נרחב אם לבצעו ובאיזה אופן; הליך וולונטרי זה רלוונטי רק לפני הפקדת תוכנית ולא לאחר אישורה.
למסקנה דומה הגיעה ועדת ערר תל אביב (ערר 1181-12-20) אשר דחתה ערר שהגישו תושבים שגרים בסמיכות לבית ספר נגד הקמת קריה לימודית ותוספת מבנים. הם טענו, כי היקף הבינוי המבוקש הוא בעל השפעות סביבתיות חמורות ופוגע בערך המקרקעין ועדת הערר קבעה, כי בקשת ההיתר תואמת להוראות תוכנית צ' אשר ניתן להוציא מכוחה היתרים.
לעמדתנו, החשיבות והמהות של אותן תוכניות, אשר יש בהן כדי לשנות באופן דרמטי את המציאות התכנונית בעיר, מחייבות חשיבה מעמיקה להסדרה בחקיקה של מנגנון אשר יבטיח את מעורבות הציבור בהליך התכנוני. יש להטיל חובת פרסום מוגברת על מוסד התכנון והעירייה בכדי ששיתוף הציבור יתבצע באופן הראוי ביותר ויאפשר לו לכלכל את צעדיו, כשבהתאם אף נדרש להרחיב את המועדים להגשת התנגדויות.
בנוסף, עקב מצב זה מתבקש, כי המועד להגשת תביעת פיצויים מכוחן של אותן תוכניות יחל להימנות ממועד הגשת הבקשה להיתר אשר הופכת את הפגיעה לקונקרטית ומסוימת. זאת, בדומה לפגיעה הנגרמת מאישור בקשת היתר לפי תמ"א 38 או הקמת אנטנה סלולרית לפי תמ"א 36, כשבמקרים אלו נפסק, כי מועד הפגיעה חל ממועד אישור הבקשה להיתר (בר"מ 1560-13), ולא ממועד אישור התוכנית. לחלופין להאריך את המועד הקבוע בסעיף 197 לחוק, העומד על שלוש שנים בלבד, מועד קצר שאין בו די, זאת בעוד הפגיעה הכלכלית פעמים רבות נודעת שנים רבות לאחר חלוף המועד הקבוע בדין.
יובהר, כי אין הכוונה להתנגד באופן גורף לתוכניות שטחי ציבור רחבות החלות על כל מרחב העיר אשר יש בהן תועלת ציבורית. אולם לעמדתנו נדרש מהמחוקק ומגופי התכנון לבצע חשיבה מעמיקה בדבר הכלים והמנגנונים שיש לקבוע בחוק ביחס לאותן תוכניות, וזאת כדי למנוע פגיעה בציבור, דבר אשר עומד סתירה למטרה הגלומה בהן.
|
|
|
הכותבים הם ממשרד צבי שוב ושות', העוסק בתחום הנדל"ן.
|
|
| תאריך:
|
04/12/2022
|
|
|
עודכן:
|
04/12/2022
|
|
עו"ד צבי שוב, עו"ד ישראל אלתר
|
|
|
ראש הממשלה המיועד בנימין נתניהו פועל, בימים אלה, בשקט-בשקט, להבטיח לעצמו ממשלה שבה ישלוט. נתניהו יודע היטב: שותפיו הקיצוניים, ובראשם בצלאל סמוטריץ', איתמר בן-גביר ואבי מעוז, עלולים להאכיל אותו מרורים. לסכסך אותו הן עם מגזרים בישראל והן עם הממשל האמריקני וראשי מדינות חשובות באירופה. שותפיו עלולים לגרום לבעיות ביטחוניות קשות, שיסכנו את השקט ואת הביטחון בישראל. לכן נתניהו מקדם את הרעה.
|
|
|
|
|
האמת, קשה לרדוף כל יום אחרי עשרות ספינים שקריים שהליכוד מוציא מגמתית לעיתונאים. אנחנו בכלל מאמינים שנכון לנהל משא-ומתן בחדר ולא בתקשורת.
|
|
|
|
|
הסטטוס-קוו בישראל בנושאי דת מונע תחבורה ציבורית ומסחר בשבתות וחגים ברובם הגדול, מצב הפוגע באופן חמור בחירותם של תושבי ישראל. העמדה נגד סיבסוד תח"צ בשבת מכספי מיסים היא לגיטימית וסבירה; העמדה השוללת את עצם קיומה גם במקומות בהם יש כדאיות כלכלית בהפעלתה ללא סיבסוד היא כפיה דתית מקוממת. הסטטוס-קוו גם יוצר בזבוז כספי מיסים על מימון מוסדות דת (אם כי לצורך ההוגנות יש לציין שמימון מוסדות תרבות מכספי מיסים פסול באותה מידה) ואף מימון של לימודי דת לאוכלוסייה הולכת וגדלה; אוכלוסייה שחלקים גדולים ממנה מסרבים ללמוד לימודים המועילים לפרנסה בעולם המודרני ורבים מצעיריה אף מסרבים לעבוד כלל. הפטור שלהם משירות צבאי הוא עוול אזרחי כלפי שאר הציבור, אם כי לא מובן מאליו שיש תועלת מגיוסם בכפיה. ככל שאורך שירות החובה יתקצר והשכר במהלכו יעלה (האידאל הוא שירות חובה של חודשים ספורים בלבד לצרכי הכשרה בסיסית למקרה של מלחמה כוללת, כאשר הבט"ש צריך להיות בידי צבא קבע מקצועי), מידת העוול תיקטן; הטלת מס גולגולת מיוחד על הסרבנים (הן החרדים והן האחרים) כתנאי לזכות הצבעה יכולה לפתור את הבעיה לגמרי.
|
|
|
|
|
בין אם נרצה בכך ובין אם נתנגד בכל ליבנו, בין אם נכיר בכך ובין אם נעדיף לעצום עיניים – בסיומן של הבחירות האחרונות נעדרה ההכרזה הכל כך מוכרת מבחירות 77': גבירותי ורבותי, מהפך! – והמתארת היטב את מצבה החדש של המפה הפוליטית. אכן, מהפך של ממש.
|
|
|
|
|
סוגיית החבויות השונות במס בעולם השותפויות, הן בתחום המיסוי המקומי (הישיר והעקיף) והן בתחום המיסוי הבינלאומי, טרם הגיעה לפתרונה המלא. שאלות בהקשר זה עולות במהלך חיי השותפות, כמו גם במועד פירוקה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
חיים רמון
באופן צפוי לחלוטין, כל התוכניות ההזויות שקידם שר הביטחון התפוגגו בלי שום הישג  בעצם, התוכניות של גלנט השיגו דבר אחד - חיזוק השלטון האזרחי של החמאס
|
|
|
|
|
יוסי אחימאיר
כאמור, ישראל נמצאת עתה במלחמה רב חזיתית. חיזבאללה בדרום לבנון - אומנם באיחור מבחינת תקוות חמאס - פתח את החזית הצפונית סוריה הפכה קרש קפיצה לסוכנים אירניים חתרניים, ביו"ש ובבקעת ה...
|
|
|
|
|
יוסף קנדלקר
ביום הזיכרון לחללי צה"ל ונפגעי פעולות האיבה, אני תפילה שהילדים שלנו יחוו צה"ל אחר ממה שחוויתי שתדע כל אם עבריה כי הפקידה את חיי בנה וביתה בידי מפקדים הראויים לכך
|
|
הבלוגרים הנקראים ביותר ב- News1
|
|
