בטוחות חוק מכר - כיצד

לאחרונה הפכו בטוחות חוק המכר רלוונטיות מתמיד. אמצעי התקשורת מספרים על חברות נדל"ן שנקלעו לקשיים (מי יותר ומי פחות), ואין חולק שאנו נמצאים בתקופה שאינה קלה ליזמים וקבלנים. הקושי בו נתקלים בעלי משכנתאות עם עליית מרכיב הפריים בריבית, מתגמד לעומת העלויות המוטלות על יזמים וקבלנים שרכשו קרקעות בכסף רב, תוך נטילת הלוואות בסכומים גבוהים ומשכון המקרקעין שרכשו.

ההשלכות על רוכשי דירות יד ראשונה מקבלנים ויזמים וכן בעלי קרקעות בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א ועוד, משמעותיות מאוד. במקרה בו רוכש דירה משלם לקבלן, הלה נקלע לקשיים והגורם המממן מממש את הקרקע, הקונה ייוותר בלא כלום.

על-מנת לפתור בעיה זו, קבע המחוקק בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מספר בטוחות לרכושו של הקונה. חשוב להבהיר שהוראות אלה הן קוגנטיות, לא ניתן להתנות עליהן והממונה על חוק המכר רשאי להטיל קנסות גבוהים על יזם המפר הוראות אלה. מוכר דירה (יד ראשונה - קבלן או יזם) לא יקבל מקונה על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על 7% מהמחיר, אלא אם כן הקונה קיבל את אחת הבטוחות: ערבות בנקאית; פוליסת ביטוח; משכנתה מדרגה ראשונה; הערת אזהרה לטובת הקונה, ובלבד שלא נרשמו על המקרקעין שעבוד, עיקול או זכות של צד ג' שיש להם עדיפות על ההערה; רישום הזכויות (מכר או חכירה) על שם הקונה כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד ג'.

בטוחות אלה, כשהן ניתנות בהתאם לתנאים הנקובים בחוק, אמורות להבטיח באופן הטוב ביותר את כספו של הרוכש או בעל הקרקע. בפועל, הבטוחות המומלצות הן ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח, כאשר רישום הזכויות בהתאם לתנאי חוק המכר הבטחת השקעות מחליף אותן.

אך חשוב לציין, כי הערת אזהרה יכולה לעיתים להיות מסוכנת. בעבר אף ניתן פסק דין (פר"ק 14785-05-18) שאושר בבית המשפט העליון (ע"א 3937/19) ולפיו במקרה של חדלות פירעון, ההסכמים עם הרוכשים מהווים נכס מכביד ולפיכך יבוטלו, הערות האזהרה שנרשמו על שמותיהם יימחקו והרוכשים אינם נושים מובטחים.

הממונה על חוק המכר הרחיב בעניין זה בנייר עמדה בדצמבר 2020. הוא הדגיש את חובת הזהירות של רוכשי הדירות במקרה בו ניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה, ואף גילה דעתו לפיה הדבר דורש תיקון של תקנות חוק המכר, הקובעות את אופן פריסת התשלומים במקרה של בטוחה מסוג זה. יש לציין, כי הערת אזהרה ניתנת לרוב בפרויקט שאינו מלווה בליווי בנקאי, דהיינו חסר את הסינון והביקורת של הבנק והמפקח מטעמו על הפרויקט.

נקודה נוספת שחשוב לציין היא ששמירת הסכום ששולם על חשבון מחיר הדירה בנאמנות באמצעות עורך דין, אינה מהווה בטוחה על-פי חוק המכר. מעבר לכך שהיזם חשוף לקנסות שיוטלו עליו על-ידי הממונה, הדבר אינו מבטח באופן מוחלט את זכויותיהם של הרוכשים. מכיוון שהחוק מאפשר תשלום של 7% ללא בטוחת חוק מכר, מומלץ לוודא, כי כספים אלה אכן נשמרים בנאמנות עד לקבלת בטוחה על מלוא הסכום ששולם, והדבר מהווה שמירה בהעדר חלופה הקבועה בחוק.

במקרה של בעלי קרקעות בפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א, פינוי בינוי וכו'), היזם נוטל הלוואה למימון הפרויקט תוך רישום משכנתה על המקרקעין. במקרה של מימוש המשכנתה, יאבדו בעלי הקרקעות את זכויותיהם וייוותרו ללא קרקע וללא דירה. כאמור, חוק המכר לא קבע חובת בטוחות, שכן ההנחה היא שבעלי קרקעות אינם צד חלש כמו רוכשי דירות מקבלן ובדרך כלל מיוצגים היטב.

בהסכמים הנחתמים בין בעלי הקרקעות לבין היזם, נקבע מנגנון המבטיח את זכויותיהם של בעלי הזכויות באמצעות ערבות בנקאית בסכום זהה לדירות התמורה שאותם אמורים בעלי הקרקעות לקבל. ערבות זאת מבטחת את בעלי הזכויות במקרה של מימוש המשכנתה. בהתאם לפסיקה, הערבות הבנקאית היא בלתי תלויה ומנותקת מההסכם עם היזם, אלא מהווה מערכת הסכמית נפרדת בין בעלי הקרקע לבין הגוף נותן הערבות. לכן, במקרה של חדלות פירעון, לא ניתן לעקל את הערבות הבנקאית, ערבות זו היא בנוסף לערבויות נוספות נדרשות בעסקות כאלו כדוגמת ערבות שכר דירה, ערבות מיסים וכדומה.

לאור העלאת הריבית, יש כיום יזמים אשר חפצים לחסוך עלויות אלו ומוכרים לרוכשים שינהגו כקבוצות רכישה. לכאורה קבוצת רכישה היא "יזם", ואז נטען, כי אין צורך בערבות לפי חוק המכר. הנימוק הוא, שבמקרה כזה הרוכשים הם מקבלי ההחלטות ופועלים למשכון הקרקע תמורת הכספים שהם מקבלים, ועליהם לוודא שזכויותיהם מובטחות במסגרת ההסכם עם הגוף המממן את הבנייה. עם זאת הבהיר הממונה על-פי חוק המכר, החלטה שגובתה על-ידי בית המשפט, כי יש לבדוק את הנסיבות. כאשר המוכר מתחייב למחיר סופי וההחלטות נותרות בידיו הרי שיש להחיל עליו הוראות החוק למתן בטוחות.

חשוב לציין, שאין מטרת מאמר זה להרתיע רוכשים או בעלי קרקע מלחתום על עסקות, אלא ללמד על משנה הזהירות הנדרשת בחתימתן והחשיבות של ייצוג ראוי. עליהם לוודא שהם מקבלים בטוחות מספקות שיספקו מזור במקרה של תקלה, קשיים, חדלות פירעון ומימוש המקרקעין בידי הגורם המממן.