על זכויות בנייה

לאחרונה הולכת ומתרחבת מגמה בקרב בעלי דירות מגורים המשדרגים את דירותיהם הנוכחיות ומרחיבים אותן, כחלופה לרכישת דירת חדשה כמענה סביר לצרכיהם. דרך פעולה כזו טומנת בחובה לא מעט יתרונות, ביניהם האפשרות להישאר בבית אליו נקשר בעל הדירה במרוצת השנים, ויתור על הטרחה שבחיפוש אחר דירה חדשה, האפשרות להישאר בסביבת המגורים הטבעית לנו ולילדינו, העלאת שווי דירת המגורים, ועוד כהנה וכהנה.

מגמה זו מושפעת כמובן, בין היתר, מאפשרויות ניצול דירת המגורים הנוכחית ואחוזי הבנייה הצמודים לה אשר טרם מומשו. כיצד ניתן לנצל זכויות בנייה אלו, איך נחשבן, מי זכאי לנצלן, ואלו עלויות כרוכות במימושן? אלו הן חלק מהשאלות עליהן נצטרך להשיב בבואנו לבחון את האפשרויות העומדות בפנינו לשדרוג והרחבת דירת מגורינו.

בטרם נשיב על שאלות אלו, ראוי שנדע מהן למעשה זכויות בנייה. נבחין תחילה בין זכויות בנייה במישור התכנוני לבין זכויות בנייה במישור הקנייני. המישור התכנוני קובע למעשה את סוג וכמות זכויות הבנייה שניתנו לקרקע ספציפית, בעוד המישור המשפטי מגדיר למי הוקנו אותן זכויות בנייה, כיצד ניתן ומי יכול לממשן. כך למשל המישור התכנוני מגדיר שאחוזי בנייה הינם היחס שבין השטח הכולל המותר לבנייה במגרש לבין שטח המגרש כולו. באם נביא כדוגמא מגרש שגודלו דונם אחד (1,000 מ"ר), אשר זכויות הבנייה עליו הן בשיעור 160%, במישור התכנוני ניתן לבנות על מגרש זה עד 1,600 מ"ר. מנגד קובע המישור המשפטי כי זכויות בנייה המיוחסות לנכס כלשהו, הולכות אחר הנכס. הבעלות בזכויות הבנייה מחייבת בעלות בזכויות בנכס ולא ניתן להפריד את אלה מאלה.

בשנת 1992 הותקנו תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות ובהיתרים), התשנ"ו - 1992 (להלן: "התקנות") העוסקות בדרך חישובם של אחוזי הבניה בתוכניות והיתרי בניה. תקנות אלו קובעות כי השטח הכולל המותר לבניה, בבנין פלוני, הוא הסכום במ"ר, של השטחים המקורים בכל קומותיו, בין אם שטחים אלה נמצאים מעל פני הקרקע ובין אם מתחתיה, הכל בכפוף להוראות האחרות שבתקנות האמורות. מכאן, שבהיעדר הוראה אחרת בחוק, אין חשיבות לאופן בו ינוצלו אחוזי הבנייה (במספר קומות, אגפים, מרתפים וכו'), שכן כל שטח מקורה נמנה על אחוזי הבניה שהוקנו למגרש ויראו שטחים אלו כאחוזי בנייה שנוצלו, למעט אם נאמר אחרת.

מונחים נוספים אותם עלינו להכיר בהקשר זה הם הינם תוכנית מתאר, המכונה בדרך כלל בפי אנשי המקצוע - תוכנית בניין עיר (ובקיצור - תב"ע) והתר בנייה. התב"ע הנה המסמך הסטטוטורי, אשר בין היתר, קובע את סוג המבנים אותם ניתן להקים על מקרקעין מסויימים כמו גם את זכויות הבנייה באותם מקרקעין. התר בנייה הנו היתר שמעניקות רשויות התכנון והבנייה להקמתו של מבנה ספציפי, בעל תכונות ספציפיות, על-פי תוכניות ספציפיות הכלולות בבקשה להיתר אשר הוגשה להן. התר הבנייה צריך להינתן, ככלל, רק למבנה אשר תכונותיו (מבחינת השמוש לו מיועד המבנה וכן מבחינת שטחו) עולה בקנה אחד עם הוראות התב"ע החלה.

כעת נסקור בקצרה את הסוגיות שיהיה עלינו לבחון בבואנו לבדוק אפשרות לניצול זכויות בניה עודפות (שלא נוצלו עדיין):

(א) השאלה הראשונה תהא - האם היזם שבנה את דירת המגורים ניצל, הלכה למעשה, את מלוא זכויות הבניה שהוענקו לקרקע? תשובה לשאלה זו נוכל למצוא בפניה אל הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שבמחוזה מצוי הנכס.

(ב) גם אם התשובה לשאלה זו תתברר כחיובית וניווכח כי היזם אכן ניצל - בזמנו - את מלוא זכויות הבניה שהיו לנכס באותה עת, ייתכן שנגלה כי תוכנית בנין עיר חדשה החלה כיום על המקרקעין, העניקה זכויות בניה נוספות, חדשות. זכויות בניה אלו (במישור המשפטי), הוענקו לכלל בעלי הנכס או הקרקע. כאן המקום להבהיר כי במרבית המקרים, יזמים שבנו בתים משותפים ומכרו את הדירות, הותירו בידיהם בעלות על חלק מסויים (גם אם קטן ביותר) מהזכויות בנכס עצמו והצמידו אליו את כל זכויות הבניה העודפות, הקיימות והעתידיות, ובכך בעצם, הם מונעים מבעלי הדירות בבניין כל אפשרות לנצל את זכויות הבניה הללו, בעצמם.

(ג) באם ניווכח כי היזם לא ניצל את מלוא זכויות הבנייה בנכס או, לחילופין, שהוענקו זכויות בניה חדשות במסגרת תוכנית בנין עיר חדשה החלה על המקרקעין, עלינו לבדוק האם זכויות אלו הוצמדו לדירה ספציפית בהוראה שנקבעה בין בעלי הדירות בבנין, או שמא חולקו זכויות אלה בין כל בעלי הדירות בבנין.

חשוב שנציין כי אם קבעה תוכנית בניין עיר שהדרך היחידה לנצל את זכויות הבנייה הנוספות שהוענקו לכלל בעלי הדירות בבניין, תהא בדרך של תוספת בניה על גג המבנה הקיים, וגג המבנה הוצמד לדירה ספציפית במבנה, אין בכך כדי להעניק את זכויות הבנייה החדשות לבעל הדירה אליה הוצמד הגג, שכן זכויות הבנייה החדשות הנן קניינם של כלל בעלי הדירות במבנה. במצב זה, אם יבקש בעל דירת הגג לנצל את זכויות הבנייה החדשות ולבנות תוספת בנייה על גג המבנה הצמוד לדירתו, יהא עליו לרכוש את יתרת זכויות הבנייה מבעלי הדירות בבנין, או להגיע עמם לכדי הסדר אחר מוסכם.

חוק המקרקעין תשכ"ט 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") אף קובע כי בעל דירה בבית משותף המבקש להרחיב את דירת מגוריו, צריך לקבל את הסכמת יתר בעלי הדירות בבנין. החוק אף מוסיף וקובע כי רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה.

(ד) בעל הדירה אשר יבקש לממש זכויות בניה כנ"ל יידרש לשאת בתשלום היטל השבחה המשולם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. מבלי שנכנס באופן מקיף לסוגיית היטל ההשבחה, נציין כי היטל זה קבוע בתוספת השלישית לחוק התכנון הבניה תשכ"ה 1965, וגבוהו בסך מחצית מההשבחה בשווי הזכויות שהוענקו לנכס, על-פי תב"ע אשר אושרה לאחר הקמתו/רכישתו.

(ה) דבר נוסף שעלינו לקחת בחשבון, הינו הצורך בהגשת בקשה להתר בנייה אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבמחוזה מצוי הנכס. התר זה כרוך בתשלום אגרות, הגשת תוכניות ועמידה, בין היתר, בדרישות הרשות המקומית ותוכנית בניין העיר החלה על המקרקעין.

כפי שנוכחנו לקרוא, המלאכה בעת שדרוג והרחבת דירת המגורים טומנת בחובה לא מעט מעלות, אך אלו כרוכות במספר חובות חוקיות ודרישות שונות אותן נצטרך למלא בבואנו לממש אפשרות זו. כמובן שבבתים פרטיים, להבדיל מבתים משותפים, אפשרות ניצול אחוזי הבניה פשוטה בהרבה, שכן במקרה זה הנכס בבעלות אדם יחיד, מכאן שזכויות הבניה יוענקו לאותו בעלים יחיד בלבד, וזה לא יזקק לקבל את הסכמתם של שכנים כלשהם בבואו לממש את זכויות הבנייה.