פשרמן נגד שיכון ופיתוח

ת"א 11346/02 פשרמן אילנה ומשה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח', בית משפט השלום בחיפה, שופטת: חנה לפין-הראל. ב"כ התובעים: עו"ד אלי הכהן. ב"כ הנתבעת: עו"ד יהודה פלק. מומחה התובעים: אינג' רמי חזז, מומחה הנתבעת: אינו מזוהה [חוות דעתו לא היוותה כל בסיס לפסק הדין], מומחה בית המשפט: עורך הדין אסא זוהר שהוא גם אדריכל ושמאי.

א. דיון במעמד מומחה בית המשפט

נכון נפסק כי בדרך כלל יקבל בית המשפט את קביעותיו של המומחה שמינה, אולם -

"ביחד עם זאת, כאמור לעיל, בית המשפט אינו "חותמת גומי" ובאותם מקרים בהם יראה כי נכונה יותר קביעה אחרת מזו של מומחה בית המשפט, תינתן החלטה בהתאם".

אמר זאת בית המשפט, וגם עשה.

גישה זו של בית המשפט לא היתה מהשפה לחוץ, אלא באמת ובתמים נבדקו הנסיבות והטענות ואף אם לא תמיד הגיע בית המשפט למסקנה הנכונה, כפי שיובהר, ראויה גישתו בעניין זה לציון חיובי.

דווקא לאור נטייתם של רוב אלה המתמנים כמומחים מטעם בית המשפט לראות במינויים תפקיד של מגשר ולא מומחה, או במקרה היותר חמור - תפקיד שיפוטי במקום מקצועי, יש חשיבות מכרעת למודעות של שופטים לביקורתיות הצריכה להינקט כלפי חוות הדעת של מומחי בית המשפט.

ב. ה"זכות" לבצע תיקונים

[המרכאות הכפולות הן במקור].

יש להבהיר אחת ולתמיד: אם מסתמכים על חוק המכר (דירות), חוק שמיסודו בא להוסיף זכויות לקונה ולו בלבד, הרי אין למוכר שום זכות שהיא לבצע תיקונים בדירה.

בית המשפט הסתמך בפסק דינו על שתי הלכות שנקבעו על-ידי בית המשפט העליון:

הראשונה היא זו אשר נקבעה בע"א 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פד"י נ(2)858, על פיה קבלן שהתנגד לליקויים - ואפילו באמצעות חוות דעת מקצועית של מומחה מטעמו - איבד את זכאותו לכאורה לבצע תיקונים בדירה, שכן הצורך בתיקונים כבר הוכחש על ידו. בענייננו, בעוד שחוות הדעת של מומחה התביעה המהנדס רמי חזז קבעה עלויות תיקוני הליקויים בסך כולל של 94,138 ש"חכולל מע"מ ופיקוח הנדסי, קביעתו של מומחה הנתבעת הסתכמה בסך של 4,650 ש"חלאחר עבודות תיקונים שבוצעו בדירה בפועל. במצב דברים זה, אפשר לראות את עמדת הנתבעת כהכחשת הליקויים שנותרו בדירה.

ההלכה השנייה היא זו הידועה כהלכת בר שירה על-פי פסק הדין 656/99 ד"ר עדה בר שירה ואח' נ' מעונות ובניין בע"מ ואח', פד"י נ"ז (5) 1, לפיו אין לקבלן זכות לבצע תיקונים בדירה, ודיירים המתנגדים לביצוע תיקונים בדירתם אינם מאבדים את זכות תביעתם אלא רק יקבלו פיצוי לפי עלות לקבלן במקום לפי עלות לדייר.

במקרה הנדון התובעים אפשרו לנתבעת לתקן את הדירה מעל הסביר, ולפיכך בית המשפט דחה את הטענה כי כביכול אבדו את זכאותם לפיצוי כספי במקום תיקון בפועל.

ג. איטום שטחי או איטום יסודי?

בעניין אטימות החלונות מפני גשם, קבע מומחה בית המשפט את קיומו של הליקוי [חדירת רטיבות לדירה], אולם בפתרונו כלל ביצוע איטום באמצעות חומרי אטימה, פעולה שהנתבעת ביצעה בפועל ולמעשה בדירת התובעים מספר פעמים ללא הועיל. לפיכך נפסק על-ידי בית המשפט כי הפתרון שננקט על-ידי מומחה בית המשפט אינו מספיק לביטול הליקוי, אלא -

"בעת ביקורי בדירה נראה בעליל כי למרות התיקונים, הליקוי נשאר. ישנם סימני נזילה ועובש ליד החלונות. מחוץ לדירה קיימים תיקונים בשיש אדן החלון, נראה כי התיקון נעשה לצאת ידי חובה בלבד. בין אם השיטה לא טובה, ובין אם החומר פגום או אינו בטיב הרצוי, התוצאה עגומה.

אני מקבלת כי תיקון על-ידי איטום נוסף באותו אופן הוא ברכה לבטלה. על-מנת שהתיקון יהיה מוצלח יותר יש לפרק ולהרכיב החלונות מחדש, וזאת בנוסף לתיקון על-פי הנחיית מומחה ביהמ"ש.

גם המומחה חיווה דעתו, כי יש לכוון את מסילת החלונות, והדעת נותנת כי אומנם יש השלכה על אופן הרכבת החלונות מלכתחילה, וכניסת מי הגשמים, כפי שתוצאותיה נראות בעליל גם בעת הביקור. המומחה העריך ב-1,000 ש"חאת פירוק והרכבת החלונות מחדש".

ד. ליקויי ניקוז - פתרון ספקולטיבי

יש ולבעיה אחת קיימים מספר פתרונות, מהם זולים ולא מבטיחים כי הליקוי יבוטל כליל, ומהם יקרים ומבטיחים מניעת הישנות הליקוי.

בעניין ניקוז המרפסת, אין חילוקי דעות בדבר קיום הליקוי, אלא שבית המשפט אימץ את הפתרון הזול, זה אשר אינו מבטיח כלל כי לאחר יישומו אכן הליקוי יבוטל ולא יחזור שנית. מכיוון שבית המשפט הסתפק בפתרון שאינו וודאי, הוא קבע בפסק הדין כי אם הפתרון שיינקט בדרך זו לא יצליח והרטיבות כתוצאה מליקויי הניקוז תחזור - לא תחול התיישנות על פריט זה ותהיה לדיירים עילת תביעה חדשה.

לכאורה, החלטה טובה כלפי הדיירים, אולם לא ניתנה הדעת למצב בו הדיירים לא יתקנו את הליקוי - כי אז ייהנה הקבלן מההפקר, על אף שסיפק מוצר פגום. בנוסף, בית המשפט לא התייחס למצב עתידי בו הנתבעת תהיה חדלת פירעון.

הדרך הראויה במקרה כזה היא לגרום לסופיות הדיון בכך שיינתן פיצוי בגובה המאפשר תיקון ברמת סבירות גבוהה של הליקוי, עד כדי תיקון שיבטל את קיומו של הליקוי בוודאות. הנתבעת לא אמורה ליהנות ככל שהתובעים לא יממשו את התיקון הדרוש, והפתרון המשפטי - לאחר שנים ארוכות של דיונים בבית המשפט - צריך להינתן לאלתר ולא להיות מותנה בספקולציות כלשהן, ומצריך המשך הדיונים המשפטיים בנושא שהגיע לפתחו של בית המשפט באמצעות הגשת תביעה חדשה.

ה. סף מוגבה ביציאה למרפסת

בדירת התובעים המעבר מפנים הדירה למרפסת הסלון כרוך בדילוג על מדרגה, שמעליה דלתות בגובה נמוך מדרישות התקנים לגבי גובה הדלת; גובה הדלתות שמעל הסף/מדרגה הוא 184 ס"מ, בעוד שהדרישה לגובה הדלת היא 199 ס"מ לכל הפחות. כבר נאמר בפסק הדין ת"א 469/88 זעפרני נ' רמט בע"מ, בית המשפט המחוזי בירושלים, שופט: צבי א' טל, כי הסף והמדרגה הם יחדיו בבחינת עבירה גוררת עבירה. בית משפט זה בתיק פשרמן קיבל את דעתו של המומחה אשר לא ראה בכך (כמעט) אי התאמה או ליקוי, וקבע:

"אין צורך לעמוד על הסף על-מנת לעבור למרפסת, ואומנם קיים פתח יציאה נוסף מן הסלון. הבעיה היא במסגרת הדלתות אשר אינה מונחת כראוי וגורמת לחדירת מים. עובדה זו נבדקה על-ידי המומחה שאף הציע פיתרון וקבע לו מחיר. החריגה מהתוכנית עצמה מצדיקה מתן פיצוי כספי אך אין מקום "להרוס" ולבנות מחדש. מה עוד שיתכן ומבחינה קונסטרוקטיבית לא ניתן כלל לעשות כן".

טעותו של בית המשפט על הסלחנות שהפגין בפריט זה היא חמורה, כפולה ומכופלת, בנוסף להיותה מנוגדת לרשימת פסיקה ארוכה הדנה במפגע הסף הנ"ל:

א. יש בכך עידוד מוסווה לביצוע ליקוי ואי התאמה תוך פרשנות שגויה של התקנים.

ב. יש בכך משום זילות מעמדה של תוכנית המכר; משקבע בית המשפט כי מדובר באי התאמה לתוכנית, היה עליו לזכות את התובעים בעלויות הנדרשות כדי ליצור התאמה לתוכנית, ועלויות אלו אינן בשמים.

ג. בית המשפט טעה בהבנת הדרישה לגובה הדלת שבתקנים - ולא הבין כי בגובה אגף הדלת מדובר, מבלי לצרף למידה זו את גובה המדרגה/הסף או כל מידה אחרת.

ו. חיפויים

בית המשפט קבע בניגוד לעמדת המומחה שמינה כי כאשר יש צורך בהחלפה חלקית של האריחים בחדר האמבטיה, במקרה דנן – 50%, יוחלפו כל האריחים, ולפיכך הוסיף זיכוי לתובעים בפריט זה. הקביעה היא נכונה וראויה לאור העובדה שאין דרך להשיג אריחים תואמים לקיימים.

בעניין אריחי מטבח-סלון, מומחה בית המשפט קבע בחוות דעתו כי בגלל הליקויים באריחים, צריך להחליף את האריחים במטבח. במצב זה, היה נוצר הבדל בסוג ובגוון האריחים בין המטבח בו המליץ המומחה על החלפת האריחים, לבין הסלון בו המליץ המומחה להשאיר את האריחים כפי שהם, דבר שלא התקבל על-ידי בית המשפט, אשר פסק כדלקמן:

"נכון בעיני להוסיף את הסכום המתבקש עבור החלפת כל הריצוף בסלון שיהיה תואם לריצוף במטבח. המומחה אישר החלפת הריצוף במטבח, והתובעים אינם חייבים להשלים עם שינוי גוונים אשר ייווצרו בהכרח עם החלפת ריצוף המטבח, היות והמטבח והסלון הם ברצף אחד. הסכום הוא 6,800 ש"ח כפי שקבע המומחה".

בכך אישר בית המשפט את זכאותם של התובעים לקבל לידיהם דירה כפי שרכשוה וללא אילוצים של סוגים שונים של חיפויים כשבכל חדר גוון וסוג אחר, רק בגלל פגמים שנפלו בדירה שלא באשמת הדיירים.

ז. שכר טירחת מומחה התביעה

בית המשפט פסק לזכות את התובעים במלוא החזר שכר טירחת המומחה מטעמם בהבינו כי ללא העסקתו לא היה מקום לתביעה זו, מה גם שהסכום בחוות דעתו כאמור לעיל הוכח כמוצדק בהתחשב בתיקונים הרבים שבוצעו במהלך השנים בדירת התובעים, מתוך הבנה כי כל תיקון כרוך בהוצאות שמן הסתם מקטינות בשיעור כלשהו את מה שנותר מקביעתו של מומחה התובעים. מה גם שמומחה התובעים לא אמור לשקול שיקולים כגון המעטת הנזק לקבלן ככל שהקבלן יצר אי התאמות לתוכנית ו/או לתקנות, אלא הוא אמור להעריך מהי הדרך ומהי העלות לביטול כל ליקוי המתגלה בדירה.